REITs日漸受追捧，年內最高漲幅40%，資產類型也加速擴容，醫(yī)藥行業(yè)首單即將上線

　　財聯(lián)社12月16日訊（記者吳雨其）今年7月，國家發(fā)改委發(fā)布了《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，公募REITs正式進入常態(tài)化發(fā)行階段。

　　Wind數據統(tǒng)計顯示，以基金成立日口徑計算，截至12月15日，今年以來共成立了27只REITs，發(fā)行規(guī)模達到615億元，平均發(fā)行規(guī)模為23億元。整體發(fā)行相較于2022年以及2023年的數量上的13只、6只，和規(guī)模上的419億元、201億元均呈現(xiàn)大幅增長。

　　REITs市場不僅在發(fā)行數量和規(guī)模上達到了新的高度，且底層資產類型的持續(xù)擴展也帶來了新的資產類別，為資產運營商提供了重新評估資產價值的機遇。

　　此前，上交所信息顯示，中信建投沈陽國際軟件園RETI、匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT均在12月內更新項目狀態(tài)為“已反饋”，其中，匯添富醫(yī)藥物流倉儲設備為該資產類型的首單公募REITs。

　　公募REITs總市值達1617億元

　　進入12月，3只公募REITs面世，分別是中金重慶兩江REIT、工銀蒙能清潔能源RETI以及華泰南京建鄴REIT，上市交易金額分別為10.09億元、10.67億元、10.17億元。2024年以來，REITs上新速度提升，截至目前年內已上市了25只產品，值得一提的是，全市場已上市REITs共有59只，其中四成產品均為今年上市。

　　從待上市的REITs看，Wind數據顯示，目前正處于“已申報”階段的共有5只，其中中航京能光伏REIT為擴募申報；“已受理”的為3只，國泰君安臨港創(chuàng)新制造產業(yè)園REIT、華夏基金華潤有巢租賃住房REIT為擴募，中信建投沈陽國際軟件園REIT為首發(fā)；4只REITs為“已問詢”階段，7只為“已反饋”；還有華安外高橋倉儲物流REIT在內的5只產品已通過，離上市只差臨門一腳。

　　市值方面，截至最新數據披露顯示，交通基礎設施類REITs目前市值最高，達到689.79億元，生態(tài)環(huán)保類為31.88億元、倉儲物流為138.04億元、園區(qū)基礎設施為256.67億元，保障性租賃住房、能源基礎設施、消費基礎設施以及水利設施市值分別為97.72億元、188.95億元、198.13億元、16.97億元。

　　REITs是作為實現(xiàn)不動產證券化的重要手段。2020年4月，我國從基礎設施領域切入，啟動REITs試點工作。2021年6月，首批9只基礎設施REITs上市。當前公募REITs市值為1617.14億元，交易金額達到1407.33億元。

　　據平安證券研報顯示，2024年二季度經營權類REITs收入見底企穩(wěn)。從22-23年經驗看，經營權類REITs會領先產權類REITs企穩(wěn)。如果政策持續(xù)有支撐，2025年REITs收入和現(xiàn)金流或迎來小幅改善。

　　發(fā)行來看，2025年發(fā)行規(guī)模預計在510億元左右，高于2024年外的其他年份。據滬深交易所，已詢價且預計在2025年1月上市的45億元，另外，已進入審批程序的，預計在25年上市的263億元。參考2024年經驗，預計200億元可能在2025年新增進入審批程序、且在2025年上市。

　　年內REITs上漲10%，跑贏債券

　　被資金追捧的REITs類產品業(yè)績如何？

　　截至12月13日，今年以來REITs產品區(qū)間漲幅均數為10.93%，相較之下，該產品跑贏債券（萬得債券指數型基金指數漲幅為4.61%）、跑輸股票（萬得股票指數型基金指數漲幅為14.14%）。節(jié)奏主要受權益走勢、REITs政策、季報業(yè)績和供給節(jié)奏影響。

　　具體來看，區(qū)間上漲最多的是華夏北京保障房REIT，達到40.89%，其次是中金廈門安居REIT，漲幅為39.72%，嘉實中國電建清潔能源REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、富國首創(chuàng)水務REIT漲幅均超過30%，博時蛇口產園REIT、中金山東高速RETI在內的10只REITs漲幅均在20%以上。

