公募REITs：箭指萬(wàn)億藍(lán)海！

　　四載春華秋實(shí)，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)以破竹之勢(shì)茁壯成長(zhǎng)。

　　2021年5月17日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批，拉開(kāi)這一金融萬(wàn)億元級(jí)藍(lán)海的序幕。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月17日，公募REITs累計(jì)發(fā)行產(chǎn)品66只，募集規(guī)模接近1800億元，二級(jí)市場(chǎng)總市值劍指2000億大關(guān)，

　　資產(chǎn)類別從最初的交通、倉(cāng)儲(chǔ)物流的“獨(dú)奏曲”，演進(jìn)為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保租房、清潔能源等多領(lǐng)域“百業(yè)共鳴”的生態(tài)。投資者結(jié)構(gòu)從銀行理財(cái)、券商、保險(xiǎn)的“機(jī)構(gòu)獨(dú)舞”發(fā)展為私募基金、國(guó)有控股投資公司、實(shí)體企業(yè)等多類型機(jī)構(gòu)“生態(tài)共榮”。

　　在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，經(jīng)過(guò)四年探索，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)如今已褪去青澀，邁入“常態(tài)化發(fā)行”的成熟航道，未來(lái)隨著政策紅利釋放、資產(chǎn)創(chuàng)新提速與生態(tài)體系完善，這一萬(wàn)億元級(jí)藍(lán)海市場(chǎng)正朝著“服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略、賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的目標(biāo)穩(wěn)步前行。

　　規(guī)模躍遷與資產(chǎn)蝶變

　　書(shū)寫(xiě)“中國(guó)速度”新篇章

　　2021年5月17日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批，拉開(kāi)了中國(guó)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展的序幕。四年彈指一揮間，公募REITs市場(chǎng)發(fā)展如春潮涌動(dòng)，勢(shì)不可擋。

　　華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)人士用數(shù)據(jù)勾勒出公募REITs“中國(guó)速度”的軌跡：截至5月17日，66只公募REITs產(chǎn)品已成立，65只公募REITs產(chǎn)品已上市，募集規(guī)模接近1800億元。首批4只REITs的成功擴(kuò)募，更是標(biāo)志著市場(chǎng)從“首發(fā)”邁向“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)階段，為存量資產(chǎn)持續(xù)注入活力，推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)提升。

　　公募REITs市場(chǎng)資產(chǎn)創(chuàng)新更似百花齊放?！暗讓淤Y產(chǎn)從最初的交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施（商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、水利設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、市政工程等9個(gè)大類，目前交易所在審項(xiàng)目類別還包括數(shù)據(jù)中心、熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)預(yù)計(jì)還有養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施、旅游景區(qū)、酒店等等行業(yè)的項(xiàng)目入市，REITs將涵蓋我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的各個(gè)方面，成為支持國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的重要力量?！闭猩袒鸹A(chǔ)設(shè)施投資管理總部專業(yè)副總監(jiān)萬(wàn)億如此評(píng)價(jià)。

　　投資者結(jié)構(gòu)也從“機(jī)構(gòu)獨(dú)舞”走向“生態(tài)共榮”?！半m然公募REITs產(chǎn)品目前還是以機(jī)構(gòu)投資者占絕對(duì)主導(dǎo)，個(gè)人投資者參與不足5%，但是也能看到從最初期以銀行理財(cái)、券商、保險(xiǎn)為主，到現(xiàn)在私募基金、國(guó)有控股投資公司、實(shí)體企業(yè)等更多類型機(jī)構(gòu)也在積極參與，機(jī)構(gòu)投資者類型分散化程度提升，有利于緩解交易行為趨同風(fēng)險(xiǎn)。”平安基金reits投資部總結(jié)。

　　中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)人士進(jìn)一步指出，2025年，保險(xiǎn)資金通過(guò)設(shè)立專項(xiàng)投資基金加速布局REITs市場(chǎng)，例如中國(guó)人壽牽頭設(shè)立的平準(zhǔn)基金；與此同時(shí)，社?；稹?span id="bk_90.BK0823">養(yǎng)老金等長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的持續(xù)入市，進(jìn)一步增強(qiáng)了市場(chǎng)流動(dòng)性供給能力。

