保租房REITs擴(kuò)募潮起 重構(gòu)租賃住房行業(yè)商業(yè)模式

　　近日，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）擴(kuò)募申請(qǐng)狀態(tài)更新為“已反饋”，這意味著該擴(kuò)募項(xiàng)目已收到上交所反饋意見(jiàn)。2024年11月，該REIT的擴(kuò)募申請(qǐng)獲受理，擬募集資金總額10.395億元。

　　這是保租房REITs擴(kuò)募潮的縮影。目前，已有三單保租房REITs項(xiàng)目發(fā)布擴(kuò)募公告，其中，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT及華夏北京保障房REIT的擴(kuò)募均已向交易所申報(bào)并獲受理。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，已上市保租房REITs項(xiàng)目擴(kuò)募，可形成明晰的租賃住房退出路徑，重構(gòu)租賃住房行業(yè)的商業(yè)模式。

　　三單擴(kuò)募項(xiàng)目正在積極推進(jìn)

　　“華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的原始權(quán)益人正在積極溝通推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展，爭(zhēng)取能在2025年順利實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募。”華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)李欣接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　華夏基金華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募的底層資產(chǎn)位于上海市閔行區(qū)，是在2019年獲取R4專項(xiàng)租賃用地建設(shè)的保障性租賃住房項(xiàng)目，并于2023年3月正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，截至2024年6月30日，項(xiàng)目按房間數(shù)量計(jì)算的出租率已達(dá)96.2%。

　　作為我國(guó)首個(gè)市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保租房項(xiàng)目，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)包括位于上海市松江區(qū)的泗涇和東經(jīng)兩個(gè)項(xiàng)目，均為R4租賃住房用地上建設(shè)的大型租賃社區(qū)。李欣向記者透露，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT前瞻地規(guī)劃了可持續(xù)性的擴(kuò)募計(jì)劃，從持有的保租房項(xiàng)目中選定了計(jì)劃擴(kuò)募項(xiàng)目，待相關(guān)項(xiàng)目達(dá)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，且符合監(jiān)管要求之后，將會(huì)盡快啟動(dòng)擴(kuò)募籌備，“未來(lái)，華潤(rùn)有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、二線人口凈流入城市的可擴(kuò)募資產(chǎn)，不斷提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獲取能力”。

　　截至2024年6月底，華潤(rùn)有巢已累計(jì)進(jìn)駐全國(guó)15個(gè)城市，在營(yíng)項(xiàng)目42個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目20個(gè)，布局房源5.6萬(wàn)間，納保房源2.8萬(wàn)間，管理規(guī)模位列央企第一，是市場(chǎng)上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。

　　在已公告的公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目中，華夏北京保障房REIT和中金廈門(mén)安居REIT同樣為保租房REITs。其中，華夏北京保障房REIT作為北京市重要的保障性住房REITs產(chǎn)品，此次擴(kuò)募購(gòu)入項(xiàng)目為北京房山區(qū)朗悅嘉園、通州區(qū)光機(jī)電、大興區(qū)盛悅家園及海淀區(qū)溫泉?jiǎng)P盛家園。

　　中金廈門(mén)安居REIT此次擬購(gòu)入資產(chǎn)為位于廈門(mén)市島內(nèi)的思明區(qū)和湖里區(qū)。廈門(mén)安居控股集團(tuán)有限公司黨委副書(shū)記、總經(jīng)理，廈門(mén)安居集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)汪曉林表示，本次新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的購(gòu)入將實(shí)現(xiàn)存量與增量資產(chǎn)的良性循環(huán)，助力廈門(mén)市租賃住房資產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展壯大。

　　我國(guó)住房租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和周期性調(diào)整的關(guān)鍵期，“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”成為房地產(chǎn)業(yè)重要發(fā)展方向。在此背景下，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正在迎來(lái)蓬勃發(fā)展的歷史性機(jī)遇。

　　“過(guò)去十年間，中國(guó)人口加速向大城市聚集，人口流動(dòng)性不斷增強(qiáng)。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年，我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)3.76億人，規(guī)模十分龐大，租賃住房市場(chǎng)需求長(zhǎng)期旺盛?！崩钚辣硎荆皡⒄彰绹?guó)、日本等海外成熟經(jīng)濟(jì)體，我國(guó)城鎮(zhèn)化率長(zhǎng)期看仍有提升空間，給租賃住房市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的增量需求?！?/p>

　　REITs實(shí)現(xiàn)了保租房“投、融、建、管、退”閉環(huán)發(fā)展，重構(gòu)了租賃住房行業(yè)的商業(yè)模式。截至目前，我國(guó)已上市6只保租房REITs產(chǎn)品，合計(jì)市值超100億人民幣。

　　在李欣看來(lái)，對(duì)標(biāo)美國(guó)千億美元租賃住房REITs市值規(guī)模，我國(guó)租賃住房REITs擁有巨大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間，“REITs打通了租賃住房資本市場(chǎng)的權(quán)益融資通道，能夠吸引低成本、長(zhǎng)期限的耐心資本進(jìn)入租賃住房領(lǐng)域，拓寬融資渠道，大大加快租賃住房的建設(shè)進(jìn)程，推動(dòng)租賃項(xiàng)目供給和租賃市場(chǎng)健康發(fā)展”。

　　以華夏基金華潤(rùn)有巢REIT為例，2024年前三季度，該REIT業(yè)績(jī)繼續(xù)保持正增長(zhǎng)，基金層面累計(jì)收入和EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）分別同比增長(zhǎng)1%和5%。2024年，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT已向投資者進(jìn)行了4次分紅，分紅金額共計(jì)6542萬(wàn)元。

　　保租房REITs具備抗周期性

　　相較于其他資產(chǎn)類別，租賃住房經(jīng)營(yíng)具有較強(qiáng)的抗周期屬性，這主要是由于保租房的租金定價(jià)受政府監(jiān)管，租金通常低于市場(chǎng)水平，具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)租金波動(dòng)時(shí)，能夠憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引租戶，保障出租率穩(wěn)定，進(jìn)而確保穩(wěn)定的租金收入。

　　李欣表示，保租房REITs具備較強(qiáng)的抗周期和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能夠有效規(guī)避市場(chǎng)或宏觀經(jīng)濟(jì)的短期波動(dòng)，因而更受投資者青睞。

　　截至1月2日，中證REITs全收益指數(shù)自去年12月10日以來(lái)累計(jì)漲幅達(dá)5.14%，包括華夏基金華潤(rùn)有巢REIT和華夏北京保障房REIT在內(nèi)的保租房REITs漲幅更是均超10%。

　　“保租房REITs作為資本市場(chǎng)的一項(xiàng)重要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品，不僅在盤(pán)活存量租賃住房、助力房地產(chǎn)新發(fā)展模式方面，有著重要的作用?！币晃籖EITs市場(chǎng)資深研究員表示，“而且由于保障性租賃住房對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的敏感度較低，隨著這一REITs板塊的持續(xù)健康發(fā)展，可以為發(fā)行人、投資者創(chuàng)造更多價(jià)值。”

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）

(原標(biāo)題：保租房REITs擴(kuò)募潮起 重構(gòu)租賃住房行業(yè)商業(yè)模式)

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