滬市債券新語 | 穩(wěn)健經營重回報 主動管理提質效——滬市REITs完成2024年年報披露

　　新華財經上海4月15日電（記者楊溢仁）近期，30余只滬市REITs披露了2024年年度報告。根據披露信息，滬市REITs經營業(yè)績穩(wěn)中向好，投資回報顯著提升，關鍵機制日益完善，信披質效持續(xù)提高，為投資者交出了一份誠意滿滿的答卷。

　　運營活力顯著增強

　　根據年報信息，2024年滬市33只REITs共實現收入85億元，較去年同比增加35%；共實現可供分配金額62億元，較首發(fā)預測整體達標。滬市REITs經營情況保持穩(wěn)健，各行各業(yè)都展現出新氣象、新特點。

　　舉例而言，保租房板塊經營成果亮眼。在政策趨勢的催化以及產品自身韌性的加持下，滬市4只保租房REITs整體實現收入4.1億元，完成率超過100%。就經營指標來看，底層保租房資產的出租率平均達到95%，租金收繳率平均超93%，租金單價也維持在相對穩(wěn)定的較好水平。隨著未來住房租賃市場需求的穩(wěn)定增長，保租房REITs發(fā)展前景依然可期。

　　與此同時，能源需求的增長助推該板塊業(yè)績同樣穩(wěn)中有進。公開數據顯示，2024年全社會用電量同比增長6.8%，各類產業(yè)及居民用電需求均呈現上漲態(tài)勢，滬市5只能源類REITs表現優(yōu)異，平均可供分配完成率高達103%，底層資產總發(fā)電量達到28.1億kWh，營業(yè)收入和發(fā)電量平均完成率達到95%。

　　再就消費板塊來看，政策刺激釋放出巨大市場潛力。隨著一系列擴內需促消費政策的落地，疊加引入新興品牌、舉辦特色活動等各類引流措施，滬市4只消費類REITs的銷售額及客流量均呈現上漲態(tài)勢，報告期末出租率均超95%。其中，華夏金茂REIT的出租率高達99%，高出租率與良好的客流增長態(tài)勢為消費類REITs的業(yè)績提升提供了有力支撐。

　　倉儲物流方面，需求的修復促進底層資產經營逐漸企穩(wěn)。隨著大力提振消費、多渠道促進居民增收、加快建設現代化產業(yè)體系等舉措被納入2025年政府工作任務中，倉儲物流租賃市場開始迎來需求修復。

　　記者注意到，滬市倉儲物流REITs的營業(yè)收入完成率高達98%，運營凈收益完成率達105%，租金收繳率近100%，表現出較強的租約穩(wěn)定性，這為未來行業(yè)復蘇提供了支撐。

　　至于產業(yè)園區(qū)板塊，市場競爭激發(fā)了底層資產的運營效能。面對我國產業(yè)園區(qū)當前以城市群和產業(yè)鏈為主導的差異化競爭環(huán)境，滬市產業(yè)園區(qū)REITs相繼采取了“產業(yè)+基金”、智慧化管理等各類運營措施，成功實現穩(wěn)健的業(yè)績表現，報告期末平均出租率達到88%，基本達到預測水平。其中，國泰君安東久新經濟REIT自2024年三季度以來實現滿租，全年營收同比增長約2%；截至2024年末，華安張江產業(yè)園REIT的整體出租率為91.9%，較2023年末上升近20%。

　　不僅如此，高速公路板塊雖經歷了階段性調整，但總體表現出了較強的韌性。面對需求結構調整、周邊路網變化、極端惡劣天氣等事件，2024年滬市高速公路REITs積極采取措施，合計實現收入43.7億元，較評估口徑的完成率超過90%。其中，中金山東高速REIT和國金中國鐵建REIT表現突出，凈現金流完成率均在115%以上。同時，從2025年1月至2月的滬市高速公路REITs最新披露的經營數據看，許多前期業(yè)績表現不佳的路產已經開始出現明顯反彈，有望在2025年迎來復蘇。

　　市值分紅多點開花

　　2024年，在貨幣政策寬松、無風險利率下行的背景下，REITs作為單獨大類資產的優(yōu)勢特性愈發(fā)凸顯，受到了更多投資者的青睞，成為資產配置的優(yōu)先選擇。2024年滬市REITs二級市場復權價格平均上漲11.8%，投資者切實從穩(wěn)定分紅和市值增長中獲得了豐厚回報。

　　得益于REITs高分紅的產品特性，配置型投資者每年都能從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益。根據年報信息，2024年滬市REITs共進行分紅64次，實際分紅金額近60億元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34億元的實際分紅金額占據半壁江山，是名副其實的“現金?！保Y本市場投資者也真正享受到了交通基礎設施建設發(fā)展帶來的回報。

