滬市債券新語 | 打造REITs排頭兵 共建投融互信新生態(tài)

　　新華財(cái)經(jīng)上海4月17日電（記者楊溢仁）近日，以“打造REITs排頭兵共建投融互信新生態(tài)”為主題的滬市REITs專場投資者交流會在上證路演中心召開。

　　國金中國鐵建REIT、華夏北京保障房REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏基金華潤有巢REIT、嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、中航京能光伏REIT的原始權(quán)益人、基金管理人及市場主要投資者現(xiàn)場參會，就參會REITs項(xiàng)目的關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)和年報(bào)業(yè)績情況進(jìn)行了深入交流。

　　好項(xiàng)目好待遇打造REITs排頭兵

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至4月10日，全市場已上市的REITs產(chǎn)品共有64只，募集規(guī)模超1800億元。其中，上交所上市的REITs產(chǎn)品多達(dá)43只，募集規(guī)模超1200億元，占比近七成，已成為REITs市場建設(shè)發(fā)展的“主陣地”。

　　記者獲悉，我國REITs市場歷經(jīng)四年探索，目前，REITs市場已初步經(jīng)歷完整周期，正處于擴(kuò)容提質(zhì)的重要發(fā)展階段。同時(shí)，市場已進(jìn)入相對均衡狀態(tài)，價(jià)格形成機(jī)制趨于理性，投資者開始基于資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值進(jìn)行投資決策。為進(jìn)一步激發(fā)市場活力、構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的健康金融生態(tài)，上交所正積極開展分類監(jiān)管，扶優(yōu)限劣，通過培育優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、完善市場機(jī)制，打造一批投資者可信賴的REITs項(xiàng)目。

　　具體而言，對于誠實(shí)守信、有意愿有能力完善機(jī)制建設(shè)、努力提升項(xiàng)目運(yùn)營質(zhì)效、積極回報(bào)投資者的各REITs項(xiàng)目參與方，上交所將充分發(fā)揮交易所債券條線在市場服務(wù)、融資審核、持續(xù)監(jiān)管、投資交易等全鏈條的綜合服務(wù)優(yōu)勢，支持其建好REITs平臺，培育一批投資者信任、認(rèn)可的標(biāo)桿項(xiàng)目，形成“好項(xiàng)目有好待遇”的REITs市場生態(tài)。

　　同時(shí)，上交所將積極引導(dǎo)REITs原始權(quán)益人通過設(shè)置REITs首席運(yùn)營官、優(yōu)化激勵約束機(jī)制、推動擴(kuò)募等工作，不斷完善機(jī)制建設(shè)，不斷推動REITs市場建設(shè)。

　　可以看到，經(jīng)過多年培育，上交所已形成了一批企業(yè)高度重視、經(jīng)營業(yè)績較好、機(jī)制建設(shè)較為突出、積極回報(bào)投資者的REITs項(xiàng)目。當(dāng)然，如何充分發(fā)揮標(biāo)桿項(xiàng)目的帶動作用，共建投融互信的REITs市場生態(tài)，仍需各市場參與方孜孜以求、協(xié)力施為。

　　重要機(jī)制建設(shè)保駕護(hù)航打造REITs資產(chǎn)上市平臺

　　在業(yè)內(nèi)專家看來，想要發(fā)揮REITs產(chǎn)業(yè)方的積極作用，持續(xù)推進(jìn)REITs治理與激勵約束、擴(kuò)募、信息披露、投資者關(guān)系等關(guān)鍵機(jī)制完善，打通從“發(fā)行上市”到“持續(xù)運(yùn)營”，再到“擴(kuò)募落地”的任督二脈，推動形成公募REITs的全生命鏈條至關(guān)重要。

　　借鑒國外的成熟市場經(jīng)驗(yàn)，不難發(fā)現(xiàn)，REITs市場的持續(xù)發(fā)展壯大離不開產(chǎn)業(yè)方的積極參與。

　　記者與會時(shí)了解到，參會的6只REITs項(xiàng)目均在原始權(quán)益人集團(tuán)層面設(shè)置了REITs“運(yùn)營官”角色，其會從集團(tuán)戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后的信息披露、投資者關(guān)系管理、資產(chǎn)擴(kuò)募等重大事項(xiàng)的推動實(shí)施，為REITs平臺發(fā)展提供源源不斷的資源活水。

　　“北京能源國際控股有限公司高度重視組織資源的投入，于原始權(quán)益人或者說其控股股東、實(shí)控人層面設(shè)置了統(tǒng)籌REITs業(yè)務(wù)的運(yùn)營官，這有助于調(diào)動集團(tuán)內(nèi)部資源，保障REITs持續(xù)發(fā)展?！敝泻骄┠躌EIT的企業(yè)代表告訴記者。

　　除了集團(tuán)層面的重視，產(chǎn)業(yè)方也在運(yùn)營管理方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。例如，其通過設(shè)置市場化的激勵約束機(jī)制，將項(xiàng)目運(yùn)營成效與團(tuán)隊(duì)、個(gè)人績效直接掛鉤，“激勵到人”深度激發(fā)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)積極性。

　　“我們的外部管理機(jī)構(gòu)會將激勵服務(wù)費(fèi)中不超過30%的部分作為業(yè)績報(bào)酬激勵到項(xiàng)目運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)將項(xiàng)目公司罰金中不超過10%的部分作為懲罰約束考核到運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)?！比A夏北京保障房REIT的企業(yè)代表在交流會上介紹。

