博時基金胡海濱：秉持長期投資理念 公募REITs成投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施項目的橋梁

　　2020年4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合頒布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點正式拉開帷幕。近日首批9只REITs發(fā)售圓滿完成也象征著公募REITs新征程的開啟。博時基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部基金經(jīng)理胡海濱表示，公募REITs是個萬億級市場，中國公募REITs業(yè)務(wù)對基礎(chǔ)資產(chǎn)的持有人意義重大，可以加快企業(yè)資金流轉(zhuǎn)，有利于國家基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)的發(fā)展，但同時，投資者也要對REITs產(chǎn)品風(fēng)險有充分的認(rèn)知，抱著長期持有的心態(tài)來進(jìn)行投資。

　　公募REITs是資產(chǎn)組合分散化管理的有效工具

　　REITs(Real Estate Investment Trusts)是不動產(chǎn)投資信托基金簡稱，是實現(xiàn)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要手段，它以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。

　　我國公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，簡稱基礎(chǔ)設(shè)施REITs，是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產(chǎn)，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項目，由基金管理人主動管理運營上述基礎(chǔ)設(shè)施項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

　　國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資有幾個特點，第一，基礎(chǔ)資產(chǎn)特征突出，即三聚焦：聚焦重點區(qū)域、聚焦基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)、聚焦優(yōu)質(zhì)項目。聚焦重點區(qū)域，是指優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，同時支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)行公募REITs；聚焦基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，是指優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板的行業(yè)，包括交通設(shè)施類的倉儲物流、公路機(jī)場港口碼頭項目，市政工類的水電氣熱收費權(quán)項目，污染治理類的液體垃圾處理、固廢處理項目等等。此外也鼓勵新型基礎(chǔ)設(shè)施如數(shù)據(jù)中心、5G基站信號塔和產(chǎn)業(yè)園類項目。聚焦優(yōu)質(zhì)項目，是指項目權(quán)屬清晰，即原始權(quán)益人享有完全所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)，無經(jīng)濟(jì)法律糾紛，項目必須現(xiàn)金流穩(wěn)定、運營穩(wěn)健，原始權(quán)益人及基礎(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)必須信用穩(wěn)健、內(nèi)控健全，最近3年無重大違法行為等。此外基礎(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)還應(yīng)當(dāng)具有豐富的運營管理能力。

　　第二，與股票、債券以及其他公募基金有顯著差別。公募REITs有其獨特的風(fēng)險收益特征和產(chǎn)品特性。一方面，作為一種封閉式基金，其投資的資產(chǎn)是一個穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項目，通過長期持有并提高基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營管理水平創(chuàng)造更高的現(xiàn)金流回報收益為主要目的。另一方面，REITs持有的是基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)益，當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施估值上升時投資者往往能獲得資產(chǎn)升值的回報，綜合來看，公募REITs是介于股票與債券之間的一種絕對收益型產(chǎn)品。

　　在胡海濱看來，公募REITs作為一種資產(chǎn)組合分散化管理的有效工具，和其他資產(chǎn)類別的相關(guān)性較低，投資公募REITs有助于降低由股票和債券構(gòu)成的資產(chǎn)組合風(fēng)險或提高其組合預(yù)期收益率。此外，由于國內(nèi)REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，沒有明顯的牛熊特征，在其強(qiáng)制分紅機(jī)制下，受益于相對穩(wěn)定的派息水平以及資產(chǎn)成熟運營，可在一定程度上有效對沖周期性波動風(fēng)險。

　　秉持長期投資理念

　　REITs代表著全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的生產(chǎn)力。目前REITs在海外市場大概有2萬億美元市值，其中65%的市值都為美國市場，形成一枝獨秀的局面。而我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs剛剛起步，各市場主體都在不斷探索中，對于我國的機(jī)構(gòu)投資者和個人投資者而言，公募REITs是一個全新的投資品種。

　　鑒于海外與國內(nèi)REITs在產(chǎn)品特征、市場環(huán)境等方面均存在一定差異，其參考性相對有限。從目前公募REITs的指引上來看，我們的投資人主要還是以機(jī)構(gòu)投資者為主，有長期穩(wěn)定的資金來源、且對收益要求比較穩(wěn)定的投資人更適合投資REITs。

　　公募REITs作為一種封閉式基金，投資的資產(chǎn)是一個有一定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項目，以通過長期持有并提高基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營管理水平創(chuàng)造更高的現(xiàn)金流回報收益為主要目的。因此，REITs業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險可分為項目質(zhì)量風(fēng)險及運營風(fēng)險。項目質(zhì)量風(fēng)險方面，要對原始權(quán)益人情況、基礎(chǔ)資產(chǎn)情況進(jìn)行充分的盡職調(diào)查，包括原始權(quán)益人財務(wù)報表、整體業(yè)務(wù)經(jīng)營、公司治理結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)資產(chǎn)合法合規(guī)性、歷史收益穩(wěn)定性考察等多個方面，以防范質(zhì)量有瑕疵的基礎(chǔ)設(shè)施項目被推向市場。進(jìn)入運營階段后，基金管理人則可能面臨運營期間出現(xiàn)現(xiàn)金流波動、遇到各類突發(fā)事件等風(fēng)險。

　　公募REITs的產(chǎn)品機(jī)制強(qiáng)調(diào)基金管理人對基礎(chǔ)設(shè)施項目的主動管理和運營能力，是對公司綜合化資產(chǎn)管理能力的一種考驗。胡海濱表示，在項目前期，基金管理人的項目挖掘能力是著重考量點，但在產(chǎn)品發(fā)行后，運營管理能力則成為更加不可忽視的步驟。

　　對于投資者而言，在投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs時，一是要關(guān)注底層資產(chǎn)，畢竟REITs在起步階段還沒有歷史數(shù)據(jù)可追溯。二是未來隨著我們市場的成熟，關(guān)注點會從底層資產(chǎn)慢慢過渡到管理團(tuán)隊。此外從歷史經(jīng)驗來看，市場初期可能會存在非理性成分，如市場流動性相對不足，則小量的成交就可能對市場價格產(chǎn)生重大的影響，使得產(chǎn)品的價格波動偏大，投資者也要積極關(guān)注場內(nèi)交易二級市場的價格波動風(fēng)險。

　　REITs為我們帶來分享中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的機(jī)會，也成為投資人獲取長期、穩(wěn)定價值回報的新通道。目前，地方政府基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量也已經(jīng)超過100萬億元，若按照百分之一的證券化率粗略估計，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模接近萬億元。據(jù)此，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?/p>

　　基金有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎。

（文章來源：中國網(wǎng)財經(jīng)）

(原標(biāo)題：博時基金胡海濱：秉持長期投資理念 公募REITs成投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施項目的橋梁)

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