高品質(zhì)發(fā)展時(shí)代，長(zhǎng)跑選手保利發(fā)展的領(lǐng)跑答卷

　　房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷巨變。2024年以來(lái)，房企業(yè)績(jī)普遍承壓，龍頭房企也免不了受到市場(chǎng)的沖擊。龍頭房企審時(shí)度勢(shì)，開(kāi)始突圍。

　　“一哥”保利發(fā)展，就為行業(yè)樹(shù)立了榜樣。保利發(fā)展憑借前瞻的戰(zhàn)略布局、高效的執(zhí)行能力以及對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的執(zhí)著追求，在逆勢(shì)中仍然取得了可圈可點(diǎn)的成績(jī)，持續(xù)彰顯其行業(yè)龍頭的風(fēng)范。

　　根據(jù)中指研究院發(fā)布的2024年中國(guó)房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)排行榜顯示，2024年，保利發(fā)展銷售額繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一；財(cái)務(wù)指標(biāo)保持穩(wěn)健，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。銷售額帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流，加之出色的財(cái)務(wù)管理能力，保利發(fā)展持續(xù)煥發(fā)新生的活力，同時(shí)為打造“好房子”、構(gòu)筑美好生活奠定基礎(chǔ)。

　　2025年全國(guó)兩會(huì)首次將“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”寫(xiě)入《政府工作報(bào)告》,標(biāo)志著中國(guó)住房發(fā)展邁入新階段。作為央企的保利發(fā)展，對(duì)“好房子”的布局和理解也優(yōu)于同行。

　　保利發(fā)展是首個(gè)提出“品質(zhì)時(shí)代”的房企，也是最先落實(shí)產(chǎn)品制勝理念的公司。目前已形成“天悅?cè)撕汀比螽a(chǎn)品系十二大子品牌，持續(xù)打造好產(chǎn)品+好服務(wù)。2024年推出人文服務(wù)理念后，其產(chǎn)品力大幅躍升至行業(yè)第二。

　　坐穩(wěn)頭把交椅，發(fā)展韌性凸顯

　　2024年，在行業(yè)銷售額承壓的背景下，保利發(fā)展仍然站穩(wěn)“3000億元”陣營(yíng)。2024年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額3230.29億元，權(quán)益銷售比創(chuàng)近年新高。去年，銷售額超過(guò)3000億元的房企僅有保利發(fā)展與中海地產(chǎn)兩家。

　　拆分來(lái)看，保利發(fā)展在38個(gè)核心城市銷售占比持續(xù)提升，一線城市四季度銷售面積同比增長(zhǎng)40%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。2022年及以后獲取的增量項(xiàng)目銷售近2000億元，占比約六成。

　　值得留意的是，保利發(fā)展是穩(wěn)健投資、審時(shí)度勢(shì)的結(jié)果。公司38個(gè)核心城市的銷售市占率較去年進(jìn)一步提升，其中14個(gè)城市市場(chǎng)占有率居行業(yè)第一梯隊(duì)，16個(gè)城市連續(xù)三年穩(wěn)居當(dāng)?shù)厍傲校∽C了保利在核心城市的產(chǎn)品號(hào)召力與運(yùn)營(yíng)效率。同時(shí)，保利發(fā)展在土儲(chǔ)布局也進(jìn)一步聚焦核心城市，保證了后續(xù)開(kāi)發(fā)銷售的持續(xù)動(dòng)能和高質(zhì)體量。保利發(fā)展能夠在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境下仍保持銷售額的規(guī)模，得益于保利發(fā)展對(duì)市場(chǎng)、客戶和服務(wù)的精準(zhǔn)把握。

　　早在2021年，保利發(fā)展管理層便極具前瞻性地提出去“五化”趨勢(shì)判斷，即去金融化、去杠桿化、去庫(kù)存化、去多元化、去規(guī)模化。公司執(zhí)行團(tuán)隊(duì)迅速響應(yīng)，通過(guò)優(yōu)化庫(kù)存管理、加快項(xiàng)目去化速度，實(shí)現(xiàn)了庫(kù)存的有效減少，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年和2024年連續(xù)兩年銷售額位居行業(yè)第一，充分展示了其在去庫(kù)存和銷售策略執(zhí)行方面的卓越成效。

　　在銷售策略上，保利發(fā)展緊跟市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，靈活調(diào)整。

　　2024年，行業(yè)仍處于波動(dòng)調(diào)整階段，保利發(fā)展緊盯行業(yè)形勢(shì)變化，在多個(gè)政策頻出、客戶來(lái)訪熱情高漲的市場(chǎng)窗口緊抓銷售去化。當(dāng)年，通過(guò)優(yōu)化庫(kù)存管理、加快項(xiàng)目去化，已開(kāi)工存量項(xiàng)目計(jì)容面積較年初下降約20%。2024年，公司銷售存量項(xiàng)目占比近六成，未開(kāi)工土地通過(guò)“調(diào)轉(zhuǎn)換退”盤(pán)活270萬(wàn)平方米，資源周轉(zhuǎn)效率持續(xù)提升。

　　財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化，現(xiàn)金流繼續(xù)為正

　　近年來(lái)，受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響，多數(shù)房企營(yíng)收和利潤(rùn)均有明顯波動(dòng)。保利發(fā)展頂住壓力，去年仍然維持穩(wěn)定的營(yíng)收規(guī)模。2024年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約3116.6億元，歸母凈利潤(rùn)約50.01億元，歸母扣非凈利潤(rùn)約42.56億元，盈利水平保持行業(yè)前列。

