上市房企業(yè)績(jī)持續(xù)承壓 非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成新增長(zhǎng)點(diǎn)

　　行業(yè)深度調(diào)整之下，2024年上市房企營(yíng)收和利潤(rùn)普遍呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)，頭部房企亦不例外，根據(jù)近期各大房企披露的2024年年報(bào)，僅有少數(shù)幾家房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)收正向增長(zhǎng)。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者觀察到，近年來(lái)，房企投資持續(xù)收縮，頭部開(kāi)發(fā)商紛紛將高能級(jí)城市當(dāng)作避風(fēng)港，重倉(cāng)一線城市成為房企的共同抉擇，這一趨勢(shì)在去年進(jìn)一步強(qiáng)化。能否在核心城市建立產(chǎn)品溢價(jià)、融資成本、運(yùn)營(yíng)效率的三重護(hù)城河，將決定未來(lái)幾年行業(yè)座次。

　　此外，從年報(bào)來(lái)看，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)正成為上市房企第二增長(zhǎng)曲線，轉(zhuǎn)型不僅是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，更涉及組織基因的重構(gòu)。

　　業(yè)績(jī)普遍下滑

　　2024年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額預(yù)計(jì)為9.7億平方米、9.6萬(wàn)億元，分別較2023年下降13%和17%。與2021年的17.94億平方米、18.19萬(wàn)億元相比近乎減半。

　　與此同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額10.03萬(wàn)億元，同比下降10.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金10.77萬(wàn)億元，同比下降17.0%。

　　在此情況下，多數(shù)房企年報(bào)顯示去年無(wú)論是銷(xiāo)售規(guī)模還是盈利水平均出現(xiàn)大幅下滑。

　　比如融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入740.2億元，同比減少52%；公司擁有人應(yīng)占虧損約257億元，較2023年的79.7億元進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　對(duì)于虧損原因，融創(chuàng)中國(guó)表示主要是受市場(chǎng)下行影響，公司結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅減少。此外，公司計(jì)提了資產(chǎn)減值撥備和或有負(fù)債撥備。據(jù)悉，盡管2024年物業(yè)銷(xiāo)售收入結(jié)轉(zhuǎn)的高毛利項(xiàng)目占比提高，且計(jì)提的物業(yè)減值撥備同比有所減少，但公司仍累計(jì)計(jì)提減值總額超920億元。

　　融創(chuàng)中國(guó)還表示，去年凈虧損額同比大幅增加主要是因?yàn)?023年錄得境外債務(wù)重組收益，若剔除這一影響，公司2024年度的凈虧損同比有所減少。

　　除了融創(chuàng)中國(guó)外，還有多家房企去年虧損超過(guò)100億元。2024年，萬(wàn)科A（000002.SZ）實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3431.8億元，同比下降26.3%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為494.8億元，同比下降506.8%，這是萬(wàn)科自1991年上市以來(lái)的首次年度虧損。

　　萬(wàn)科解釋稱，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷(xiāo)售的項(xiàng)目及2024年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，銷(xiāo)售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備81.4億元（含非并表項(xiàng)目計(jì)提10.8億元）。此外，公司部分應(yīng)收款存在回收風(fēng)險(xiǎn)，因此合計(jì)計(jì)提信用減值264億元。

　　根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，綠地控股（600606.SH）預(yù)計(jì)2024年凈虧損為110億元至130億元；金融街（000402.SZ）2024年凈虧損為90億至120億元。兩家企業(yè)虧損同樣因?yàn)殇N(xiāo)售情況和毛利率低于預(yù)期，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少，以及大額減值計(jì)提。

　　不少頭部房企雖然營(yíng)收、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但銷(xiāo)售額以及利潤(rùn)水平均出現(xiàn)明顯下滑。去年保利發(fā)展（600048.SH）實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)50.16億元，同比減少58.43%；扣非歸母凈利潤(rùn)44.92億元，同比減少61.90%。

　　2024年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額3230.29億元，同比下降23.5%；簽約面積1796.61萬(wàn)平方米，同比下降24.71%。盡管銷(xiāo)售規(guī)模收縮，但公司仍位居行業(yè)銷(xiāo)售榜首。去年?duì)I收為3128.08億元，同比減少9.83%，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目年內(nèi)交付結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，導(dǎo)致整體營(yíng)收減少。據(jù)了解，去年保利發(fā)展結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，從2023年的21.3%下降超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)至16.0%。公司解釋稱，這是因?yàn)檫^(guò)去土儲(chǔ)包袱結(jié)轉(zhuǎn)仍在高峰期，以及房?jī)r(jià)下行壓力導(dǎo)致。

　　華潤(rùn)置地（01109.HK）去年實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額2787.99億元，同比增長(zhǎng)11.0%，創(chuàng)下五年新高。但公司歸母凈利潤(rùn)為255.77億元，同比下降18.45%；核心凈利潤(rùn)為254.2億元，同比下降8.5%。受行業(yè)整體下行和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇影響，公司開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)毛利率下降至16.8%。報(bào)告期內(nèi)，公司開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了2371.5億元的營(yíng)收，占比85.1%，但核心凈利潤(rùn)僅為150.8億元，貢獻(xiàn)率僅為59.3%。此外，公司2024年財(cái)務(wù)費(fèi)用為31.82億元，同比增加82.5%，進(jìn)一步侵蝕利潤(rùn)。

　　在行業(yè)調(diào)整之際，去年TOP10房企中僅有中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK）銷(xiāo)售額未出現(xiàn)下滑，2024年其共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約3106.9億元，同比微增0.28%，距離第一名保利發(fā)展僅相差120多億元。

