REITs政策紅利釋放效應(yīng)初顯 產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)價(jià)值與分配能力“雙提速”

　　上證報(bào)中國(guó)證券網(wǎng)訊（記者張欣然）4月18日，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs集體業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)在上證路演中心召開。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村REIT、中金湖北科投光谷REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、博時(shí)津開產(chǎn)園REIT及中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT共計(jì)7家產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs集體亮相2024年度滬市業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

　　會(huì)上，各家基金管理人、原始權(quán)益人及運(yùn)管機(jī)構(gòu)就2024年度資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成果、市場(chǎng)趨勢(shì)及未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃等方面向投資者進(jìn)行了全面的解讀。此次業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)展現(xiàn)了滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下的韌性發(fā)展，以及通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)的顯著成效。

　　運(yùn)營(yíng)情況穩(wěn)中向好底層資產(chǎn)韌性凸顯

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略、盤活存量資產(chǎn)、支持科技創(chuàng)新等各方面持續(xù)發(fā)揮重要作用，參加本次集體業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)的7家產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs用資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)說(shuō)話，向市場(chǎng)展現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)園REITs的長(zhǎng)期價(jià)值。

　　華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體出租率由2023年末的72%提升至2024年末的91.9%，其中張江光大園項(xiàng)目出租率由2023年末的80.68%提升至2024年末的91.37%，張潤(rùn)大廈項(xiàng)目出租率從2023年末的63.31%提升至2024年末的92.44%。在出租率提升的同時(shí)，管理方通過積極優(yōu)化租賃結(jié)構(gòu)，分散租期長(zhǎng)度、租戶數(shù)量，防范出現(xiàn)大面積退租的突發(fā)事件，定期開展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)排查，建立應(yīng)急預(yù)案，以應(yīng)對(duì)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的不利影響。

　　東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT在2024年實(shí)施了富有成效的運(yùn)營(yíng)管理舉措。截至2024年年末，租金單價(jià)方面，國(guó)際科技園五期B區(qū)報(bào)告期內(nèi)為1.46元/平方米/天；2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期報(bào)告期內(nèi)為2.08元/平方米/天，與去年同期基本一致，兩項(xiàng)目的租期及租戶結(jié)構(gòu)均穩(wěn)定合理，國(guó)際科技園五期B區(qū)報(bào)告期末剩余租期為554.20天，2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期報(bào)告期末剩余租期為666.61天，項(xiàng)目資產(chǎn)集中度風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　建信中關(guān)村REIT2024年度基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體期末出租率為72.09%，相較2023年末的63.75%，同比提升13.08%。其中，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓項(xiàng)目期末出租率同比提升29.93%，孵化加速器項(xiàng)目期末出租率同比提升3.69%。整體期末加權(quán)平均剩余租期為3.05年，相較2023年末的2.49年，同比提升22.49%。隨著部分存量租戶續(xù)租和增量租戶簽約，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)趨于穩(wěn)定。

　　中金湖北科投光谷REIT 2024年度基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，整體出租率穩(wěn)定在80.06%,成功將互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目的出租率從2023年末的80.57%提升至本期末的100.00%。此外，在湖北省政府的引導(dǎo)下引入湖北科創(chuàng)供應(yīng)鏈平臺(tái)在岸創(chuàng)新中心，與A股上市公司力合科創(chuàng)深度參與打造創(chuàng)新供需高效匹配平臺(tái)和科技企業(yè)培育孵化平臺(tái)，豐富軟件園產(chǎn)業(yè)生態(tài)，優(yōu)化租戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，提升園區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

　　國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況保持穩(wěn)健，匯聚了45家涉及智能制造、精密機(jī)械、汽車零部件等行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)，2024年期末出租率達(dá)100%，期末收繳率達(dá)99.12%，均穩(wěn)定在較高水平。展望未來(lái)，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT將繼續(xù)秉持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)新發(fā)展的理念，持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理流程，提升項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值。

　　博時(shí)津開產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)為天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩大核心產(chǎn)業(yè)園——天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園與大陸汽車廠房，截至2024年年末，項(xiàng)目整體出租率為87.95%，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況較為穩(wěn)定。天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園聚焦科技研發(fā)，匯聚115家企業(yè)，前五大租戶含國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)，整體租戶結(jié)構(gòu)以科技、專業(yè)技術(shù)及商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，前述三大行業(yè)租賃面積占比約78%。天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園期末已出租面積11.77萬(wàn)平方米，期末出租率82.6%，平均月租金48.29元/m²；大陸汽車廠房由全球汽車零部件龍頭企業(yè)下屬子公司整租，已出租面積6.32萬(wàn)平方米，期末出租率100%，月租金55.73元/m²。兩項(xiàng)資產(chǎn)綜合租金累計(jì)收繳率達(dá)99.75%。

　　中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT年度報(bào)告報(bào)告期內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)情況平穩(wěn)，2024年期末平均出租率為96.07%，期末租金單價(jià)為1.80元/平方米/天，租金收繳率為99.81%，期末剩余合同租期為927天。租戶結(jié)構(gòu)方面，中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT持有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及的租戶118個(gè)，其中前五大租戶租金收入占比約22.29%，租戶結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，分散化程度較高。租戶重點(diǎn)行業(yè)大類包括醫(yī)藥制造業(yè)、專業(yè)設(shè)備制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)等，均為符合發(fā)展導(dǎo)向的高精尖產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)定位與所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展特點(diǎn)高度匹配。

　　聚焦收益分配能力彰顯長(zhǎng)期配置價(jià)值

　　從可供分配表現(xiàn)來(lái)看，各產(chǎn)品均嚴(yán)格遵循法規(guī)要求，結(jié)合自身基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)作屬性進(jìn)行收益分配。

