首只民企倉儲物流REIT來了！京東和嘉實(shí)基金跨界合作 資金還會追捧嗎？

　　京東與嘉實(shí)基金的“跨界”之作獲批！

　　12月26日，嘉實(shí)京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡稱“嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT”)正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文。這標(biāo)志著市場將迎來首只民企倉儲物流公募REIT，也是市場上首單由民營500強(qiáng)企業(yè)作為原始權(quán)益人正式申報的倉儲物流類公募REIT。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，并吸引更專業(yè)的市場機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營管理，有機(jī)會進(jìn)一步提高倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平，強(qiáng)化資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

　　截至12月26日，我國已有公募REITs 24只，其中底層資產(chǎn)為倉儲物流的有2只，分別為中金普洛斯REIT與紅土鹽田港REIT，而從走勢來看，市場無疑對這類資產(chǎn)相當(dāng)認(rèn)可，兩只產(chǎn)品上市后分別上漲了28.2%與24.19%。

　　底層資產(chǎn)為稀缺的高標(biāo)倉

　　12月26日晚間，證監(jiān)會公告披露，準(zhǔn)予嘉實(shí)基金注冊嘉實(shí)京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為46年，準(zhǔn)予基金的募集份額總額為5億份。

　　值得一提的是，該產(chǎn)品是首只民企倉儲物流公募REIT，也是嘉實(shí)基金與京東“跨界”之作。資料顯示，嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括京東旗下的三個現(xiàn)代化倉儲物流園項(xiàng)目，分別為京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目(中轉(zhuǎn)配送中心)一期項(xiàng)目(簡稱“重慶項(xiàng)目”)、京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設(shè)項(xiàng)目(簡稱“武漢項(xiàng)目”)、京東亞洲一號廊坊經(jīng)開物流園項(xiàng)目(簡稱“廊坊項(xiàng)目”)

　　資料顯示，上述三個物流園區(qū)合計建筑面積35.1萬平方米。三處物流園出租率均達(dá)到100%滿租狀態(tài)，租約長度為5~6年，高于行業(yè)平均水平的3年，運(yùn)營高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。

　　值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目所持有的三大倉儲項(xiàng)目均為我國物流倉儲中稀缺的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲(簡稱“高標(biāo)倉”)。相比普通物流倉儲，高標(biāo)倉得益于專業(yè)的選址邏輯、先進(jìn)和完善的建筑結(jié)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的支持，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)?；?yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性、優(yōu)化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等。

　　以其中廊坊項(xiàng)目為例，作為亞洲電商領(lǐng)域首個針對大件商品應(yīng)用自動化立體倉儲系統(tǒng)的智能物流基地，通過大型自動化立體倉庫的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)了家具、家電等大件商品的自動化存儲、揀選一體化服務(wù)，效率較傳統(tǒng)倉庫提升3倍以上。

　　據(jù)悉，高標(biāo)倉在我國尚屬稀缺資產(chǎn)項(xiàng)目。從我國倉儲結(jié)構(gòu)分布看，我國超過90%以上的倉庫為傳統(tǒng)倉庫，高標(biāo)倉比重僅為5~10%左右。伴隨消費(fèi)企業(yè)、高端制造業(yè)、電商及第三方物流持續(xù)高速發(fā)展，國內(nèi)高標(biāo)倉庫始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。也正是因?yàn)橄∪毙裕舜渭螌?shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT一鍵囊括的高標(biāo)倉具有一定吸引力。

　　除了稀缺的高標(biāo)倉外，所處位置核心也是嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的一大亮點(diǎn)。

　　從此前上交所公示的申報資料來看，嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)的三個項(xiàng)目，分別位于重慶、武漢2個國家級流通節(jié)點(diǎn)城市，以及京津冀城市群重點(diǎn)區(qū)域城市廊坊。其中，重慶項(xiàng)目為西南區(qū)域重要的中轉(zhuǎn)配送中心，地處重慶市巴南區(qū)南彭貿(mào)易物流基地；武漢項(xiàng)目地處武漢臨空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是全國物流網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一。而廊坊項(xiàng)目則地處北京、天津兩大直轄市之間的廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，承載了北京外溢的區(qū)域性物流商貿(mào)職能，與京津國際化物流體系相互補(bǔ)充。