　　去年，中國(guó)海外發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約177.87億元，同比下降34.24%；歸母凈利潤(rùn)約為156.36億元，同比下滑38.95%。據(jù)了解，2024年公司因投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)獲得約4.17億元收益，較2023年的48.46億元大幅下降，減少了44.3億元，對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。

　　投資持續(xù)收縮

　　據(jù)了解，近兩年，伴隨著行業(yè)調(diào)整，房企持續(xù)收縮投資戰(zhàn)線，聚焦核心一、二線城市，保證投資回報(bào)率。

　　龍湖集團(tuán)（0960.HK）董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，目前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)的很多現(xiàn)金流，要用于集團(tuán)償還債務(wù)，所以就會(huì)壓縮投資的頭寸，這幾年集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直處于收縮聚焦階段?！暗俏覀円脖３至艘恍┩顿Y強(qiáng)度，聚焦一、二線核心城市，選擇更有生意邏輯、更加有兌現(xiàn)把握的項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)一些低能級(jí)項(xiàng)目也選擇了出清撤退的策略?！?/p>

　　據(jù)了解，去年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額為1011.2億元，對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售總建筑面積為712.4萬(wàn)平方米，一、二線城市銷(xiāo)售占比超90%。其中，銷(xiāo)售排名前五的城市分別為成都、杭州、西安、蘇州、北京。

　　自去年“9·26”政治局會(huì)議以來(lái)，一系列政策持續(xù)落地，一線及強(qiáng)二線城市樓市成交量?jī)r(jià)筑底回升。今年一季度，城市之間樓市分化持續(xù)加深，上海、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市新房及二手房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲，成都、南京等新一線城市成交量顯著回升。這些城市憑借人口流入、政策支持及積累的改善需求，成為本輪復(fù)蘇的“排頭兵”。而三、四線城市受同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、人口外流制約，仍處于筑底階段。

　　中國(guó)金茂（00817.HK）董事長(zhǎng)陶天海指出，從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性需求仍然旺盛，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將在調(diào)整中逐步成熟。

　　據(jù)悉，去年中國(guó)金茂近千億元銷(xiāo)售額中，90%的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)來(lái)自一、二線城市，住宅公寓產(chǎn)品的平均簽約單價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米。同時(shí)，去年公司新增22個(gè)項(xiàng)目，99%位于一、二線城市，其中府系及璞系兩條高端改善產(chǎn)品線的項(xiàng)目貨值占比65%。

　　2024年，越秀地產(chǎn)（0123.HK）權(quán)益投資總額294.6億元，超80%資金投向北京、上海、廣州等一線城市。當(dāng)年，公司在一、二線城市合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1137億元，占總銷(xiāo)售額的99%。年報(bào)顯示，截至2024年年末，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備1971萬(wàn)平方米，一、二線城市占比高達(dá)96%。

　　多業(yè)務(wù)拓展

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷下滑的同時(shí)，各大房企近年來(lái)加緊在非房業(yè)務(wù)上的布局。

　　據(jù)了解，近兩年，運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)逐漸為龍湖集團(tuán)貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的收入和利潤(rùn)，成為集團(tuán)保障流動(dòng)性安全、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)的重要引擎。

　　據(jù)陳序平介紹，該部分業(yè)務(wù)包括商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、資管業(yè)務(wù)、物業(yè)管理和智慧營(yíng)造。2022年時(shí)，該部分業(yè)務(wù)在營(yíng)收中占比只有9%，去年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入為267.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%，對(duì)公司營(yíng)收貢獻(xiàn)占比達(dá)到21%，未來(lái)有望在2028年實(shí)現(xiàn)占比過(guò)半。

　　2024年，華潤(rùn)置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)（包括經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)）收入合計(jì)為416.5億元，同比增長(zhǎng)6.6%，占總營(yíng)業(yè)額的14.9%。經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)為103.4億元，同比增長(zhǎng)8.2%，首次突破百億元大關(guān)，核心凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比提升至40.7%。

　　在資產(chǎn)管理規(guī)模方面，截至2024年年底，華潤(rùn)置地資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到4621億元，已形成構(gòu)建華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT兩大公募平臺(tái)。

　　華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清表示，自2023年起，公司將經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入獨(dú)立列示，反映出該業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2025年公司經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入與利潤(rùn)將持續(xù)增加，利潤(rùn)占比有望進(jìn)一步提升至45%以上。

　　中國(guó)金茂管理層表示，去年3月，華夏金茂商業(yè)REIT作為國(guó)內(nèi)首批消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，至今已經(jīng)完成3次超預(yù)期分紅。

　　據(jù)了解，去年中國(guó)金茂入市多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括寧波金茂廣場(chǎng)綜合體、青島金茂萬(wàn)麗酒店和金茂源宿酒店、長(zhǎng)沙金茂大廈、天津南塔兩座寫(xiě)字樓以及在鰲江、寧波和金華落地的社區(qū)商業(yè)豐茂里，為REITs平臺(tái)儲(chǔ)備了更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　陶天海表示，未來(lái)將堅(jiān)持“深耕聚焦、提質(zhì)增效”戰(zhàn)略，加速去化存量貨值，同時(shí)通過(guò)“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+REITs”模式釋放商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。

（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）

(原標(biāo)題：上市房企業(yè)績(jī)持續(xù)承壓 非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成新增長(zhǎng)點(diǎn))

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