　　華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT2024年度可供分配金額為12002.53萬(wàn)元。在收益分配方面，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT2024年度進(jìn)行了兩次分紅，2024年度第一次分紅分配金額為6000.11萬(wàn)元，第二次擬分紅分配金額為6000萬(wàn)元，擬合計(jì)分配金額為12000.11萬(wàn)元，約占全年可供分配金額的99.98%。

　　東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT2024年度全年實(shí)現(xiàn)可供分配金額為14786.48萬(wàn)元。以2024年底基金市值計(jì)算，現(xiàn)金流分派率可以達(dá)到4.88%。國(guó)際科技園五期B區(qū)2024年度運(yùn)營(yíng)回收期內(nèi)凈收入實(shí)現(xiàn)全年凈收入目標(biāo)金額的100.64%；2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期2024年度運(yùn)營(yíng)回收期內(nèi)凈收入實(shí)現(xiàn)全年凈收入目標(biāo)金額的103.02%。兩家公司均超額完成目標(biāo)。

　　建信中關(guān)村REIT自2021年12月17日上市以來(lái)，始終保持高頻次、高比例分紅以提升投資者綜合收益率。成立至今，建信中關(guān)村REIT已完成六次分紅，最近一期分紅期間為2024年7月1日至2024年12月31日，上市以來(lái)基金分配比例達(dá)98.81%。

　　中金湖北科投光谷REIT 2024年基金累計(jì)實(shí)現(xiàn)可供分配金額為7418.81萬(wàn)元，按2024年12月31日收盤價(jià)計(jì)算年化分派率為5.09%。2024年基金實(shí)施分紅派息共計(jì)8247.00萬(wàn)元，單位份額實(shí)際分派金額為0.1375元。根據(jù)中金湖北科投光谷REIT2024年第四次分紅公告顯示，該基金自2024年1月1日至本次收益分配基準(zhǔn)日（2024年9月30日）期間可供分配金額為人民幣5878.17萬(wàn)元，前期已分配人民幣3961.80萬(wàn)元，截止本次收益分配基準(zhǔn)日尚未分配的可供分配金額為人民幣1916.37萬(wàn)元，實(shí)際分配金額約1820萬(wàn)元，約占可供分配金額的94.97%，并已于2025年1月實(shí)施紅利的發(fā)放。

　　國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT2024年度全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)可供分配金額7768.27萬(wàn)元。2024年度實(shí)際完成分紅3700萬(wàn)元，為歸屬于2023年度的第二次分紅。自2022年10月上市以來(lái)，基金共完成3次分紅，累計(jì)分紅金額為10639萬(wàn)元，分配比例超過99.9%。管理人及運(yùn)管機(jī)構(gòu)緊密協(xié)作，秉持精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理理念，深度聚焦成本控制與效能提升。

　　博時(shí)津開產(chǎn)園REIT 2024年8月28日（基金合同生效日）至2024年12月31日實(shí)現(xiàn)收入4296.19萬(wàn)元，可供分配金額2353.93萬(wàn)元，單位可供分配金額0.0471元，完成率為招募說(shuō)明書同口徑預(yù)期可供分配金額的107%。本期現(xiàn)金流分派率1.79%，年化現(xiàn)金流分派率5.21%。

　　中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT 2024年度實(shí)現(xiàn)總收入約2,750.02萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)可供分配金額約1687.44萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書同期預(yù)測(cè)值（年化后約1,641.50萬(wàn)元）達(dá)成率約為102.80%，按照2024年末市值計(jì)算的年化現(xiàn)金流分派率為4.94%，上市后首年達(dá)成招募說(shuō)明書可供分配金額預(yù)測(cè)目標(biāo)。

　　政策賦能產(chǎn)融生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs構(gòu)筑多維價(jià)值增長(zhǎng)極

　　自2024年初，工業(yè)和信息化部等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的實(shí)施意見》以來(lái)，我國(guó)在生物制造、量子產(chǎn)業(yè)、具身智能、原子級(jí)制造等領(lǐng)域加速布局發(fā)展，各地在園區(qū)配套建設(shè)與服務(wù)方面呈現(xiàn)出明確的主題化趨勢(shì)。

　　回顧過去一年產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的總體發(fā)展，可以看到整個(gè)行業(yè)正在呈現(xiàn)一種“在矛盾中蝶變”的復(fù)雜狀態(tài)。面對(duì)大量新興產(chǎn)業(yè)在空間使用、政策配套、上下游資源等方面不同以往的用戶訴求，園區(qū)行業(yè)正在毫不猶豫地進(jìn)入“全要素時(shí)代”。

　　與此同時(shí)，上交所創(chuàng)新提出的公募REITs六大核心機(jī)制，通過信息披露、基金治理、激勵(lì)約束、二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)、投資者關(guān)系管理及持續(xù)擴(kuò)募等市場(chǎng)化機(jī)制設(shè)計(jì)，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效能，為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供長(zhǎng)效資金支持，推動(dòng)了金融工具與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度融合。

　　展望未來(lái)，依托政策支持與市場(chǎng)機(jī)制的雙重驅(qū)動(dòng)，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs將持續(xù)深化政策機(jī)遇的乘數(shù)效應(yīng)，通過資本化路徑加速產(chǎn)業(yè)集群能級(jí)躍升，激活區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展新動(dòng)能；在“資產(chǎn)提質(zhì)-產(chǎn)業(yè)協(xié)同-價(jià)值反哺”的生態(tài)中，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集、推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為投資者開拓兼具穩(wěn)定性與成長(zhǎng)性的可持續(xù)收益空間。

（文章來(lái)源：上海證券報(bào)·中國(guó)證券網(wǎng)）

(原標(biāo)題：REITs政策紅利釋放效應(yīng)初顯 產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)價(jià)值與分配能力“雙提速”)

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