　　同時(shí)，嘉實(shí)京東、華潤有巢等參會REITs項(xiàng)目企業(yè)代表也紛紛表示，已參照建立了與運(yùn)營績效掛鉤的激勵約束機(jī)制，旨在充分激發(fā)一線運(yùn)營人員的工作積極性。

　　值得一提的是，在REITs首發(fā)資產(chǎn)池不斷擴(kuò)充的大背景下，市場中關(guān)于老項(xiàng)目“擴(kuò)募”的呼聲也在不斷提高。

　　不可否認(rèn)，擴(kuò)募機(jī)制是公募REITs生命力的重要體現(xiàn)，也是助推公募REITs市場增長的關(guān)鍵機(jī)制，能夠起到優(yōu)化資產(chǎn)組合、降低資產(chǎn)集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者獲悉，當(dāng)前保租房REITs擴(kuò)募處在積極推進(jìn)過程中。其中，華夏北京保障房REIT的擴(kuò)募申請已正式獲得證監(jiān)會批復(fù)和上交所無異議函，華潤有巢REIT的擴(kuò)募也已收到上交所反饋意見。

　　更值得一提的是，除了保租房REITs，其他行業(yè)的REITs擴(kuò)募還出現(xiàn)了資產(chǎn)混包等創(chuàng)新機(jī)制，例如，中航京能REIT本次擬購入云南水電站項(xiàng)目——國內(nèi)首單跨區(qū)域探索“光伏+水電”資產(chǎn)混裝的擴(kuò)募項(xiàng)目，并于近期收到了上交所反饋意見；國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募創(chuàng)新推出了“工業(yè)廠房+研發(fā)辦公”的資產(chǎn)組合，擬購入的康橋項(xiàng)目——位于浦東新區(qū)張江科學(xué)城片區(qū)，是臨港產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入張江科學(xué)城的“橋頭堡”。

　　持續(xù)提高信息披露質(zhì)量以誠相待獲投資者認(rèn)可

　　毋庸置疑，高質(zhì)量的信息披露能夠有效反映底層資產(chǎn)的質(zhì)量，更是基金管理人和運(yùn)營機(jī)構(gòu)對投資者負(fù)責(zé)態(tài)度的直接體現(xiàn)。

　　2024年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上述6家參會REITs基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的現(xiàn)金流完成度整體超預(yù)期。

　　與會現(xiàn)場，原始權(quán)益人、運(yùn)管機(jī)構(gòu)／基金管理人詳細(xì)解讀年度報(bào)告，可視化、圖文并茂地展示了REITs年度經(jīng)營業(yè)績情況，使投資者能夠更加清晰地看懂年度報(bào)告，增強(qiáng)信息披露的有效性。

　　多位受訪的業(yè)內(nèi)專家向記者表示，上交所組織的投資者關(guān)系管理活動為REITs項(xiàng)目和投資者構(gòu)筑起了雙向溝通的“紐帶”。展望后續(xù)，必將有越來越多的原始權(quán)益人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)注重與投資者的交流。

　　嘉實(shí)京東REIT的基金管理人在交流會上介紹稱：“我們在2024年舉辦了多次投資者走進(jìn)原始權(quán)益人的活動，期間逾56家主要投資人親臨現(xiàn)場，實(shí)地考察了項(xiàng)目運(yùn)營狀態(tài)?！?/p>

　　“我們參與會上這些項(xiàng)目的渠道很多，而‘線上+線下’的立體化交流平臺更便于投資者研判資產(chǎn)價(jià)值。不可否認(rèn)，定期業(yè)績說明會、專題路演活動、日常咨詢應(yīng)答、走進(jìn)項(xiàng)目或走進(jìn)原始權(quán)益人活動能有效覆蓋底層資產(chǎn)的重要運(yùn)營情況，有助于我們后期參與布局?！币晃粎?span id="bk_90.BK0474">保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者。

　　在此次交流會上，參會項(xiàng)目的原始權(quán)益人、集團(tuán)高管還積極與投資者進(jìn)行了深度互動，在REITs關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)和項(xiàng)目運(yùn)營、未來發(fā)展規(guī)劃、投資者回報(bào)等方面積極回應(yīng)投資者詢問。

　　“6家REITs在2024年平均分紅2.5次，金額合計(jì)12.11億元，若考慮二級市場漲幅，2024年全年平均累計(jì)漲幅為21.6%，顯示出市場對這些項(xiàng)目的青睞。”一位機(jī)構(gòu)投資者表示。

　　另據(jù)記者了解，截至2024年末，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、嘉實(shí)京東倉儲REIT、華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤有巢REIT的平均分派率為3.88%，中航京能光伏REIT和國金中國鐵建REIT的IRR平均為3.3%，仍具備相應(yīng)配置價(jià)值，受到市場普遍認(rèn)可。

　　展望后市，上交所的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來將持續(xù)做好市場組織工作，堅(jiān)持REITs“好項(xiàng)目好待遇”，與REITs市場參與各方群策群力，不斷優(yōu)化REITs市場的生態(tài)建設(shè)，推進(jìn)多層次REITs市場建設(shè)，充分發(fā)揮REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、盤活存量資產(chǎn)和擴(kuò)大有效投資的重要作用。

　　【滬市債券新語】是由新華財(cái)經(jīng)與上海證券交易所共同打造的一檔以“提升債市服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，傳遞債市價(jià)值投資理念”為主旨的欄目。新華財(cái)經(jīng)是新華社承建的國家金融信息平臺，內(nèi)容全面覆蓋全球股市、債市和匯市等金融市場，提供權(quán)威、專業(yè)、全面的金融信息服務(wù)。

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（文章來源：新華財(cái)經(jīng)）

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