險(xiǎn)資加倉(cāng) FOF也大幅增持 公募REITs有望保持獨(dú)立行情？

　　年內(nèi)走出獨(dú)立行情，公募REITs整體獲得險(xiǎn)資、FOF青睞。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月2日，已上市的42只公募REITs中有35只年內(nèi)在二級(jí)市場(chǎng)的成交價(jià)上漲，占比超過(guò)八成。其中的20只年內(nèi)漲幅超過(guò)了10%，7只年內(nèi)累計(jì)上漲了20%以上，2只累計(jì)上漲超過(guò)30%。

　　增量資金也在陸續(xù)入場(chǎng)，基金2024年半年報(bào)顯示，至今年6月底，險(xiǎn)資出現(xiàn)在33只公募REITs的前十大持有人行列，合計(jì)持有份額達(dá)20.1億份。另外，截至今年6月底，45只公募FOF產(chǎn)品的持倉(cāng)出現(xiàn)公募REITs，合計(jì)持倉(cāng)市值達(dá)7317.33萬(wàn)元，較去年底的明顯增加。

　　公募REITs獲險(xiǎn)資青睞

　　整體來(lái)看，截至目前，保障性租賃住房類型的公募REITs年內(nèi)整體漲幅居前，其中，中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT的年內(nèi)漲幅在30%左右。2024年半年報(bào)顯示，多數(shù)的保障性租賃住房類公募REITs今年上半年凈利潤(rùn)均同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　其中，中金廈門(mén)安居REIT對(duì)應(yīng)的保障性租賃住房出租率今年上半年出租率最高。該REIT半年報(bào)提到，截至今年6月底，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)際出租面積19.76萬(wàn)平方米，按建筑面積計(jì)算，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租率為99.51%。

　　2家險(xiǎn)資背景機(jī)構(gòu)現(xiàn)身該REIT的前十大持有人行列。平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)旗下的傳統(tǒng)普通保險(xiǎn)產(chǎn)品新進(jìn)為中金廈門(mén)安居REIT的第5大流通份額持有人，持有數(shù)量為1365.04萬(wàn)份；工銀安盛人壽保險(xiǎn)旗下的短期分紅持有份額數(shù)量不變，仍為1095萬(wàn)份。

　　華夏北京保障房REIT截至今年6月底的前十大流通份額持有也有2家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)。其中，中國(guó)人壽保險(xiǎn)－萬(wàn)能－國(guó)壽瑞安在今年上半年減持，截至期末仍為該REIT第2大流通份額持有人，持有份額1680.79萬(wàn)份；新華人壽保險(xiǎn)－萬(wàn)能－得意理財(cái)－018L－WN001滬也在上半年新進(jìn)為第十大持有人。

　　另一只保障性租賃住房公募REITs——華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的前十大流通份額持有人中的7位均是險(xiǎn)資。與去年底相比，中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)－傳統(tǒng)－普通保險(xiǎn)產(chǎn)品、同方全球人壽保險(xiǎn)、海保人壽保險(xiǎn)－傳統(tǒng)險(xiǎn)二等3位均是新進(jìn)前十大的持有人，剩余的4位多數(shù)是持有份額不變。

　　整體來(lái)看，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，險(xiǎn)資出現(xiàn)在33只公募REITs的前十大持有人行列，合計(jì)持有份額達(dá)20.1億份。

　　從具體持有的險(xiǎn)資主體，同方全球人壽保險(xiǎn)截至今年上半年底重倉(cāng)的公募REITs多達(dá)10只。除了前述的華夏基金華潤(rùn)有巢REIT，同方全球人壽保險(xiǎn)對(duì)華夏合肥高新產(chǎn)園REIT的持有份額也超過(guò)2000萬(wàn)份。中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)－傳統(tǒng)－普通保險(xiǎn)產(chǎn)品則重倉(cāng)4只公募REITs，多為保障性租賃住房REITs。

　　海保人壽保險(xiǎn)-傳統(tǒng)險(xiǎn)二也重倉(cāng)3只公募REITs，其中在華夏合肥高新產(chǎn)園REIT的持有份額超過(guò)2000萬(wàn)份。