　　開(kāi)啟投融資革命

　　盤(pán)活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)

　　公募REITs被定位為“盤(pán)活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的重要工具，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投融資模式創(chuàng)新上發(fā)揮著積極作用。

　　招商基金萬(wàn)億列舉了兩方面影響：第一，拓寬融資渠道方面，公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供了市場(chǎng)化融資手段，不再完全依賴政府或銀行貸款。通過(guò)引入社會(huì)資本，提高了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資靈活性；第二，提升融資效率方面，公募REITs通過(guò)加速存量資產(chǎn)的變現(xiàn)提升了公司的滾動(dòng)投資能力，形成“投資—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資”的良性循環(huán)。

　　“公募REITs以成熟穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，其”盤(pán)活存量、帶動(dòng)增量“的定位深刻改變了傳統(tǒng)基建領(lǐng)域的投融資邏輯，打破傳統(tǒng)基建融資”重負(fù)債、輕退出“的困局。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施體系規(guī)模龐大且具備大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)需要巨大的前期投入且往往流動(dòng)性相對(duì)較差，公募REITs的推出及擴(kuò)容能夠?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供直接融資支持，降低宏觀杠桿率，為基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域持續(xù)注入活水。”華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)人士進(jìn)一步分析。

　　在中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部看來(lái)，REITs通過(guò)權(quán)益融資替代傳統(tǒng)債務(wù)融資，顯著降低了企業(yè)杠桿率。以保障性租賃住房REITs為例，其權(quán)益屬性幫助地方政府在不增加負(fù)債的情況下擴(kuò)大租賃住房供給，化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，公募REITs作為國(guó)家戰(zhàn)略實(shí)施的重要金融工具，通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)、引導(dǎo)資金流向國(guó)家重點(diǎn)領(lǐng)域，深度融入“雙碳”目標(biāo)、民生保障、區(qū)域協(xié)調(diào)及科技創(chuàng)新等重大戰(zhàn)略布局，標(biāo)志著中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投融資從“債務(wù)驅(qū)動(dòng)”向“權(quán)益創(chuàng)新”的歷史性轉(zhuǎn)型。

　　同時(shí)，公募REITs為投資者提供了更多元化的投資選擇?！芭c傳統(tǒng)的基建和不動(dòng)產(chǎn)投資相比，REITs具有較高的流動(dòng)性和較低的投資門檻，使得更多投資者能夠參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的投資，從而豐富了資本市場(chǎng)的投資品種。此外，REITs資產(chǎn)與其他金融資產(chǎn)相關(guān)性較低，其高比例分紅的機(jī)制吸引了大量尋求穩(wěn)定回報(bào)的投資者，能夠豐富資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，有助于幫助投資者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的多元化、分散化配置?！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)人士談道。

　　未來(lái)REITs發(fā)行數(shù)量和規(guī)模將穩(wěn)定增長(zhǎng)

　　成為資本市場(chǎng)中重要投資工具

　　談及未來(lái)公募REITs的發(fā)展前景，不少業(yè)內(nèi)人士表示，目前中國(guó)有待盤(pán)活上市的存量資產(chǎn)體量巨大，隨著政策支持和市場(chǎng)需求的增加，REITs產(chǎn)品發(fā)行速度和市場(chǎng)規(guī)模有望進(jìn)一步提升。

　　“從海外REITs市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律看，未來(lái)3～5年中國(guó)公募REITs的發(fā)行數(shù)量、規(guī)模將穩(wěn)定增長(zhǎng)，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)將隨著行業(yè)類別提升、投資者逐步豐富、新發(fā)和擴(kuò)募逐步常態(tài)化，以及二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲進(jìn)一步擴(kuò)大，REITs將成為資本市場(chǎng)中非常重要的投資工具，吸引投資者越來(lái)越多的關(guān)注?！比f(wàn)億表示。