　　為了應(yīng)對(duì)行業(yè)下行壓力，保利發(fā)展主動(dòng)降負(fù)債縮表。

　　2024年，保利發(fā)展主動(dòng)壓降有息負(fù)債54億元，存量有息負(fù)債綜合成本降至2.92%，較上年下降22個(gè)基點(diǎn)。全年新增融資中，保利發(fā)展公司債利率低至2.20%，中期票據(jù)利率2.30%，均創(chuàng)同期最低水平。更值得一提的是，保利發(fā)展也是目前頭部房企中唯一一家將境外美元債全部清償?shù)姆科蟆?/p>

　　得益于銷售流速穩(wěn)健以及不斷降杠桿，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流“七年連正”，資金安全墊充足。

　　2024年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售回籠3277億元，當(dāng)年銷售回籠率較去年提升1.3個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)“以銷定產(chǎn)”動(dòng)態(tài)平衡資金收支，全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額63億元，連續(xù)第七年為正。年末在手現(xiàn)金1342億元，疊加并表口徑已售待回籠資金832億元，流動(dòng)性儲(chǔ)備遠(yuǎn)超行業(yè)均值。

　　此外，保利發(fā)展對(duì)于提振市場(chǎng)的政策紅利精準(zhǔn)承接，并在融資工具運(yùn)用上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新突破。公司積極運(yùn)用“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款”“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”等政策工具，年內(nèi)新增經(jīng)營(yíng)貸130億元。

　　此外，保利發(fā)展首單純現(xiàn)金融資的定向可轉(zhuǎn)換公司債券已于2025年4月獲證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)，計(jì)劃融資規(guī)模85億元。這一低融資成本不僅為公司提供了更優(yōu)惠的融資條件，還增強(qiáng)了保利發(fā)展在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。在行業(yè)融資環(huán)境緊張的情況下，保利發(fā)展的融資優(yōu)勢(shì)為其穩(wěn)健發(fā)展提供了有力保障。

　　2025年4月9日，保利發(fā)展面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行的公司債券（第一期）獲中誠(chéng)信國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)授予的“AAA”評(píng)級(jí)。這一評(píng)級(jí)不僅體現(xiàn)了保利發(fā)展的穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)及其在行業(yè)中的領(lǐng)先地位，也強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇預(yù)期。

　　品質(zhì)制勝，產(chǎn)品力行業(yè)領(lǐng)先

　　今年以來(lái)，“好房子”成為房企共同追求的目標(biāo)。5月1日起，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》將正式實(shí)施，對(duì)新建住宅一系列指標(biāo)明確了底線要求，被視為“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)。龍頭房企也以此推出“好房子”戰(zhàn)略，保利發(fā)展也早有布局。

　　2024年，保利發(fā)展產(chǎn)品力在克而瑞排名中從2021年的第九躍升至第二。目前，“天悅?cè)撕汀比螽a(chǎn)品系全面落地，如寧波天珺、上?，槓偟软?xiàng)目實(shí)現(xiàn)“全維實(shí)景展示”，首開(kāi)去化率超70%，銷售流速穩(wěn)居板塊前三。作為保利“天-悅-和”產(chǎn)品系中最高端的系列，廣州保利天曜也在近期亮相。

　　去年，在房地產(chǎn)行業(yè)的交付高峰期，保利發(fā)展也高質(zhì)量完成交付任務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展竣工交付16.5萬(wàn)套住宅，22個(gè)項(xiàng)目獲市級(jí)以上施工示范工地稱號(hào)。寧波天珺、上?，槓偟犬a(chǎn)品系項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“全維實(shí)景展示”，首開(kāi)去化率超70%，銷售流速穩(wěn)居板塊前三?！八?jiàn)即所得”的交付標(biāo)準(zhǔn)，極大提振了市場(chǎng)信心。

　　此外，保利發(fā)展也進(jìn)一步優(yōu)化開(kāi)發(fā)鏈條，其智慧供應(yīng)鏈疊加快建體系，以科技賦能提質(zhì)增效。公司在海南試點(diǎn)的“快建體系”，實(shí)現(xiàn)拿地后14個(gè)月竣備、工期壓縮30%以上；同時(shí)，通過(guò)AIGC智能化設(shè)計(jì)、統(tǒng)簽統(tǒng)采統(tǒng)付等模式，優(yōu)化供應(yīng)鏈端成本。這些創(chuàng)新不僅縮短了開(kāi)發(fā)周期，更確保了品質(zhì)可控。

　　在住宅開(kāi)發(fā)銷售賽道以外，保利發(fā)展的多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)力，也成為2024年的一大亮點(diǎn)：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成新增長(zhǎng)極，打造公司業(yè)績(jī)的第二增長(zhǎng)曲線。商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，上?；緯r(shí)光里、廣州魚(yú)珠時(shí)光等項(xiàng)目出租率連續(xù)三年提升；租賃住房板塊“和寓”品牌迅速擴(kuò)張，在營(yíng)規(guī)模超4.5萬(wàn)間。物業(yè)服務(wù)板塊第三方管理面積增至525.6萬(wàn)平方米，商辦業(yè)態(tài)新拓金額同比增長(zhǎng)17.9%，非居業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)持續(xù)鞏固。

　　面對(duì)未來(lái)，保利發(fā)展管理層認(rèn)為，品質(zhì)時(shí)代，唯有真正以客戶為中心的企業(yè)，才能穿越周期，持續(xù)領(lǐng)跑。保利發(fā)展也將在核心城市的土地市場(chǎng)持續(xù)儲(chǔ)備布局，憑借低融資成本優(yōu)勢(shì)以及多元業(yè)態(tài)的協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)一步鞏固“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的發(fā)展定力。

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

(原標(biāo)題：高品質(zhì)發(fā)展時(shí)代，長(zhǎng)跑選手保利發(fā)展的領(lǐng)跑答卷)

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