REITs政策紅利釋放效應(yīng)初顯 產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)價值與分配能力“雙提速”

　　上證報中國證券網(wǎng)訊（記者張欣然）4月18日，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs集體業(yè)績說明會在上證路演中心召開。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村REIT、中金湖北科投光谷REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、博時津開產(chǎn)園REIT及中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT共計7家產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs集體亮相2024年度滬市業(yè)績說明會。

　　會上，各家基金管理人、原始權(quán)益人及運管機構(gòu)就2024年度資產(chǎn)運營成果、市場趨勢及未來戰(zhàn)略規(guī)劃等方面向投資者進行了全面的解讀。此次業(yè)績說明會展現(xiàn)了滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在復(fù)雜市場環(huán)境下的韌性發(fā)展，以及通過精細化運營助力實體經(jīng)濟的顯著成效。

　　運營情況穩(wěn)中向好底層資產(chǎn)韌性凸顯

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在服務(wù)國家戰(zhàn)略、盤活存量資產(chǎn)、支持科技創(chuàng)新等各方面持續(xù)發(fā)揮重要作用，參加本次集體業(yè)績說明會的7家產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs用資產(chǎn)運營數(shù)據(jù)說話，向市場展現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)園REITs的長期價值。

　　華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目整體出租率由2023年末的72%提升至2024年末的91.9%，其中張江光大園項目出租率由2023年末的80.68%提升至2024年末的91.37%，張潤大廈項目出租率從2023年末的63.31%提升至2024年末的92.44%。在出租率提升的同時，管理方通過積極優(yōu)化租賃結(jié)構(gòu)，分散租期長度、租戶數(shù)量，防范出現(xiàn)大面積退租的突發(fā)事件，定期開展資產(chǎn)運營風險排查，建立應(yīng)急預(yù)案，以應(yīng)對突發(fā)風險事件對基礎(chǔ)設(shè)施項目的不利影響。

　　東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT在2024年實施了富有成效的運營管理舉措。截至2024年年末，租金單價方面，國際科技園五期B區(qū)報告期內(nèi)為1.46元/平方米/天；2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期報告期內(nèi)為2.08元/平方米/天，與去年同期基本一致，兩項目的租期及租戶結(jié)構(gòu)均穩(wěn)定合理，國際科技園五期B區(qū)報告期末剩余租期為554.20天，2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期報告期末剩余租期為666.61天，項目資產(chǎn)集中度風險可控。

　　建信中關(guān)村REIT2024年度基礎(chǔ)設(shè)施項目整體期末出租率為72.09%，相較2023年末的63.75%，同比提升13.08%。其中，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目期末出租率同比提升29.93%，孵化加速器項目期末出租率同比提升3.69%。整體期末加權(quán)平均剩余租期為3.05年，相較2023年末的2.49年，同比提升22.49%。隨著部分存量租戶續(xù)租和增量租戶簽約，項目經(jīng)營趨于穩(wěn)定。

　　中金湖北科投光谷REIT 2024年度基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營穩(wěn)定，整體出租率穩(wěn)定在80.06%,成功將互聯(lián)網(wǎng)+項目的出租率從2023年末的80.57%提升至本期末的100.00%。此外，在湖北省政府的引導(dǎo)下引入湖北科創(chuàng)供應(yīng)鏈平臺在岸創(chuàng)新中心，與A股上市公司力合科創(chuàng)深度參與打造創(chuàng)新供需高效匹配平臺和科技企業(yè)培育孵化平臺，豐富軟件園產(chǎn)業(yè)生態(tài)，優(yōu)化租戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，提升園區(qū)經(jīng)營業(yè)績。

　　國泰君安東久新經(jīng)濟REIT資產(chǎn)經(jīng)營情況保持穩(wěn)健，匯聚了45家涉及智能制造、精密機械、汽車零部件等行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)，2024年期末出租率達100%，期末收繳率達99.12%，均穩(wěn)定在較高水平。展望未來，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT將繼續(xù)秉持穩(wěn)健運營、創(chuàng)新發(fā)展的理念，持續(xù)優(yōu)化運營管理流程，提升項目資產(chǎn)價值。

　　博時津開產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)為天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)兩大核心產(chǎn)業(yè)園——天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園與大陸汽車廠房，截至2024年年末，項目整體出租率為87.95%，基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況較為穩(wěn)定。天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園聚焦科技研發(fā)，匯聚115家企業(yè)，前五大租戶含國家級科研機構(gòu)，整體租戶結(jié)構(gòu)以科技、專業(yè)技術(shù)及商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，前述三大行業(yè)租賃面積占比約78%。天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園期末已出租面積11.77萬平方米，期末出租率82.6%，平均月租金48.29元/m²；大陸汽車廠房由全球汽車零部件龍頭企業(yè)下屬子公司整租，已出租面積6.32萬平方米，期末出租率100%，月租金55.73元/m²。兩項資產(chǎn)綜合租金累計收繳率達99.75%。

　　中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT年度報告報告期內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施項目整體經(jīng)營情況平穩(wěn)，2024年期末平均出租率為96.07%，期末租金單價為1.80元/平方米/天，租金收繳率為99.81%，期末剩余合同租期為927天。租戶結(jié)構(gòu)方面，中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT持有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及的租戶118個，其中前五大租戶租金收入占比約22.29%，租戶結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，分散化程度較高。租戶重點行業(yè)大類包括醫(yī)藥制造業(yè)、專業(yè)設(shè)備制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)等，均為符合發(fā)展導(dǎo)向的高精尖產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)定位與所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展特點高度匹配。

