【財經(jīng)分析】基礎設施公募REITs市場發(fā)展步入提質增效關鍵期

　　新華財經(jīng)上海3月12日電（記者楊溢仁）3月以來，較之于債券市場的震蕩起伏，我國基礎設施REITs（下稱“C-REITs”）市場的表現(xiàn)依舊穩(wěn)健。分析人士認為，C-REITs作為當前重要的紅利資產(chǎn)之一，在利好政策“護航”的背景下，未來發(fā)展可期，將成為培育耐心資本的重要陣地。

　　政策利好持續(xù)釋放

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，中證REITs（收盤）指數(shù)近一個月上漲了1.51%，近三個月的漲幅達10.85%，2025年至今上漲了7.46%。

　　中央國債登記結算有限責任公司提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月10日，已上市63只公募REITs的收盤價較前一交易日平均上漲了0.22%；平均成交量為234.22萬份，總成交金額為6.57億元。

　　不可否認，REITs表現(xiàn)穩(wěn)健向好的背后，離不開政策端的鼎力支持。

　　《國務院辦公廳關于做好金融“五篇大文章”的指導意見》提出，要“常態(tài)化推進清潔能源、養(yǎng)老、新型基礎設施等領域符合條件的項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金”；《國家發(fā)展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》也明確，要“依法依規(guī)幫助企業(yè)解決重點難點問題，盡可能縮短項目準備周期；要加大工作力度，優(yōu)化工作流程，切實提高項目申報工作質量和效率”“規(guī)范高效開展審核評估，并根據(jù)評估結果對項目及時推薦或退回，切實提高推薦效率”。

　　利好政策的持續(xù)釋放，為C-REITs市場的發(fā)展營造了良好的環(huán)境和土壤。值得一提的是，自2020年4月REITs試點啟動以來，截至2024年末，全市場已有58只REITs產(chǎn)品上市，募集資金超過1600億元，回收資金帶動的新項目總投資額超過9400億元。

　　上海證券交易所的相關負責人指出，REITs產(chǎn)品在盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資、促進投融資良性循環(huán)以及降低企業(yè)債務風險、促進企業(yè)輕資產(chǎn)運營等方面發(fā)揮了重要作用。

　　擴募進程備受關注

　　毫無疑問，我國REITs市場歷經(jīng)多年探索，已初步形成了市場均衡格局，進入提質增效的重要機遇期。

　　從發(fā)行角度上看，記者觀察到，2025年初以來，C-REITs市場中的首發(fā)項目少于2024年，目前在滬深交易所掛網(wǎng)且未通過審核的首發(fā)項目僅有9單。

　　“這一方面是因為具備優(yōu)質資產(chǎn)的企業(yè)已在C-REITs各板塊陸續(xù)上市，首發(fā)項目會越來越少；另一方面意味著隨著C-REITs的常態(tài)化發(fā)行，管理層對于資產(chǎn)的審核并非越來越寬松，而是朝著標準化與更為嚴格的方向演進?！币晃毁Y深REITs投資人告訴記者，“未來，首發(fā)REITs項目及其原始權益人大概率會呈現(xiàn)出三方面的特征。其一，是原始權益人多為擁有大量優(yōu)質基礎設施資產(chǎn)的機構；其二，是已上市企業(yè)對于不同類型基礎設施資產(chǎn)會進行多平臺布局；其三，是資產(chǎn)較為分散的地方平臺企業(yè)，會在感受到公募REITs上市的優(yōu)勢后，通過資產(chǎn)重組等方式，搭建符合上市要求的REITs平臺，但這需要一個培育的過程?！?/p>

　　另外，除了首發(fā)資產(chǎn)，眼下第二批“擴募”何時落地，也成為了業(yè)界關注的焦點話題。

　　以海外REITs為例，在成熟市場中，擴募融資規(guī)模遠遠大于首發(fā)規(guī)模。來自美國房地產(chǎn)信托協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2000年至2021年，美國REITs市場平均每年首發(fā)上市的規(guī)模約為21.93億美元，年平均增長率為4.4%；年平均擴募增發(fā)規(guī)模約為251.89億美元，增長率達14.7%。

　　而據(jù)記者不完全統(tǒng)計，自C-REITs經(jīng)歷了首批4單產(chǎn)品的擴募之后，目前有8單REITs項目披露了各類擴募公告，且其中僅有4單REITs被交易所受理——行業(yè)涉及能源、保租房和產(chǎn)業(yè)園。

　　從邏輯上看，通過擴募適時收購物業(yè)資產(chǎn)，不僅能擴大管理規(guī)模、提升基金業(yè)績表現(xiàn)、增加管理費收入，也能有效控制產(chǎn)品的總體負債率，從而提升基金的競爭力和投資者信心，最終形成“投融方互信、投融端協(xié)同、投融資暢通”的市場生態(tài)。

　　市場活力仍待激發(fā)

　　展望未來，“簡化擴募流程、鼓勵‘頭雁’效應，推動優(yōu)質REITs平臺做大做強應為大勢所趨。”上海交通大學上海高級金融學院學術副院長嚴弘接受記者專訪時稱，“當前C-REITs市場的擴募流程復雜、耗時，直接限制了市場的擴張能力。由此，他建議后續(xù)管理層可對現(xiàn)有的擴募流程進行簡化，縮短監(jiān)管環(huán)節(jié)的審批時間。尤其對于擴募環(huán)節(jié)，還可以借鑒新加坡REITs市場的做法，對于運作情況良好的REITs基金，給予管理人一定的自主擴募權，鼓勵優(yōu)質存量資產(chǎn)快速進入REITs市場?！?/p>

　　“簡化擴募流程，不僅可以提高REITs市場的運作效率，還能激發(fā)更多的市場活力，促進REITs市場發(fā)展提速?！鼻笆鐾顿Y人也認為。

　　中金基金副總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部負責人李耀光建議：“未來可在實踐中將Pre-REITs（基礎設施REITs設立和發(fā)行之前，用于投資、收購、培育具有發(fā)行公募REITs潛力的基礎設施的基金）納入公募REITs的擴募收購范圍。具體到實踐層面，建議允許已上市公募REITs在擴募階段收購Pre-REITs持有的資產(chǎn)，并在未來探索逐步放寬對Pre-REITs基金資產(chǎn)裝入公募REITs后的凈募集資金返投比例要求，帶動Pre-REITs投資，推動多層次REITs市場建設。”

　　道阻且長，行則將至。在“首發(fā)+擴募”雙輪驅動格局已經(jīng)形成，政策紅利不斷釋放的背景下，包括中信建投、中金公司在內的不少機構均預計，到2025年末，C-REITs市場規(guī)模或達到2450億元，產(chǎn)品數(shù)量有望增至85只。

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標題：【財經(jīng)分析】基礎設施公募REITs市場發(fā)展步入提質增效關鍵期)

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