$華泰江蘇交控REIT(SH508066)$?$中金安徽交控REIT(SH508009)$??$中證REITs全收益(IS932047)$??

課題組研究：賢談reits研究團隊

目錄

1、今日市場淺析及可關(guān)注事項

2、今日市場數(shù)據(jù)

3、理論研究應(yīng)用于實踐結(jié)果

4、各板塊公募REITs的全周期內(nèi)IRR實時值變化及與十年期國債收益率差額

5、公募REITs可供分配金額預(yù)期變化

6、各只公募REITs價格漲跌的相關(guān)性分析（10分鐘、15分鐘和30分鐘價格漲跌幅）

01? ?今日市場淺析及可關(guān)注事項

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? ? ? 今日中證REITs全收益指數(shù)放量大漲，漲幅為1.03%，指數(shù)成交金額為4.19億元，相較前一日成交金額大幅增加。今日公募REITs二級市場競價交易總成交金額為5.95億元，市場平均換手率為0.6322%。

? ? ? 今日發(fā)生8筆大宗交易，成交金額最大的是首鋼綠能REIT。今日大宗交易成交總金額為3233.88萬元，相比前一個交易日大宗交易成交總金額有所減少。

? ? ? 今日公募REITs市場表現(xiàn)強于債券指數(shù)，基金指數(shù)，滬深300和轉(zhuǎn)債指數(shù)。市場成交總金額持續(xù)增加。其中漲幅最大的是津開產(chǎn)園REIT（漲幅3.85%），跌幅最大的是建鄴產(chǎn)園REIT（跌幅-0.37%），且回撤比例最大的是津開產(chǎn)園REIT（最大回撤6.63%）。從津開產(chǎn)園REIT今日分時走勢圖可知，該REIT小幅高開，開盤之后價格一直處于橫盤整理狀態(tài)，且成交量較為低迷。約從13點30分之后，該REIT的成交量開始有所增加，但價格仍未有較大波動。在收盤之前的10分鐘內(nèi)，伴隨著成交量的增加，其價格也被快速拉升，最終該REIT以全天上漲3.85%收盤。根據(jù)價量分布圖可知，其今日成交量最大的價格為3.429元。

? ? ? 今日市場跌幅最大的是建鄴產(chǎn)園REIT，根據(jù)我們測算出的各只公募REITs的10分鐘漲跌幅的相關(guān)系數(shù)可知，與建鄴產(chǎn)園REIT相關(guān)系數(shù)最低的公募REITs基金是上地租賃住房REIT；根據(jù)各只公募REITs的15分鐘漲跌幅的相關(guān)系數(shù)可知，與建鄴產(chǎn)園REIT相關(guān)系數(shù)最低的公募REITs基金是上地租賃住房REIT；根據(jù)各只公募REITs的30分鐘漲跌幅的相關(guān)系數(shù)可知，與建鄴產(chǎn)園REIT相關(guān)系數(shù)最低的公募REITs基金是上地租賃住房REIT。

? ? ? 今日公募REITs市場放量大漲，市場中有59只公募REITs產(chǎn)品上漲，有7只公募REITs產(chǎn)品下跌，相較前一交易日的上漲REITs數(shù)量大幅增加。今日收費公路板塊整體漲幅最大，成交金額環(huán)比前一交易日有所增加。保租房板塊今日整體漲幅最小，成交金額環(huán)比前一交易日有所減少。

? ? ? 產(chǎn)權(quán)類公募REITs的年化分派率預(yù)測值與中債10年期國債收益率差額的區(qū)間中位數(shù)相較前一交易日有所下降，差額達到2.20%（即外高橋REIT）；經(jīng)營權(quán)公募REITs的IRR預(yù)測值與中債10年期國債收益率差額的區(qū)間中位數(shù)相較前一交易日有所下降，差額達到0.191%（即濟南能源REIT）。

圖表1 公募REITs市場各板塊的漲跌幅（6月5日）?

