全方位透視 超1000倍認(rèn)購 REITs市場火爆背后

　　財聯(lián)社2月20日訊 去年末以來，REITs成為資本市場上最炙手可熱的資產(chǎn)之一，穩(wěn)健地走出了獨立于股債的優(yōu)勢行情。同時一級市場認(rèn)購情緒火爆，近期一單REIT項目，創(chuàng)下1192倍的公眾認(rèn)購倍數(shù)，在一個月內(nèi)兩度達到新高。

　　REITs市場為何如此火熱？財聯(lián)社綜合分析，并采訪業(yè)內(nèi)人士。REITs大受青睞，或主因在于其權(quán)益屬性的明確，以及高分紅特點在低利率環(huán)境下愈發(fā)獲得投資者的重視。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士也同時認(rèn)為，REITs當(dāng)前仍是小眾市場，規(guī)模與成交活躍度待提升，政策體系還需持續(xù)完善以加速市場的雙向擴容。

　　探底回升，REITs高分紅權(quán)益屬性正凸顯

　　回顧REITs指數(shù)從去年低點以來的走牛行情，起始于REITs權(quán)益屬性的認(rèn)定。2024年2月8日，證監(jiān)會印發(fā)《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，其中明確了并表原始權(quán)益人合并財務(wù)報表關(guān)于REITs其他方持有份額可列報為權(quán)益。

　　在此之前，滬深交易所REITs市場經(jīng)歷了2021年剛開市的火熱，隨后便進入到漫長的熊市中。中證REITs（全收益）指數(shù)已從2022年初的高點連續(xù)下跌了兩年，跌幅達到33%，部分項目的二級市場價格在此期間跌幅超過了50%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，達成REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性共識是REITs市場生態(tài)建設(shè)的基礎(chǔ)。將REITs按照其他權(quán)益工具調(diào)整列示可弱化二級市場行情對持有者當(dāng)期利潤的影響，調(diào)動投資者積極性，吸引了更多長期配置型資金入市。

　　根據(jù)銀河證券固收首席劉雅坤的統(tǒng)計，REITS的收益率和波動率表現(xiàn)介于股債之間，略偏股性。從近三年的收益情況來看，絕對值水平上略偏向股市。從波動率來看，近三年REITS年化波動率均介于股債之間。

　　2024年，中證REITs（全收益）指數(shù)最終上漲了12.31%，好于中證1000和中證全債，弱于滬深300。值得注意的是，2024年12月初至今REITs市場加速上漲，兩個月以來指數(shù)上漲超過13%，部分項目的區(qū)間漲幅超過了40%。

　　圖：中證REITs（全收益）指數(shù)周K線走勢

　?。ㄙY料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

　　評級機構(gòu)中證鵬元分析，去年12月上旬的重要會議明確要實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加之債券市場中樞下行，REITs迎來新一輪上漲行情。

　　事實上，在利率不斷走低的背景下，REITs高分紅的屬性正越來越得到投資者的重視。在我國，REITs產(chǎn)品強制要求每年必須至少把可供分配收入的90%作為給投資者的收益分配。目前，已上市公募REITs的派息率中位數(shù)超過5%，明顯優(yōu)于國內(nèi)主流固收資產(chǎn)票息，部分新能源或收費公路項目的派息率可達10%。

　　中證鵬元研發(fā)部資深研究員、宏觀及REITs研究小組負(fù)責(zé)人吳進輝近日在“債市鵬友會”的直播中指出，基于無風(fēng)險利率的低位和高分紅優(yōu)勢，在資產(chǎn)荒環(huán)境下，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定性以及部分資產(chǎn)的稀缺性開始凸顯，吸引更多長久期且偏好較高分紅的資金配置。預(yù)計2025年更多增量資金進入REITs市場，如在債券市場利率持續(xù)維持低水平的背景下，尋求“固收+”的固收資金有望增持REITs。

　　公眾認(rèn)購火爆，市場雙向擴容加速

　　伴隨著二級市場的走牛，REITs一級市場近日也變得愈發(fā)火爆。2月13日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT完成公開發(fā)行，公眾認(rèn)購倍數(shù)高達1192倍。這刷新了僅僅一個多月前國泰君安資管濟南能源供熱REIT剛創(chuàng)下的公眾認(rèn)購倍數(shù)新高，為813倍。年初，易方達華威市場REIT的公眾認(rèn)購倍數(shù)也達到407倍。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，除了高分紅屬性、近期的賺錢效應(yīng)等使公募REITs對投資人的吸引力增加，在常態(tài)化發(fā)行落地后，公募REITs底層資產(chǎn)的數(shù)量和類型進一步加速擴容，豐富了投資者的選擇，為REITs市場帶來更廣闊的發(fā)展機會。

　　2024年7月底，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（1014號文），在試點約四年后，正式開啟REITs常態(tài)化發(fā)行，簡化發(fā)行流程，不再要求監(jiān)管參與項目前期輔導(dǎo)，并拓寬了底層資產(chǎn)的類型。

