滬市保租房、消費(fèi)與倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs 集體亮相業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)

　　上證報(bào)中國(guó)證券網(wǎng)訊（記者張欣然）4月22日，“滬市保租房、消費(fèi)與倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs 2024 年度集體業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)”在上證路演中心順利舉辦。參加本次業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)的REITs產(chǎn)品共有7只，分別是中金廈門安居REIT、國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT，以及中金普洛斯REIT。

　　市場(chǎng)品類多元拓展發(fā)行體量再攀新高

　　2024年國(guó)內(nèi)REITs發(fā)行放量，新增上市29只REITs，發(fā)行規(guī)模達(dá)655億元，皆創(chuàng)歷史新高。品種方面新增水電能源基礎(chǔ)設(shè)施、陸上風(fēng)電能源基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施、水利基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施，其中消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施上市8只，發(fā)行規(guī)模213億元，為2024年新增規(guī)模最大的REITs種類。

　　2024年受益于中國(guó)保障性住房政策全面發(fā)力，保障房REITs整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。受低利率環(huán)境影響，保障房REITs以其抗周期屬性得到固收類投資者的青睞，整體板塊股價(jià)持續(xù)上升，市場(chǎng)表現(xiàn)十分突出。2024年以來(lái)，消費(fèi)REITs經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期。從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，消費(fèi)REITs漲幅位居前列，高于REITs整體走勢(shì)。隨著政策刺激的持續(xù)加碼，疊加國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步修復(fù)，有助于消費(fèi)REITs延續(xù)良好表現(xiàn)。2024年，倉(cāng)儲(chǔ)物流需求修復(fù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)企穩(wěn)。隨著市場(chǎng)供需失衡的情況逐漸好轉(zhuǎn)，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs仍具有較強(qiáng)韌性，在經(jīng)濟(jì)修復(fù)的過(guò)程中或有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

　　基金業(yè)績(jī)符合預(yù)期底層資產(chǎn)延續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)

　　在集體業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，各參會(huì)REITs分別就2024年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況進(jìn)行詳細(xì)解讀與介紹，并就投資者普遍關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行回復(fù)。從底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，各項(xiàng)目核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)保持穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)符合預(yù)期。

　　具體來(lái)看，中金廈門安居REIT2024年度各項(xiàng)核心指標(biāo)表現(xiàn)良好，業(yè)績(jī)延續(xù)穩(wěn)健表現(xiàn)。2024年實(shí)現(xiàn)總收入7929.78萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.16%；實(shí)現(xiàn)EBITDA6141.06萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.46%；實(shí)現(xiàn)可供分配金額5815.33萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.28%。2024年四個(gè)季度末出租率分別為99.40%、99.51%、99.67%和99.71%，租金收繳率繼續(xù)保持100%的良好表現(xiàn)，租金單價(jià)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，2024年末，兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目有效租金單價(jià)分別較年初提升3.09%和4.59%。

　　國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)健，2024年作為上市首年，基金總收入、EBITDA以及可供分配金額等核心指標(biāo)均超出招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值，底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況整體良好，經(jīng)營(yíng)情況符合預(yù)期，出租率及租金單價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，收繳情況較好。2024年整體租賃住房期末出租率為92.49%，年內(nèi)租賃住房平均租金單價(jià)為132.74元/平/月，期末租賃住房剩余租期為305.49天，兩個(gè)社區(qū)租賃住房期末租金收繳率為99.99%。

　　2024年度，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT實(shí)現(xiàn)可供分配金額6197.08萬(wàn)元，完成可供分配金額測(cè)算報(bào)告預(yù)測(cè)值的101.06%，以報(bào)告期末市值計(jì)年化現(xiàn)金流分派率為5.73%。在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方面，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT始終秉持“煙火氣和人情味”的核心理念，致力于打造有溫度、接地氣的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)和營(yíng)商環(huán)境，在為居民提供便利和溫暖的同時(shí)，也致力于為投資者創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。2024年，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目平均月末出租率為97.51%，高于發(fā)行評(píng)估時(shí)的預(yù)測(cè)；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好，整體預(yù)算收入達(dá)成率為107.47%，目標(biāo)NOI達(dá)成率為108.70%。

