【財經(jīng)分析】政策“護(hù)航”保租房REITs運營穩(wěn)健 “首發(fā)+擴(kuò)募”持續(xù)推進(jìn)

　　新華財經(jīng)上海4月28日電（記者楊溢仁）當(dāng)前，保租房已然成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要邊際力量，在管理層加快構(gòu)建“租售并舉”新發(fā)展模式的大背景下，進(jìn)一步完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系勢在必行。相對其他行業(yè)，保租房REITs的總體經(jīng)營情況也更有韌性，體現(xiàn)了抗周期特點和長期穩(wěn)定性。

　　分析人士指出，考慮到已上市保租房公募REITs的底層項目出租率均維持在90%以上，且經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健并具有較強(qiáng)的抗經(jīng)濟(jì)周期屬性，因此后續(xù)仍建議積極布局，把握介入機(jī)會。

　　低利率環(huán)境中備受追捧

　　眼下，保租房REITs憑借其“亮眼”的二級市場表現(xiàn)和運營數(shù)據(jù)，成為了投資機(jī)構(gòu)眼中的“香餑餑”。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，保租房公募REITs二級市場價格集體上漲。其中，招商基金蛇口租賃住房REIT累計漲幅達(dá)13.7%；華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT漲幅在10%以上；中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT漲幅在5%至6%之間；3月31日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT正式發(fā)行上市，首日漲幅達(dá)30%，觸發(fā)首日漲跌幅上限。

　　保租房公募REITs不僅有效盤活了存量租賃住房資產(chǎn)、增強(qiáng)了資產(chǎn)流動性、拓寬了資金退出渠道、促進(jìn)了市場良性循環(huán)，更搭建起了資本市場與實體經(jīng)濟(jì)的橋梁，為長租公寓市場樹立了投資收益率的行業(yè)標(biāo)桿，提供了穩(wěn)健的收益水平，進(jìn)一步激發(fā)了市場活躍度，吸引了更多資金流入。

　　來自中指研究院的觀點指出，就新資產(chǎn)上市以來的累計漲跌幅來看，截至2025年3月末，已上市7支保租房REITs的累計漲幅均在30%及以上。其中，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT的漲幅在50%及以上。

　　“受到政策的鼎力支持，保租房資產(chǎn)在已上市REITs中具備更確定的基本面，抗周期屬性明顯，所以在低利率環(huán)境中更容易受到市場追捧?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“截至2024年末，保租房行業(yè)法人分派率平均水平在2.9%至3.5%區(qū)間?；仡?024年全年，中證REITs價格指數(shù)上漲4.38%，中證REITs全收益指數(shù)上漲了12.31%，其中產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)指數(shù)上漲8.64%，產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)總回報指數(shù)上漲13.60%，而保租房行業(yè)價格指數(shù)上漲29.8%，保租房行業(yè)總回報指數(shù)上漲34.8%，保租房REITs用一組組數(shù)據(jù)堅定了機(jī)構(gòu)布局的信心?！?/p>

　　“首發(fā)+擴(kuò)募”驅(qū)動穩(wěn)健前行

　　值得一提的是，在二級市場強(qiáng)勢表現(xiàn)的帶動下，保租房REITs底層資產(chǎn)范圍正不斷擴(kuò)展，除了新發(fā)產(chǎn)品“跑步入場”外，已上市項目的擴(kuò)募安排亦取得了新進(jìn)展，備受市場關(guān)注。

　　可以看到，《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》將租賃住房REITs的底層資產(chǎn)類型劃分為四大類，包括保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目、市場化租賃住房項目及園區(qū)配套租賃住房項目。

　　業(yè)內(nèi)專家解讀認(rèn)為，上述舉措豐富了底層資產(chǎn)的多樣性，為市場提供了更多選擇，也為租賃住房市場和行業(yè)的發(fā)展注入了新動力。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段正有越來越多的原始權(quán)益人“摩拳擦掌”，準(zhǔn)備跑步入場。