　　除直接分紅收益外，交易型投資者也能從二級市場交易中獲取增值收益。2024年滬市REITs二級市場不復權價格平均漲幅為5.0%，2025年一季度的平均漲幅更是高達11.5%，且各大類資產呈現出差異化走勢，為不同風險偏好、不同投資策略的投資者提供了多元化投資選擇。優(yōu)異的市場表現推動了整體流動性的提升，市值提升與交易活躍互相促進，REITs作為獨立大類資產的投資價值進一步顯現。

　　同時，滬市REITs項目也更加注重與投資者的溝通交流及互通互信。根據年報信息，以城投寬庭為代表的多只REITs項目常態(tài)化開展投資者開放日等投融對接活動，帶領投資者走進底層資產，及時回應投資者關切，最大化滿足投資者需求，在真金實銀回報投資者的同時進一步優(yōu)化投資體驗。

　　機制建設亮點紛呈

　　REITs作為一個資產上市的平臺，其長久穩(wěn)定發(fā)展有賴于激勵、擴募、決策等運營機制的建立和有效運行。在2024年年報中，部分典型項目主動披露了關鍵機制建設情況，通過在集團層面設置REITs運營官、優(yōu)化運管機構激勵約束機制、積極推進擴募等，充分發(fā)揮產業(yè)方積極作用，構建REITs市場良性循環(huán)，為REITs平臺的持續(xù)發(fā)展保駕護航。

　　根據年報信息，京能光伏、京東倉儲、華潤有巢等項目在原始權益人集團層面設置了REITs運營官的角色，從集團戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后的信息披露、投資者關系管理、資產擴募等重大事項的推動實施，為REITs平臺發(fā)展提供了源源不斷的資源活水。

　　舉例而言，東吳蘇園產業(yè)REIT的年報顯示，該產品已在執(zhí)行前期披露的運營管理機構激勵約束安排，當運營管理機構所運營的基礎設施資產年度凈收入超過對應目標金額時，將不低于50%的績效管理費作為團隊績效激勵到崗位個人，這能夠充分激發(fā)一線運營人員的工作積極性。

　　記者還注意到，京能光伏、國君東久、華夏京保、華潤有巢、國君臨港、廈門安居等產品在年報中披露了擴募進展情況，資產類別涵蓋清潔能源、產業(yè)園、保租房等類型，旨在通過擴募優(yōu)化資產組合，在提高資產組合投資收益的同時，增強整體抗風險能力，促進REITs平臺向深度、廣度發(fā)展。

　　基金管理人表示，從國內外的成熟經驗來看，REITs持續(xù)發(fā)展壯大離不開產業(yè)方的積極參與、原始權益人的專業(yè)能力，其對發(fā)揮REITs服務實體經濟發(fā)展、盤活存量資產和擴大有效投資的作用具有重要意義。而主動在年度報告中披露關鍵機制建設情況，能讓投資者充分感受到企業(yè)著力打造REITs平臺的決心和能力。

　　夯實信披規(guī)則基礎

　　2024年11月，上交所發(fā)布了REITs年度報告指引，進一步完善以“管資產”為核心的基礎設施REITs信息披露規(guī)則體系。

　　從年報披露情況看，滬市各行業(yè)REITs項目均按照年度報告指引的要求詳細披露了基金管理人、運營管理機構等市場參與主體的履職情況，對不同行業(yè)的基本情況、周期性特點、競爭格局及可比項目作了詳實分析，并在此基礎上對不同底層資產的運營指標及未來變化趨勢進行了比較、解釋及研判，年報信息披露的規(guī)范性、針對性及有效性顯著提升。

　　從年報信息可以看出，保租房、消費及倉儲物流的出租率較高，絕大部分項目都在90%以上，疊加相對穩(wěn)定的價格水平，獲得了投資者的普遍認可；能源環(huán)保保持了相對穩(wěn)定的發(fā)電量及污水處理量，部分項目電力價格在可控范圍內有所波動；產業(yè)園區(qū)則出現明顯分化，出租率分布在70%至100%，部分項目租金價格在報告期內出現了一定波動；高速公路整體經營有所承壓，國金鐵建、山東高速則展現了較強的抗周期能力，貨車流量逆勢增長有效支撐了通行費收入的穩(wěn)定。

　　就年報使用者的角度來看，多家投資機構表示，2024年年報信息相較之前的年度報告更加豐富立體，凸顯了REITs的權益屬性。詳細披露的運營指標抓住了不同行業(yè)的資產特性，精準反映了底層資產在報告期內的實際運營情況，結合年報中對行業(yè)形勢的分析研判，使投資者能夠直觀、迅速了解關鍵運營信息，為投資決策提供了有力依據。而根據新規(guī)則修訂的年度報告模板結構清晰、重點明確、數據詳實，大大增加了年報可讀性，夯實了數據分析基礎，給投研工作帶來了極大便利。

　　信息披露作為REITs市場的重要機制，相關規(guī)則制度的完善優(yōu)化及有效落實將為REITs市場持續(xù)健康發(fā)展奠定堅實基礎。

（文章來源：新華財經）

(原標題：滬市債券新語 | 穩(wěn)健經營重回報 主動管理提質效——滬市REITs完成2024年年報披露)

(責任編輯：137)