　　從漲幅表現(xiàn)來看，保障房、水利設施居前。除倉儲物流外，均獲得正收益。倉儲物流板塊受到貿易業(yè)務量下滑影響。從夏普比率來看，剔除上市時間較短的水利設施后，保障房與交通基礎設施板塊表現(xiàn)最好。

　　產品跌幅方面，嘉實京東倉儲基礎設施REIT區(qū)間下跌最多，為14.99%，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、易方達廣開產園REIT、華安百聯(lián)消費REIT、華泰寶彎物流REIT、招商高速公路REIT跌幅超過5%。

　　平安證券指出，穩(wěn)定板塊在25年可能仍受青睞，關注一級發(fā)行項目的機會；周期性行業(yè)中的質優(yōu)券可能有估值錯殺機會；產業(yè)園、倉儲物流基本面及供給壓力大，相對建議規(guī)避。

　　展望2025年，若政策持續(xù)支持，REITs基本面有望見底修復，但政策的力度與延續(xù)性有一定不確定性；而進入常態(tài)化發(fā)行后，REITs的發(fā)行效率提升，供給放量的線索相對明確，供給壓力超過往年。當前REITs的估值較低，REITs指數處在歷史18%分位數，與股、債相比也有一定估值優(yōu)勢。

　　REITs資產類型持續(xù)拓展

　　今年以來，REITs擴容是多方位的，資產類型也在不斷增多。

　　據財聯(lián)社記者了解，日前匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT狀態(tài)更新為“已反饋”，據相關人士介紹，該產品預計在今年年底面世。匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT為國內首單醫(yī)藥物流倉儲設施的首單公募REITs。

　　上述人士表示，相較于傳統(tǒng)的保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施等資產類別，醫(yī)藥物流倉儲設施這一底層資產類型因其獨特性而顯得尤為特殊。這也讓此次上新的九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT或將成為國內REITs市場中的稀缺資源。

　　記者了解到，該項目的底層資產位于武漢市東西湖區(qū)，總建筑面積約為17.2萬平方米，截至2024年3月31日，不動產評估值為11.7億元。醫(yī)藥倉儲物流REITs作為新的資產類別，也具備一定的行業(yè)壁壘。

　　對于公募資產的評估價值，九州通也表示，“增值率預計保持穩(wěn)定。我們的估算方法基于現(xiàn)金流折現(xiàn)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，投入資產成本全國趨同。增值率的變化主要受CPI和各地不動產變化影響，目前CPI增長較低，增值率應較為穩(wěn)定?！?/p>

　　除了上述產品，今年以來也有多只“新”REITs上線，如11月8日，首單水利設施REIT——銀華紹興原水水利REIT在深交所正式上市，其底層資產為紹興市湯浦水庫工程。此前，3月12日和14日，首批3單消費基礎設施REITs已分別在滬深交易所上市，分別是華夏金茂商業(yè)RETI、嘉實物美消費REIT、華夏華潤商業(yè)REIT，對應底層資產包括購物中心和社區(qū)商業(yè)等。

　　隨著這些REIT產品的相繼上市，基礎設施REITs試點范圍進一步拓展至水利設施和消費基礎設施等新領域，不僅豐富了資產類型，也為投資者提供了更多元化的投資選擇。

　　我國REITs市場運行三年來，資產類型不斷擴展，目前已覆蓋保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態(tài)環(huán)保、水利設施、消費基礎設施、園區(qū)基礎設施八大類。

　　根據監(jiān)管部門對REITs項目的分類標準，可申報REITs的資產類型十分廣泛，包括文化旅游基礎設施、養(yǎng)老設施，以及符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃和產業(yè)政策要求的其他基礎設施項目。這為未來REITs資產類型的持續(xù)擴展和市場規(guī)模的不斷擴大提供了廣闊的發(fā)展空間。

（文章來源：財聯(lián)社）

(原標題：REITs日漸受追捧，年內最高漲幅40%，資產類型也加速擴容，醫(yī)藥行業(yè)首單即將上線)

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