滬市債券新語｜北京REITs創(chuàng)新圖譜 多元賽道領航構建高質量發(fā)展生態(tài)圈

　　新華財經上海5月8日電 當前，中國資本市場正通過多渠道多路徑助力各行各業(yè)高質量發(fā)展。

　　聚焦備受業(yè)界關注的基礎設施公募REITs市場，截至4月末，全市場已上市的REITs產品共有65只，募集規(guī)模超1800億元。其中，上交所上市的REITs產品多達43只，募集規(guī)模超1200億元，涵蓋了租賃住房、倉儲物流、產業(yè)園區(qū)、消費、能源、收費公路等領域。

　　“從區(qū)域分布來看，北京、上海、廣東、江蘇等區(qū)域均分布有較多的已上市REITs底層項目，探索出了符合當地實際的發(fā)展模式?！币晃籖EITs市場資深觀察員表示，“以北京為例，作為全國首批REITs試點省市，北京市圍繞首都城市戰(zhàn)略定位，打造了一批引領首都高質量發(fā)展的精品項目，在REITs市場培育中形成了獨具特色的‘首都模式’?！?/p>

　　資產類型豐富多元賦能城市升級

　　公開數據顯示，截至2025年4月末，按運營機構所在地統計，北京市已成功推動13只REITs發(fā)行上市，募集資金323億元，上市數量和募資規(guī)模持續(xù)領跑全國。北京REITs市場已形成了覆蓋能源、生態(tài)環(huán)保、產業(yè)園區(qū)、收費公路等7大領域的資產圖譜，更是消費、租賃住房和倉儲物流REITs的首批發(fā)行省市。如今，北京REITs正在以多元資產形態(tài)、“首發(fā)+擴募”雙輪驅動、多層次市場建設，構筑REITs創(chuàng)新生態(tài)圈，打造服務全國的REITs發(fā)展高地。

　　舉例而言，在城市更新的創(chuàng)新實踐中，北京以華夏金隅智造工場REIT為范本，探索出了一條“業(yè)態(tài)升級-資產盤活-資本反哺”的可持續(xù)發(fā)展路徑。

　　借助城市更新契機，底層資產實現了從老舊家具廠到科技產業(yè)園區(qū)的“騰籠換鳥”，在助力科技創(chuàng)新企業(yè)培育發(fā)展的同時，將園區(qū)未來收益轉化為流動性較強的金融產品，回收資金繼續(xù)投入其他城市更新項目，進一步促進投融資良性循環(huán)。這單全國首例城市更新REITs項目，不僅積極發(fā)揮了北京科技創(chuàng)新企業(yè)、高科技人才聚集等資源稟賦優(yōu)勢，支持科創(chuàng)企業(yè)孵化，實現了科技創(chuàng)新與產業(yè)創(chuàng)新深度融合，還破解了傳統城市更新中財政承壓的資金困局，開創(chuàng)了社會資本參與城市更新的創(chuàng)新模式，為更多“城市更新+消費”“城市更新+養(yǎng)老”等不同業(yè)態(tài)項目，提供了可復制的“北京樣本”。

　　再就踐行“雙碳”戰(zhàn)略的金融創(chuàng)新而言，北京持續(xù)鼓勵綠色低碳領域發(fā)行REITs，不斷完善綠色金融市場功能。目前，全國首單生態(tài)環(huán)保REITs——富國首創(chuàng)水務REIT作為生態(tài)環(huán)保資產證券化的行業(yè)標桿，不僅實現了上市以來30%溢價率的亮眼表現，更驗證了污水處理等公共事業(yè)資產“穩(wěn)定現金流+環(huán)境正外部性”的雙重價值邏輯。

　　業(yè)內專家指出，發(fā)行綠色REITs一方面能推動環(huán)保企業(yè)轉型，在更加公開透明的資本市場環(huán)境中，倒逼運營方提高技術水平，加速專業(yè)化發(fā)展進程；另一方面打通了資本進退的便捷通道，能提升社會資本參與投資的積極性，實現“點綠成金”，為綠色行業(yè)發(fā)展貢獻首都智慧。

　　最后，聚焦金融惠民生態(tài)體系的建設，北京作為租賃住房、消費REITs的首批發(fā)行省市，通過華夏北京保障房REIT（首批租賃住房）、嘉實物美消費REIT（首單社區(qū)商業(yè)）、華夏首創(chuàng)奧萊REIT（首單奧特萊斯）等4個項目構筑起了“住房保障托底、消費提質升級”的金融惠民生態(tài)體系。

　　近期，華夏北京保障房REIT擴募獲批引發(fā)業(yè)界關注，這是國內首單租賃住房的擴募項目。擴募后，底層資產將形成覆蓋海淀、朝陽、通州等多區(qū)域的資產組合，預測現金流分派率提升0.45個百分點。這種“核心資產打底+衛(wèi)星資產擴容”的資產配置策略，在提高基金分配能力的同時，能進一步分散底層資產風險，有效提升REITs綜合競爭力，強化首都住房保障體系的金融支撐。此外，北京消費基礎設施項目上市當年的可供分配金額均超額完成招募預測值，二級市場持續(xù)溢價，良好的業(yè)績表現證明了優(yōu)質商業(yè)資產的抗周期性和現金流韌性，向市場傳遞了線下商業(yè)活力的積極信號，為提振消費注入了信心。

　　打造REITs創(chuàng)新生態(tài)圈開啟中國REITs市場新征程

　　2024年7月，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，全面推動基礎設施REITs進入常態(tài)化推薦發(fā)行新階段。