　　華夏金茂商業(yè)REIT在2024年合計(jì)實(shí)現(xiàn)總收入8422萬(wàn)元，可供分配金額為4959萬(wàn)元，簡(jiǎn)單年化分派率達(dá)到了5.06%。項(xiàng)目底層資產(chǎn)——長(zhǎng)沙覽秀城購(gòu)物中心的期末出租率達(dá)到98.73%，期末收繳率為99.40%，報(bào)告期內(nèi)平均租金為86.87元/平方米/月。截至報(bào)告期末，專門店平均租金達(dá)到161元/平方米/月，較發(fā)行時(shí)點(diǎn)增長(zhǎng)16%。

　　華安百聯(lián)消費(fèi)REIT報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)總收入10325萬(wàn)元，可供分配金額6321萬(wàn)元，按2024年末基金市值計(jì)算年化現(xiàn)金流分派率5.59%。底層資產(chǎn)上海又一城購(gòu)物中心項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健，截至2024年12月31日，項(xiàng)目出租率為95.56%，收繳率100%，報(bào)告期內(nèi)客流量超1000萬(wàn)人次，全年客流超2100萬(wàn)人次，會(huì)員數(shù)量超60萬(wàn)人。

　　華夏首創(chuàng)奧萊REIT報(bào)告期內(nèi)，基金層面實(shí)現(xiàn)收入9721萬(wàn)元，期內(nèi)可供分配金額為4406萬(wàn)元，與基金發(fā)行評(píng)估預(yù)測(cè)同期間口徑的可供分配金額完成率約為107.03%。按照基金募集規(guī)模計(jì)算，年化分派率可達(dá)5.83%。報(bào)告期內(nèi)項(xiàng)目公司及資產(chǎn)項(xiàng)目層面運(yùn)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)突出，其中項(xiàng)目公司層面合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9530萬(wàn)元，與基金發(fā)行評(píng)估預(yù)測(cè)同期間口徑的營(yíng)業(yè)收入完成率約為116.19%。基金持有的資產(chǎn)項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)期末出租率98.07%，出租率指標(biāo)較基金發(fā)行評(píng)估預(yù)測(cè)的93.00%有顯著提升，期末租金收繳率100.00%。

　　中金普洛斯REIT在2024年繼續(xù)秉持多區(qū)域布局、多資產(chǎn)組合和多元化租戶結(jié)構(gòu)的策略，通過(guò)積極的主動(dòng)管理，為園區(qū)整體穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)筑牢根基。報(bào)告期內(nèi)，中金普洛斯REIT全年實(shí)現(xiàn)總收入4.56億元，可供分配金額3.58億元。10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園憑借市場(chǎng)化的專業(yè)高效運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)期末平均簽約出租率超過(guò)90%和租金收繳率99.70%的良好表現(xiàn)，核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)平均水平，整體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)中有進(jìn)。截至報(bào)告期末，中金普洛斯REIT服務(wù)租戶達(dá)70家，前五大租戶租金收入占比28.09%，多元化的運(yùn)營(yíng)策略為長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　保持穩(wěn)定分紅，積極回饋投資人

　　2024年，在貨幣政策寬松、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行的背景下，REITs作為單獨(dú)大類資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)特性愈發(fā)凸顯。受益于REITs高分紅的產(chǎn)品特性，投資者從REITs分紅中可獲得高額穩(wěn)定收益，成為資產(chǎn)配置的優(yōu)先選擇。2024年度，7只REITs產(chǎn)品累計(jì)分紅次數(shù)超10次、分紅金額超5.9億元，用穩(wěn)定分紅積極回饋投資人。

　　滬市保租房、消費(fèi)、以及倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs紛紛交出了一份穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的 “成績(jī)單”，憑借豐厚的回報(bào)獲得了投資者的普遍認(rèn)可。隨著公募REITs市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)步邁入快車道，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也在不斷涌現(xiàn)，公募REITs在資產(chǎn)配置、盤活存量資產(chǎn)等方面也將發(fā)揮著更加重要的作用。

（文章來(lái)源：上海證券報(bào)·中國(guó)證券網(wǎng)）

(原標(biāo)題：滬市保租房、消費(fèi)與倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs 集體亮相業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì))

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