　　聚焦收益分配能力彰顯長期配置價值

　　從可供分配表現(xiàn)來看，各產(chǎn)品均嚴格遵循法規(guī)要求，結(jié)合自身基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運作屬性進行收益分配。

　　華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT2024年度可供分配金額為12002.53萬元。在收益分配方面，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT2024年度進行了兩次分紅，2024年度第一次分紅分配金額為6000.11萬元，第二次擬分紅分配金額為6000萬元，擬合計分配金額為12000.11萬元，約占全年可供分配金額的99.98%。

　　東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT2024年度全年實現(xiàn)可供分配金額為14786.48萬元。以2024年底基金市值計算，現(xiàn)金流分派率可以達到4.88%。國際科技園五期B區(qū)2024年度運營回收期內(nèi)凈收入實現(xiàn)全年凈收入目標金額的100.64%；2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期2024年度運營回收期內(nèi)凈收入實現(xiàn)全年凈收入目標金額的103.02%。兩家公司均超額完成目標。

　　建信中關(guān)村REIT自2021年12月17日上市以來，始終保持高頻次、高比例分紅以提升投資者綜合收益率。成立至今，建信中關(guān)村REIT已完成六次分紅，最近一期分紅期間為2024年7月1日至2024年12月31日，上市以來基金分配比例達98.81%。

　　中金湖北科投光谷REIT 2024年基金累計實現(xiàn)可供分配金額為7418.81萬元，按2024年12月31日收盤價計算年化分派率為5.09%。2024年基金實施分紅派息共計8247.00萬元，單位份額實際分派金額為0.1375元。根據(jù)中金湖北科投光谷REIT2024年第四次分紅公告顯示，該基金自2024年1月1日至本次收益分配基準日（2024年9月30日）期間可供分配金額為人民幣5878.17萬元，前期已分配人民幣3961.80萬元，截止本次收益分配基準日尚未分配的可供分配金額為人民幣1916.37萬元，實際分配金額約1820萬元，約占可供分配金額的94.97%，并已于2025年1月實施紅利的發(fā)放。

　　國泰君安東久新經(jīng)濟REIT2024年度全年累計實現(xiàn)可供分配金額7768.27萬元。2024年度實際完成分紅3700萬元，為歸屬于2023年度的第二次分紅。自2022年10月上市以來，基金共完成3次分紅，累計分紅金額為10639萬元，分配比例超過99.9%。管理人及運管機構(gòu)緊密協(xié)作，秉持精細化運營管理理念，深度聚焦成本控制與效能提升。

　　博時津開產(chǎn)園REIT 2024年8月28日（基金合同生效日）至2024年12月31日實現(xiàn)收入4296.19萬元，可供分配金額2353.93萬元，單位可供分配金額0.0471元，完成率為招募說明書同口徑預(yù)期可供分配金額的107%。本期現(xiàn)金流分派率1.79%，年化現(xiàn)金流分派率5.21%。

　　中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT 2024年度實現(xiàn)總收入約2,750.02萬元,實現(xiàn)可供分配金額約1687.44萬元，相較招募說明書同期預(yù)測值（年化后約1,641.50萬元）達成率約為102.80%，按照2024年末市值計算的年化現(xiàn)金流分派率為4.94%，上市后首年達成招募說明書可供分配金額預(yù)測目標。

　　政策賦能產(chǎn)融生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs構(gòu)筑多維價值增長極

　　自2024年初，工業(yè)和信息化部等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的實施意見》以來，我國在生物制造、量子產(chǎn)業(yè)、具身智能、原子級制造等領(lǐng)域加速布局發(fā)展，各地在園區(qū)配套建設(shè)與服務(wù)方面呈現(xiàn)出明確的主題化趨勢。

　　回顧過去一年產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的總體發(fā)展，可以看到整個行業(yè)正在呈現(xiàn)一種“在矛盾中蝶變”的復(fù)雜狀態(tài)。面對大量新興產(chǎn)業(yè)在空間使用、政策配套、上下游資源等方面不同以往的用戶訴求，園區(qū)行業(yè)正在毫不猶豫地進入“全要素時代”。

　　與此同時，上交所創(chuàng)新提出的公募REITs六大核心機制，通過信息披露、基金治理、激勵約束、二級市場建設(shè)、投資者關(guān)系管理及持續(xù)擴募等市場化機制設(shè)計，強化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營效能，為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供長效資金支持，推動了金融工具與實體經(jīng)濟的深度融合。

　　展望未來，依托政策支持與市場機制的雙重驅(qū)動，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs將持續(xù)深化政策機遇的乘數(shù)效應(yīng)，通過資本化路徑加速產(chǎn)業(yè)集群能級躍升，激活區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展新動能；在“資產(chǎn)提質(zhì)-產(chǎn)業(yè)協(xié)同-價值反哺”的生態(tài)中，進一步促進產(chǎn)業(yè)聚集、推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，為投資者開拓兼具穩(wěn)定性與成長性的可持續(xù)收益空間。

（文章來源：上海證券報·中國證券網(wǎng)）

(原標題：REITs政策紅利釋放效應(yīng)初顯 產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)價值與分配能力“雙提速”)

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