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可關(guān)注事項：

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? ?（1）今日公募REITs市場成交總金額有所增加，市場交易情緒明顯提升。今日公募REITs市場中7個板塊全部上漲，其中收費公路板塊整體漲幅最大，漲幅為1.621%，成交金額環(huán)比前一交易日有所增加。保租房板塊今日整體漲幅最小，漲幅為0.375%，成交金額環(huán)比前一交易日有所減少。今日成交額環(huán)比前一交易日增加幅度最大的是消費設(shè)施板塊，該板塊今日上漲0.641%。

? ? ? 根據(jù)今日的公募REITs市場量價表現(xiàn)，市場的資金流動性有所增加。今日公募REITs指數(shù)小幅低開，開盤之后就迎來明顯買盤，REITs指數(shù)也一路穩(wěn)步上漲，約從10點30分后，REITs指數(shù)就開始了橫盤整理階段，一直持續(xù)到14點左右。之后REITs指數(shù)伴隨著成交量的小幅放大，又再次開啟穩(wěn)步上漲趨勢，最終公募REITs指數(shù)以上漲1.03%收盤，成交量相較前一交易日有所增加。

? ? ? 在今日A股市場小幅上漲和國債收益率小幅上升的情況下，公募REITs市場開盤之后就呈現(xiàn)出較強的做多情緒，這股做多情緒約持續(xù)了1個小時，之后市場迎來了多空博弈的盤整過程。在即將收盤前的1小時內(nèi)，市場的做多力量再次超過做空力量，進而助推公募REITs指數(shù)再創(chuàng)新高。在過去四個交易日內(nèi)，公募REITs市場中漲幅最大的都是收費公路板塊，且收費公路板塊的成交金額持續(xù)增加，市場做多情緒十分明顯?

? ? ? ?蒙能清潔能源REIT今日價格小幅上漲，今日成交額環(huán)比前一交易日減少了37.67%，該REIT通過今日的價格上漲，已將全周期IRR降低到 -3.557%。

02? ?今日市場數(shù)據(jù)

圖表2 產(chǎn)權(quán)公募REITs二級市場價格、收益率等情況（6月5日）

注：1、當(dāng)日最大回撤=（當(dāng)日最高價-當(dāng)日最低價）/當(dāng)日最高價*100%

2、2025年分派率預(yù)測（最新市值）=2025年可供分配金額預(yù)測值/截止2025年6月5日基金最新市值規(guī)模

3、深圳能源REIT的全周期IRR實時值進行預(yù)期數(shù)據(jù)調(diào)整的原因是，天然氣發(fā)電站的設(shè)計使用壽命是30年，但若在運營過程中未遭遇到較大沖擊和損壞，一般情況下，天然氣發(fā)電站可以再延壽6-10年。我們預(yù)計深圳能源REIT所持有的天然氣發(fā)電站可以再延壽6年，則我們將REIT的月度可供分配現(xiàn)金流從2037年延長到2043年。且月度可供分配現(xiàn)金流借鑒2037年的數(shù)值。

4、我們以月份為單位，對公募REITs的年度可供分配現(xiàn)金流進行月度可供分配現(xiàn)金流的轉(zhuǎn)換，并以月度可供分配現(xiàn)金流為基礎(chǔ)反向計算出公募REITs的全周期IRR，或與基金管理人的計算方式稍有差異。

圖表3 經(jīng)營權(quán)公募REITs二級市場價格、收益率等情況（6月5日）

注：1、當(dāng)日最大回撤=（當(dāng)日最高價-當(dāng)日最低價）/當(dāng)日最高價*100%

2、2025年分派率預(yù)測（最新市值）=2025年可供分配金額預(yù)測值/截止2025年6月5日基金最新市值規(guī)模

3、富國首創(chuàng)REIT的全周期IRR實時值進行預(yù)期數(shù)據(jù)調(diào)整的原因是，由于市場對于水價提升有較大預(yù)期，所以我們設(shè)定富國首創(chuàng)REIT所持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)每月的稅前凈現(xiàn)金流提升了10%，從而引起富國首創(chuàng)REIT在2024年至2030年間每月的可供分配金額提升150萬元，進而提升了全周期IRR值。

4、我們以月份為單位，對公募REITs的年度可供分配現(xiàn)金流進行月度可供分配現(xiàn)金流的轉(zhuǎn)換，并以月度可供分配現(xiàn)金流為基礎(chǔ)反向計算出公募REITs的全周期IRR，或與基金管理人的計算方式稍有差異。

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03? 理論研究應(yīng)用于實踐結(jié)果

（本凈值曲線僅反映出理論用于實踐后所形成的結(jié)果，不含有任何產(chǎn)品銷售的寓意，不構(gòu)成任何相關(guān)的投資建議與預(yù)測，我們也不對使用本曲線的內(nèi)容而導(dǎo)致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。）

圖表4 產(chǎn)品成立至今凈值曲線圖

04? ?各板塊公募REITs的全周期內(nèi)IRR實時值變化及與十年期國債收益率差額

圖表5 能源REITs的IRR實時值變化情況