　　對此，分析認(rèn)為，倉儲物流行業(yè)具有較強(qiáng)區(qū)域性，不同區(qū)域的市場供求關(guān)系可以呈現(xiàn)完全不同情況，從而導(dǎo)致市場平均租金水平、空置率等存在較大差異。整體來看，倉儲物流項(xiàng)目所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，周圍配套設(shè)施、交通運(yùn)輸條件越好，則競爭力越強(qiáng)。

　　三大倉儲經(jīng)營表現(xiàn)也較為穩(wěn)定且可觀。據(jù)公示資料中的數(shù)據(jù)，嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT所持有的三大倉儲項(xiàng)目近三年及一期項(xiàng)目總體保持盈利，年均經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。同時，預(yù)計2022年7至12月可供分配金額3418.75萬元，2023年度可供分配金額7026.29萬元，2022年、2023年的凈現(xiàn)金流分派率預(yù)計分別為4.17%(年化)、4.29%。

　　倉儲物流REITs平均漲幅超26%

　　數(shù)據(jù)顯示，我國倉儲物流設(shè)施總面積已達(dá)10億平方米；但人均倉儲物流設(shè)施面積不及1平方米，僅相當(dāng)于美國和日本的 20%左右。同時，倉儲結(jié)構(gòu)不平衡，代表智能化的高標(biāo)倉存在較大缺口。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，倉儲物流行業(yè)作為典型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業(yè)的發(fā)展。通過積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，并吸引更專業(yè)的市場機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營管理，有機(jī)會進(jìn)一步提高倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平，強(qiáng)化資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

　　以嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT為例，將有望盤活約35萬平方米的倉儲物流資產(chǎn)，為倉儲物流行業(yè)帶來增量投資資金，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。另外，嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)所在地為重要物流節(jié)點(diǎn)城市，輻射范圍較大，能有效維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定，起到帶動區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、提振居民消費(fèi)的重要作用。

　　自首批公募REITs誕生以來，我國公募REITs發(fā)展迅速，試點(diǎn)范圍不斷擴(kuò)大。公募REITs在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)方面有機(jī)會發(fā)揮更進(jìn)一步的作用。

　　資料顯示，截至12月26日，我國已有公募REITs 24只，已上市23只，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域。其中倉儲物流共有2只，分別為中金普洛斯REIT與紅土鹽田港REIT，而從走勢來看，市場無疑對這類資產(chǎn)相當(dāng)認(rèn)可，兩只產(chǎn)品上市后分別上漲28.2%與24.19%。

　　為了實(shí)現(xiàn)“提高直接融資比重”的金融體制改革目標(biāo)，過去兩年，我國打造多層次市場深化改革正在全面推進(jìn)，作為直接融資工具，REITs的成功推出，標(biāo)志著我國多層次資本市場體系將得到進(jìn)一步完善，市場層次將進(jìn)一步分明。

　　嘉實(shí)基金認(rèn)為，REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施的直接融資工具，可與其它交易所市場板塊形成互補(bǔ)、錯位發(fā)展的新格局，標(biāo)志了我國基礎(chǔ)設(shè)施直接融資開啟新時代，有助于減少基礎(chǔ)設(shè)施融資對傳統(tǒng)信貸與債權(quán)融資的依賴。借助資本市場的透明、高效的特性，公募REITs 提供了個人投資者可投資參與優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的直接有效途徑，激發(fā)社會資本直接參與投資基礎(chǔ)設(shè)施的熱情。

（文章來源：券商中國）

(原標(biāo)題：首只民企倉儲物流REIT來了！京東和嘉實(shí)基金跨界合作，資金還會追捧嗎？)

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