　　“下一步，北京將緊扣資本市場改革脈絡，錨定‘五篇大文章’戰(zhàn)略方向，在市場擴容增類、擴募提質加速、多層次REITs市場建設方面持續(xù)發(fā)力，打造開放創(chuàng)新的REITs生態(tài)圈?！北本┳C監(jiān)局的相關負責人告訴記者。

　　首先，于擴容增類方面，近期北京市發(fā)布了征集基礎設施REITs意向儲備項目的通知，旨在持續(xù)加強項目儲備，特別是針對文化旅游、養(yǎng)老、新基建等領域，管理層希望利用好北京市總部聚集、資金匯聚、高校云集等資源稟賦，深入探索研究申報發(fā)行基礎設施REITs路徑，支持更多企業(yè)盤活存量資產、打通投資良性循環(huán)。

　　其次，于支持民資方面，北京市將全力支持民間資本申報發(fā)行基礎設施REITs，盤活存量資產。據記者了解，目前北京市已有物美集團、京東集團、聯東集團等3家民營企業(yè)REITs項目成功發(fā)行上市，占全國民營企業(yè)基礎設施REITs項目總數約四成。

　　“我們將繼續(xù)加大力度鼓勵民間投資項目發(fā)行基礎設施REITs，不斷拓寬民間投資空間，推動民營經濟高質量發(fā)展。”北京市發(fā)展和改革委員會的相關負責人表示。

　　再者，于擴募提質層面，北京將繼續(xù)完善“首發(fā)+擴募”的雙輪驅動，支持已上市的優(yōu)質運營主體擴募申報，提升優(yōu)化已上市項目資產運營水平和分散風險能力，形成投融資良性循環(huán)。探索跨細分行業(yè)“混裝式”擴募，嚴把底層資產“成色”，穩(wěn)步推進優(yōu)質項目供給，明確市場預期，更好發(fā)揮REITs“資產上市平臺”長期戰(zhàn)略價值。

　　最后，在多層次市場的建設方面，北京將進一步推動構建從Pre-REITs孵化、私募REITs培育到公募REITs上市的渠道機制，對于暫不符合公募REITs申報條件的項目，引導市場參與方轉向其他類型REITs進行申報，在守住風險底線的同時，支持更多符合條件的企業(yè)利用REITs融資，激活多元主體參與動能，以更加開放的姿態(tài)，持續(xù)鞏固北京在全國REITs市場中的“高地”地位。

　　搭建監(jiān)管協同矩陣筑牢REITs高質量發(fā)展根基

　　不可否認，北京REITs創(chuàng)新圖譜的描繪，離不開監(jiān)管層的支持與“護航”。

　　需指出，北京市于2020年9月在全國率先出臺了支持基礎設施REITs產業(yè)發(fā)展的若干措施，突出優(yōu)勢資源整合，系統打造專業(yè)化運營品牌、體系化服務團隊，形成了一批輻射全國的基礎設施REITs運營管理龍頭企業(yè)，并先后召開了4次基礎設施REITs產業(yè)高質量發(fā)展會議。

　　“基礎設施REITs試點工作開展以來，北京市主要領導多次研究基礎設施REITs工作。成立由發(fā)展改革部門牽頭，證監(jiān)、金融、國資部門共同參與的REITs工作專班，統籌協調全市REITs項目推進，堅持‘謀劃一批、做熟一批、推進一批、報審一批’，強化分類服務、滾動推進，聯合會商調度100余次，細化項目申報輔導，協調解決項目手續(xù)補辦等難點問題，積極對接國家部委爭取政策支持。”北京市發(fā)展和改革委員會的相關負責人表示。

　　“北京證監(jiān)局積極對北京市REITs市場發(fā)展情況進行了專題調研，充分發(fā)揮了基金、券商等市場機構的研究優(yōu)勢，深入分析北京REITs市場優(yōu)勢和問題，梳理總結發(fā)展趨勢、市場熱點、先進做法等，強化調研與監(jiān)管工作的有機融合。每年度召開REITs高質量發(fā)展大會，匯聚上交所、頭部機構及智庫專家，通過‘政產學研用’五位一體聯動，凝聚發(fā)展共識，構建起具有全國影響力的專業(yè)化交流平臺?！北本┳C監(jiān)局的相關負責人告訴記者。

　　作為REITs上市的“主陣地”，目前上交所也在持續(xù)推進上市REITs關鍵機制的建設，穩(wěn)扎穩(wěn)打，對透明、規(guī)范、具有成長性的REITs項目給予積極反饋，并已經打造了一批具有典型意義的示范項目，助力市場投融雙方協同發(fā)展，促進了整個REITs市場的良性循環(huán)。

　　“展望后續(xù)，上交所將不斷加強與各地的密切溝通、定期聯絡，協助分析REITs項目推進中的關鍵問題，形成優(yōu)化建議?！鄙辖凰南嚓P負責人告訴記者，“不僅如此，我們還聯合北京證監(jiān)局和發(fā)展改革委、國資委等多部門開展了盤活存量資產有關專題培訓，挖掘和儲備了一大批優(yōu)質項目，包括產業(yè)園區(qū)、新能源、倉儲物流、交通設施等資產類別，將繼續(xù)與北京市合力推動重點項目落地?！?/p>

（文章來源：新華財經）

(原標題：滬市債券新語｜北京REITs創(chuàng)新圖譜 多元賽道領航構建高質量發(fā)展生態(tài)圈)

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