華泰證券：看好2025年商業(yè)地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)

　　華泰證券指出，2024年商業(yè)地產(chǎn)面臨挑戰(zhàn)，但頭部企業(yè)無論從規(guī)模擴(kuò)張還是運(yùn)營效能均有超行業(yè)表現(xiàn)?？春?025年商業(yè)地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)，主要基于如下幾點(diǎn)原因：1）政策催化下消費(fèi)市場有望持續(xù)復(fù)蘇，賦予商業(yè)地產(chǎn)更堅(jiān)實(shí)的終端市場土壤；2）消費(fèi)REITs推動(dòng)運(yùn)營商實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)+流動(dòng)性和管理溢價(jià)+輕資產(chǎn)運(yùn)營空間延展；3）頭部運(yùn)營商的管理相對(duì)優(yōu)勢持續(xù)提升，強(qiáng)化α屬性，繼續(xù)演繹集中度提升邏輯；4）估值優(yōu)勢凸顯，持有物業(yè)板塊估值已基本與市值相當(dāng)，部分重資產(chǎn)運(yùn)營商開發(fā)業(yè)務(wù)板塊的市值已經(jīng)低于持有物業(yè)板塊的合理估值，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)投資價(jià)值。

　　全文如下

　　華泰 | 2025年商業(yè)地產(chǎn)的四重投資邏輯

　　政策催化+REITs賦能，激發(fā)頭部價(jià)值重估

　　2024年商業(yè)地產(chǎn)面臨挑戰(zhàn)，但頭部企業(yè)無論從規(guī)模擴(kuò)張還是運(yùn)營效能均有超行業(yè)表現(xiàn)。我們看好2025年商業(yè)地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)，主要基于如下幾點(diǎn)原因：1）政策催化下消費(fèi)市場有望持續(xù)復(fù)蘇，賦予商業(yè)地產(chǎn)提供更堅(jiān)實(shí)的終端市場土壤；2）消費(fèi)REITs推動(dòng)運(yùn)營商實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)+流動(dòng)性和管理溢價(jià)+輕資產(chǎn)運(yùn)營空間延展；3）頭部運(yùn)營商的管理相對(duì)優(yōu)勢持續(xù)提升，強(qiáng)化α屬性，繼續(xù)演繹集中度提升邏輯；4）估值優(yōu)勢凸顯，持有物業(yè)板塊估值已基本與市值相當(dāng)，部分重資產(chǎn)運(yùn)營商開發(fā)業(yè)務(wù)板塊的市值已經(jīng)低于持有物業(yè)板塊的合理估值，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)投資價(jià)值。

　　核心觀點(diǎn)

　　行業(yè)：“以價(jià)換量”應(yīng)對(duì)供需挑戰(zhàn)，政策助力下改善在即

　　2024年零售地產(chǎn)面對(duì)供需雙方的挑戰(zhàn)：一方面，一二線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的供應(yīng)仍在增長通道；另一方面，消費(fèi)市場熱度較為平淡，尤其是高能級(jí)城市；此外，需求結(jié)構(gòu)也在迅速變化，體驗(yàn)感和個(gè)性化的價(jià)值量持續(xù)提升，熱點(diǎn)的切換導(dǎo)致租戶調(diào)改比例較高，新簽品牌議價(jià)能力提升；同時(shí)，運(yùn)營商普遍采取以價(jià)換量策略，將出租率訴求前置于租金，以穩(wěn)固客流基本盤。以上四因素作用下，零售地產(chǎn)租金在2024年跌幅有所擴(kuò)大。但隨著一系列穩(wěn)增長政策落地，年末市場需求已現(xiàn)暖意，我們認(rèn)為市場改善在即。

　　企業(yè)：頭部展現(xiàn)終端集聚優(yōu)勢，下沉市場煥發(fā)新機(jī)

　　規(guī)模上， 2024年頭部內(nèi)資運(yùn)營商依然保持規(guī)模擴(kuò)張步伐；終端市場表現(xiàn)上，內(nèi)資運(yùn)營商同店零售額增速均優(yōu)于大市；管理效能上，頭部運(yùn)營商租金收入已經(jīng)接近200億門檻，頭部內(nèi)資運(yùn)營商都實(shí)現(xiàn)了正增長，驅(qū)動(dòng)力主要來自于外延式增長以及出租率的改善，但在終端消費(fèi)壓力以及項(xiàng)目爬坡期影響下，租金坪效整體表現(xiàn)較弱。展望2025年，頭部運(yùn)營商租金收入增速進(jìn)一步提升是大概率事件。值得注意的是不同市場定位的產(chǎn)品分化：高端零售或出現(xiàn)慣性消退，三四線優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品表現(xiàn)有望超預(yù)期——弱財(cái)富效應(yīng)疊加低烈度競爭或?yàn)橹饕颉膮^(qū)域零售額走勢來看，同樣印證下沉市場或有更樂觀的表現(xiàn)。

　　戰(zhàn)略：從資產(chǎn)沉淀到利潤創(chuàng)造，C-REIT賦能下的價(jià)值重估

　　隨著全國地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模以及房價(jià)下行，持有物業(yè)業(yè)務(wù)對(duì)運(yùn)營商的支撐愈發(fā)凸顯。2024年，華潤置地/龍湖集團(tuán)/新城控股內(nèi)地持有物業(yè)運(yùn)營毛利占比分別提升至27%/50%/48%，與以運(yùn)營為主的港資運(yùn)營商看齊，主流運(yùn)營商真正進(jìn)入“租售并舉”時(shí)代，持有物業(yè)成為利潤核心。在這一進(jìn)程中，C-REIT的賦能進(jìn)一步打開資產(chǎn)和管理價(jià)值重估空間。2024年是消費(fèi)REITs啟航元年，迅速迎來主流運(yùn)營商的積極參與，熱度擴(kuò)散至以凱德信托為代表的外資，對(duì)運(yùn)營商產(chǎn)生三重意義：資產(chǎn)變現(xiàn)+流動(dòng)性和管理溢價(jià)+輕資產(chǎn)運(yùn)營空間。

　　投資建議

　　我們認(rèn)為在市場競爭格局不斷演化的過程中，目前保持在頭部的運(yùn)營商的管理能力已經(jīng)得以論證，在政策催化、集中度提升、C-REIT證券化以及低估值加持之下，板塊具備投資價(jià)值。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；消費(fèi)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分運(yùn)營商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（文章來源：人民財(cái)訊）

(原標(biāo)題：華泰證券：看好2025年商業(yè)地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì))

(責(zé)任編輯：65)