　　目前，我國公募REITs共完成61個項目的發(fā)行，募資規(guī)模1661億元。其中，31個項目是在2024年及以后發(fā)行，募資逾700億元。隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs在去年登陸市場，行業(yè)“首單REITs”成為高頻詞，包括首單水利、首單供熱、首單跨海大橋等REITs項目均于去年下半年以來成立。

　　2024年底，滬深交易所發(fā)布新修訂的《REITs審核關(guān)注事項指引》，根據(jù)發(fā)改委最新政策要求以及三年以來的審核實踐經(jīng)驗添加了諸多針對性要求，為常態(tài)化發(fā)行階段項目審核提供依據(jù)。

　　上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人在“上交所REITs”公號上表示，隨著REITs市場建設(shè)加速提質(zhì)擴面、資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展、配置價值逐步顯現(xiàn)，以及規(guī)則政策日趨完善、投資者權(quán)益保護不斷加強等，REITs市場將迎來常態(tài)化發(fā)行的更大機遇，為盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資，服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持。

　　此外，除原始受益人外，券商自營、保險資管等機構(gòu)投資者是目前REITs市場主要的配置力量，而政策持續(xù)致力于豐富REITs投資者結(jié)構(gòu)，為市場帶來更多增量資金。

　　2023年12月，財政部發(fā)布《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》，規(guī)定社保基金可以參與REITs投資。2024年4月，證監(jiān)會發(fā)布5項資本市場對港合作措施，將REITs納入滬深港通。

　　上交所副總經(jīng)理王紅在2024年10月27日的“全球財富管理論壇”上表示，積極穩(wěn)妥推進REITs指數(shù)化產(chǎn)品落地。推出REITs -ETF產(chǎn)品，將更加有效地分散風(fēng)險，增強投資吸引力，為激活REITs市場、盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)經(jīng)濟大局提供新的動力。

　　中金基金認(rèn)為，隨著投資者對REITs的產(chǎn)品特性、底層資產(chǎn)的研究不斷深入，對于公募REITs的認(rèn)知和長期投資價值日趨理性，同時公募基金、社?；稹?span id="bk_90.BK0823">養(yǎng)老金等長期資金的逐步入市，市場參與度和活躍度有望邁上新臺階，也為REITs指數(shù)化基金產(chǎn)品的出臺創(chuàng)造了有利條件。

　　仍是小眾市場，規(guī)模與成交活躍度待提升

　　盡管國內(nèi)REITs市場已取得較大發(fā)展，但與成熟市場相比仍有差距。

　　根據(jù)華寶證券分析師孫書娜的統(tǒng)計，當(dāng)前國內(nèi)REITs基金平均的換手率在1%左右，和以日本為代表的海外成熟市場較為相近。但從平均成交量來看，除了2021年上市初期的炒作階段以外，日本REITs市場的日均成交量大概是國內(nèi)REITs市場的50-100倍左右。

　　另外劉雅坤的梳理顯示，美國REITS類別極為豐富。底層資產(chǎn)由傳統(tǒng)的零售、商業(yè)地產(chǎn)向基礎(chǔ)設(shè)施類擴張，主要涵蓋13類不動產(chǎn)類型，其中零售、住宅、醫(yī)療、工業(yè)和電信類REITS是規(guī)模前五位。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，REITs長期投資的邏輯穩(wěn)健，但由于市場成交量不高、流動性較差，REITs價格短期易有較大波動。

　　事實上，在連續(xù)上漲后，近期包括國泰君安資管濟南能源供熱REIT在內(nèi)的多只項目都已發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險提示的公告，

　　中金公司固收研究團隊近期也提示，在市場流動性限制且估值已有所提升情況下，后續(xù)市場有待進一步分化，交投難度或有增加。建議結(jié)合估值水平和項目業(yè)績優(yōu)化投資組合，注意基本面穩(wěn)定性不足且高估值標(biāo)的的回撤風(fēng)險。

　　吳進輝認(rèn)為，當(dāng)前REITs市場已經(jīng)逐步發(fā)展擴大，市場各方也有一定認(rèn)知，但規(guī)模仍然較小。本質(zhì)上，市場小眾是各類發(fā)行、投資等問題的最大癥結(jié)。

　　孫書娜指出，市場的成交量和活躍度是大規(guī)模資金能否參與的重要參考因素。當(dāng)前REITs底層資產(chǎn)的規(guī)模還是較小，只有儲備項目的不斷發(fā)行和存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的運營有望提升市場成交量。

　　吳進輝認(rèn)為，政策體系仍要根據(jù)市場發(fā)展的階段性特點優(yōu)化和完善，疏通發(fā)行堵點，提高審核效率，完善各項手續(xù)和制度要求，資產(chǎn)類型繼續(xù)擴大，打造REITs龍頭，不斷建設(shè)多層次市場。同時重視二級市場建設(shè)和保護投資者權(quán)益，加大信息披露質(zhì)量，持續(xù)完善稅收制度，引入更多活水。

（文章來源：財聯(lián)社）

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