　　平安基金REITs投資部也表示，首先，資產(chǎn)類型全面擴(kuò)容，未來(lái)有望逐步向“新經(jīng)濟(jì)+民生”雙主線拓展，形成覆蓋數(shù)字基建、消費(fèi)服務(wù)、社會(huì)公益的多元化資產(chǎn)矩陣；其次，規(guī)模與流動(dòng)性躍升，中國(guó)REITs有望通過(guò)擴(kuò)募提速、并購(gòu)整合實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍遷，預(yù)計(jì)總規(guī)模將在未來(lái)2～3年左右突破五千億元，隨著規(guī)模效益提升，流動(dòng)性有望持續(xù)改善?！拔磥?lái)幾年，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)預(yù)計(jì)將以‘新基建、新能源、新民生’為三大核心方向加速擴(kuò)容?！?/p>

　　值得一提的是，REITs業(yè)務(wù)未來(lái)前景廣闊，但行業(yè)仍面臨立法層級(jí)不足、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性待提升、參與主體協(xié)同不足等挑戰(zhàn)，不少業(yè)內(nèi)人士也建言獻(xiàn)策。

　　中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部人士就表示，首先在制度供給層面，加快推進(jìn)REITs專項(xiàng)立法是核心任務(wù)。其次，擴(kuò)圍擴(kuò)募常態(tài)化與資產(chǎn)多元化是市場(chǎng)擴(kuò)容的關(guān)鍵抓手。此外，可突破同類資產(chǎn)限制，允許產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同資產(chǎn)納入擴(kuò)募范圍，如高速公路REITs整合沿線服務(wù)區(qū)商業(yè)資產(chǎn)，形成生態(tài)閉環(huán)。交易所亦需優(yōu)化審核流程，推動(dòng)更多項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)注入—運(yùn)營(yíng)提升—價(jià)值釋放”的良性循環(huán)。

　　“構(gòu)建資產(chǎn)方、管理人與投資者良性生態(tài)是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，涉及市場(chǎng)的方方面面。應(yīng)當(dāng)不斷完善信息披露機(jī)制，讓市場(chǎng)更加充分地了解相關(guān)資產(chǎn)的實(shí)際情況。通過(guò)制度建設(shè)來(lái)保護(hù)好投資人利益，促進(jìn)REITs市場(chǎng)的良性循環(huán)和發(fā)展；投資人通過(guò)長(zhǎng)期配置理念理性投資，基金管理人以專業(yè)運(yùn)營(yíng)和激勵(lì)機(jī)制提升底層資產(chǎn)價(jià)值，原始權(quán)益人通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)深度參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目治理，三方合力共建REITs市場(chǎng)良好生態(tài)?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

　　此外，紅土創(chuàng)新基金也表示，政策優(yōu)化方面，建議推動(dòng)公募REITs專項(xiàng)立法、拓寬試點(diǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍、提升審核效率、強(qiáng)化信息披露、完善擴(kuò)募與投資者保護(hù)機(jī)制。

　　“公募REITs市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展和良性生態(tài)環(huán)境的打造，需要監(jiān)管、資產(chǎn)方、基金管理人和投資者的共同努力。”紅土創(chuàng)新基金進(jìn)一步表示，監(jiān)管部門應(yīng)持續(xù)完善公募REITs政策體系，加強(qiáng)政策引導(dǎo)和支持，為公募REITs市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)公募REITs市場(chǎng)的監(jiān)管，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者合法權(quán)益。資產(chǎn)方應(yīng)加強(qiáng)對(duì)底層資產(chǎn)的篩選和培育，鼓勵(lì)其積極參與擴(kuò)募?；鸸芾砣艘环矫鎽?yīng)提高對(duì)公募REITs產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)管理能力，建立健全激勵(lì)約束機(jī)制，將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成效與團(tuán)隊(duì)、個(gè)人績(jī)效直接掛鉤，激發(fā)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的積極性；另一方面，除不斷提高信息披露質(zhì)量外，還應(yīng)加強(qiáng)與投資者的溝通和交流，增強(qiáng)投資者信心，引導(dǎo)投資者理性投資。

（文章來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)）

(原標(biāo)題：公募REITs：箭指萬(wàn)億藍(lán)海！)

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