　　就2025年一季度來看，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT與華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT先后獲批，保租房REITs發(fā)行速度加快。此外，寧波城建投資保租房公募REIT于3月啟動招標(biāo)工作。

　　擴(kuò)募方面，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募申請正式獲批，成為國內(nèi)首單保租房REITs擴(kuò)募項目。根據(jù)華夏北京保障房REIT對擴(kuò)募反饋意見的答復(fù)，擴(kuò)募后，該產(chǎn)品在2025年4月至2025年12月期間的預(yù)測年化現(xiàn)金分派率將由2.70%上升至3.13%，2026年度的預(yù)測現(xiàn)金分派率將由2.70%上升至3.14%。

　　“擴(kuò)募在擴(kuò)大資產(chǎn)池的同時，將進(jìn)一步分散風(fēng)險、平滑波動，提高基金整體抗風(fēng)險能力，切實維護(hù)投資者利益?！比A夏基金華潤有巢REIT的基金管理人告訴記者，“華潤有巢協(xié)同華夏基金也從存量和增量兩個方面著手，規(guī)劃了華夏基金華潤有巢REIT可持續(xù)的擴(kuò)募計劃。尤其在做實增量方面，華潤有巢將聚焦于一線、強(qiáng)二線等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的租賃住房可擴(kuò)募資產(chǎn)。近期，華潤有巢也在積極關(guān)注并獲取相關(guān)項目，持續(xù)提升潛在擴(kuò)募資產(chǎn)池的規(guī)模?！?/p>

　　記者還了解到，當(dāng)前另有十多單擬申報的保租房公募REITs項目進(jìn)行了資產(chǎn)選定儲備、相關(guān)管理人遴選招標(biāo)等。后續(xù)，隨著更多保租房資產(chǎn)入市并運營成熟，其定將“反哺”REITs市場發(fā)展，帶來更多保租房項目和資產(chǎn)類型的持續(xù)擴(kuò)容。

　　機(jī)構(gòu)建議關(guān)注配置價值

　　根據(jù)規(guī)劃，“十四五”時期，全國計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房約870萬套（間）。各城市規(guī)劃保障性租賃住房的規(guī)模在“十四五”新增住房供應(yīng)中占比較高，一線城市的占比在40%以上；二線城市的占比在20%至30%左右。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年集中式公寓方面，核心八城（北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢、成都）供應(yīng)規(guī)模合計同比增長12%，其中市場化、保租房供應(yīng)同比增速分別為6%、25%，增量主要來自保租房；2025年至2026年保租房的新增供應(yīng)依然處于高峰期。核心八城的新增供應(yīng)峰值在2025年，預(yù)計達(dá)880萬方，同比還將進(jìn)一步提升。

　　“展望后續(xù)，在行業(yè)景氣度持續(xù)下降、2024年市場化租金走低的大背景下，保障性租賃住房的定價優(yōu)勢有望進(jìn)一步凸顯?！币晃辉紮?quán)益人告訴記者，“畢竟，保障性租賃住房的租金應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。雖然隨著更多的存量商品房進(jìn)入租賃市場以及更多保租房的入市，部分項目將面臨一定經(jīng)營壓力，但我們也有信心憑借優(yōu)秀的產(chǎn)品運營和精準(zhǔn)的客戶定位，依托自身抗周期屬性以及持續(xù)擴(kuò)募、精細(xì)化管理等方式，延續(xù)較好的市場表現(xiàn)，讓投資者共享發(fā)展紅利?！?/p>

　　來自華泰證券的研究觀點亦指出，步入2025年，市場初現(xiàn)復(fù)蘇跡象，若穩(wěn)增長舉措持續(xù)發(fā)力，預(yù)計保租房REITs將面臨更為從容的行業(yè)環(huán)境，建議各機(jī)構(gòu)繼續(xù)關(guān)注保租房REITs的配置價值。

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財經(jīng)分析】政策“護(hù)航”保租房REITs運營穩(wěn)健 “首發(fā)+擴(kuò)募”持續(xù)推進(jìn))

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