REITs再破局：存量資產(chǎn)盤活從融資工具到生態(tài)重構(gòu)

　　公募REITs近期呈現(xiàn)發(fā)行加速跡象。

　　5月30日，據(jù)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站披露，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募項(xiàng)目正式獲批；此外，中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT、中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT獲證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)批復(fù)。

　　國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT是上海市屬國(guó)企首單獲批的公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目，也是公募REITs市場(chǎng)第6單獲批的擴(kuò)募項(xiàng)目。據(jù)了解，目前還有5單公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目在申報(bào)審核過(guò)程中。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2025年5月底，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)容與結(jié)構(gòu)優(yōu)化并行的顯著特征，發(fā)行數(shù)量與擴(kuò)募進(jìn)程均進(jìn)入加速通道。

　　此前的5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所掛牌交易。日前，戴德梁行大中華區(qū)首席執(zhí)行官趙錦權(quán)接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪，就公募REITs當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)及對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的影響做出了分析。

　　其認(rèn)為，隨著公募REITs擴(kuò)募成為市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容的重要抓手，公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)格局正在逐步深化，并助推存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈的重塑與變革。比如，江蘇省首單租賃住房REITs項(xiàng)目的落地，標(biāo)志著“產(chǎn)城人”融合發(fā)展進(jìn)入新階段，這體現(xiàn)出存量資產(chǎn)作為融資工具起到推動(dòng)生態(tài)重構(gòu)的作用。尤其是在長(zhǎng)三角地區(qū)，由于商業(yè)存量資產(chǎn)的價(jià)值逐步被挖掘與重新評(píng)估，存量資產(chǎn)資本化活躍度也獲得提升。

　　重塑產(chǎn)業(yè)鏈

　　趙錦權(quán)指出，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的加速，對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈的重塑效果正在顯現(xiàn)：

　　首先，以商業(yè)資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的創(chuàng)新型資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，逐漸推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)"投融管退"閉環(huán)，引導(dǎo)資金流向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，降低融資成本，從而倒逼運(yùn)營(yíng)提效，優(yōu)化資源配置。比如，此次獲得批復(fù)的中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT，首次發(fā)行擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于山東省濟(jì)南市市中區(qū)的領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心，合計(jì)建筑面積為20.09萬(wàn)平方米。

　　其次，公募REITs可以為基建項(xiàng)目引入增量資金，推動(dòng)交通、能源等領(lǐng)域建設(shè)，帶動(dòng)建筑工程等細(xì)分行業(yè)發(fā)展。

　　在公募REITs發(fā)行過(guò)程中，基金管理、證券承銷等金融環(huán)節(jié)，可以為機(jī)構(gòu)創(chuàng)造新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

　　與此同時(shí)，存量資產(chǎn)也從"開發(fā)邏輯"轉(zhuǎn)向"資管邏輯"。趙錦權(quán)表示，不少案例體現(xiàn)了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新，比如，上海靜安嘉里中心非零售業(yè)態(tài)占比35%，租金漲18%；深圳萬(wàn)象天地活化工業(yè)遺產(chǎn)，引入科技企業(yè)，數(shù)字化管理成標(biāo)配，商家入駐率達(dá)92%。

　　基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行加速，離不開政策端的助力加持。3月16日，中辦、國(guó)辦印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》（簡(jiǎn)稱“《方案》”），提及支持符合條件的消費(fèi)、文旅等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行公募 REITs，同時(shí)政策呼吁并鼓勵(lì)險(xiǎn)資等長(zhǎng)期資金加速入市，增強(qiáng)公募 REITs 市場(chǎng)穩(wěn)定性。

　　趙錦權(quán)指出，《方案》推動(dòng)了國(guó)內(nèi)12城消費(fèi)REITs的試點(diǎn)，比如，成都春熙路募資25億元改造后客流增40%、租金漲25%；杭州湖濱步行街夜間經(jīng)濟(jì)已突破300億元。珠海“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)化”收儲(chǔ)基金轉(zhuǎn)保障房，租金能做到低于市場(chǎng)30%的水平；華發(fā)集團(tuán)與中國(guó)信達(dá)設(shè)200億元基金改造工業(yè)區(qū)，資產(chǎn)增值率達(dá)到58%。

　　趙錦權(quán)指出，隨著公募REITs帶動(dòng)基金管理、證券承銷等環(huán)節(jié)創(chuàng)新，既為北京、上海、成都等城市的商業(yè)存量資產(chǎn)創(chuàng)造新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，也為社會(huì)資本進(jìn)入商業(yè)設(shè)施推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。比如，沉浸式場(chǎng)景有助于激發(fā)消費(fèi)潛力。