　　45只FOF持倉(cāng)出現(xiàn)公募REITs

　　FOF參與公募REITs的力度有所加大。距離去年7月首批公募FOF將REITs納入投資范圍已過(guò)去一年多，從最新披露的2024年半年報(bào)來(lái)看，Wind數(shù)據(jù)顯示，45只公募FOF產(chǎn)品的持倉(cāng)出現(xiàn)公募REITs，合計(jì)持倉(cāng)市值達(dá)7317.33萬(wàn)元，較去年底的10只FOF、3195.25萬(wàn)元有了明顯的增加。

　　匯添富添福盈和穩(wěn)健養(yǎng)老目標(biāo)一年持有在今年6月底持有公募REITs市值最高，達(dá)2044.5萬(wàn)元，僅持有華夏中國(guó)交建高速REIT。該基金半年報(bào)提到，今年上半年維持了債券資產(chǎn)的積極配置，適當(dāng)參與REITs配置，給組合貢獻(xiàn)正向收益。

　　中歐盈選平衡6個(gè)月持有也將公募REITs的持倉(cāng)市值增至772.12萬(wàn)元，該基金的半年報(bào)提到，今年上半年加大REITs資產(chǎn)的配置力度，將REITs資產(chǎn)占基金凈資產(chǎn)的配置比例提升至5%以上。作為一只平衡型FOF，該基金權(quán)益類資產(chǎn)配置比例中樞為50%，同時(shí)積極尋找機(jī)會(huì)參與REITs、債券型基金（QDII）、互認(rèn)基金等資產(chǎn)的配置，努力發(fā)揮平衡型FOF產(chǎn)品的多元資產(chǎn)配置優(yōu)勢(shì)。

　　匯添富添福增長(zhǎng)穩(wěn)健養(yǎng)老目標(biāo)一年持有、中歐預(yù)見(jiàn)穩(wěn)健養(yǎng)老一年持有、招商智安穩(wěn)健配置1年持有、華夏養(yǎng)老2040三年、華夏養(yǎng)老2045三年等FOF對(duì)REITs的持倉(cāng)市值也超過(guò)300萬(wàn)元。

　　流動(dòng)性問(wèn)題值得關(guān)注

　　雖然公募FOF整體加大對(duì)REITs的關(guān)注，但流通性問(wèn)題仍值得關(guān)注。前述的匯添富添福盈和穩(wěn)健養(yǎng)老目標(biāo)一年持有半年報(bào)提到部分REITs產(chǎn)品還具有較高的股息回報(bào)，但是流動(dòng)性不佳的問(wèn)題仍然存在，保持適當(dāng)?shù)呐渲帽壤?/p>

　　招商基金也觀察到，當(dāng)前各REITs產(chǎn)品普遍傾向增加戰(zhàn)略投資人占比，以確保發(fā)行順利，因此戰(zhàn)配投資者募集占比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，網(wǎng)下投資者和公眾投資者占比有所下降，這可能間接導(dǎo)致新發(fā)項(xiàng)目的二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性承壓。

　　展望后期，他們認(rèn)為，當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)REITs經(jīng)過(guò)一輪估值抬升和行業(yè)輪動(dòng)以后，估值處于相對(duì)合理水平，派息率對(duì)機(jī)構(gòu)配置盤(pán)仍有吸引力，但短期部分REITs出現(xiàn)了獲利回吐，震蕩加劇的走勢(shì)，部分機(jī)構(gòu)短期配置行為變得謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)在沒(méi)有政策或重大事件催化的背景下，市場(chǎng)或?qū)⒕S持震蕩分化的走勢(shì)。

　　為此，短期要防止行業(yè)輪動(dòng)、價(jià)格分化對(duì)絕對(duì)收益帶來(lái)的負(fù)面影響?？煽紤]逢低參與REITs一二級(jí)市場(chǎng)估值合理的項(xiàng)目，并提高對(duì)二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)的容忍度，布局長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)。

（文章來(lái)源：財(cái)聯(lián)社）

(原標(biāo)題：險(xiǎn)資加倉(cāng)，F(xiàn)OF也大幅增持，公募REITs有望保持獨(dú)立行情？)

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