　　趙錦權(quán)進(jìn)一步舉例，珠海收儲(chǔ)基金與華發(fā)信達(dá)合作模式，為存量盤活提供樣本：前者穩(wěn)市場(chǎng)、惠民生，后者產(chǎn)融結(jié)合提升資管效率。行業(yè)轉(zhuǎn)向多元業(yè)態(tài)融合、精細(xì)化管理及資產(chǎn)證券化。老舊廠房轉(zhuǎn)型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、購(gòu)物中心升級(jí)體驗(yàn)綜合體等實(shí)踐越來(lái)越多，持續(xù)提升不動(dòng)產(chǎn)附加值。

　　制度創(chuàng)新是關(guān)鍵

　　趙錦權(quán)指出，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs加速，有兩個(gè)背景值得關(guān)注。首先，商業(yè)地產(chǎn)開始邁入存量時(shí)代。其次，傳統(tǒng)模式下開發(fā)商依賴的“借錢、拿地、賣房” 能力重心發(fā)生轉(zhuǎn)移，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)“價(jià)值升維”。

　　其認(rèn)為，在投資發(fā)展階段，政策正在重塑游戲規(guī)則，開發(fā)投資從“粗放擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)”，存量資產(chǎn)的價(jià)值提升以及產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入或成為關(guān)鍵。比如城中村改造，實(shí)質(zhì)是通過(guò)“貨幣化安置+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”重新定義土地價(jià)值，因此不能只看土地成本，得算清政策賬、產(chǎn)業(yè)賬、資金賬 。

　　戴德梁行估價(jià)部此前曾提出“全生命周期的資產(chǎn)管理”，這意味著從投資研判，到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，再到資本退出，才能實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活價(jià)值。

　　那么，如何通過(guò)資本化路徑實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活？趙錦權(quán)指出，存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)已不是新話題，通過(guò)資本化實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重新估值的過(guò)程中，金融制度的創(chuàng)新可以讓存量資產(chǎn)“持有-運(yùn)營(yíng)-退出”形成良性循環(huán)，尤其對(duì)商業(yè)類存量資產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)，能夠形成投資閉環(huán)。

　　一個(gè)事實(shí)是，國(guó)內(nèi)城市為了吸引科技創(chuàng)新企業(yè)入駐，都高度重視政策支持與制度創(chuàng)新，將其作為推動(dòng)發(fā)展的重要保障。比如，上海出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，設(shè)立科技創(chuàng)新專項(xiàng)資金，對(duì)高新技術(shù)企業(yè)給予稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，為企業(yè)創(chuàng)新提供了有力的資金支持。

　　趙錦權(quán)對(duì)記者簡(jiǎn)單闡述了當(dāng)前各城在制度創(chuàng)新上的一些進(jìn)展：上海在科研管理體制、人才評(píng)價(jià)機(jī)制等方面進(jìn)行創(chuàng)新，賦予科研人員更大的自主權(quán)，激發(fā)了科研人員的創(chuàng)新積極性。深圳則通過(guò)制定產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)企業(yè)加大研發(fā)投入，鼓勵(lì)企業(yè)開展技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新。深圳還建立了知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，加強(qiáng)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，為企業(yè)創(chuàng)新成果提供法律保障。杭州將數(shù)字經(jīng)濟(jì)作為“一號(hào)工程”，出臺(tái)了一系列長(zhǎng)期穩(wěn)定的扶持政策，從資金支持、稅收優(yōu)惠、人才培養(yǎng)等方面為數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)提供全方位的支持。

　　以上?！澳Ｋ倏臻g”大模型創(chuàng)新生態(tài)社區(qū)為例，自2023年9月揭牌后，已建成近6萬(wàn)平方米高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體，吸引100余家人工智能企業(yè)入駐，輻射帶動(dòng)徐匯區(qū)聚集近400家大模型企業(yè)。此類專業(yè)載體通過(guò)“拎包入住”模式滿足企業(yè)對(duì)研發(fā)、測(cè)試、展示等復(fù)合功能需求，直接推動(dòng)商辦物業(yè)租金溢價(jià)空間提升15%～20%。

　　趙錦權(quán)總結(jié)道，通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)估值，使其順利實(shí)現(xiàn)資本化已是存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)，“合理的退出時(shí)機(jī)、退出方式及最終的價(jià)值實(shí)現(xiàn)都有賴于專業(yè)團(tuán)隊(duì)、數(shù)字化技術(shù)，以及在可持續(xù)發(fā)展方面的努力。”

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

(原標(biāo)題：REITs再破局：存量資產(chǎn)盤活從融資工具到生態(tài)重構(gòu))

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