公募REITs市場行情火熱 基金經(jīng)理提醒投資風險

　　今年公募REITs迎來一波大行情，截至5月30日，全市場有1只REIT年初至今漲幅超過50%，3只漲幅超過40%，6只超過30%，15只超過20%，15只超過10%。多位受訪基金經(jīng)理認為，在利率下行環(huán)境下，公募REITs因其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和高分紅特性，成為資產(chǎn)配置的重要選擇。但基金經(jīng)理也提醒，短期受到宏觀波動等因素影響，REITs市場出現(xiàn)一定波動，估值逐步回歸理性。

　　展望未來，基金經(jīng)理非?？春霉糝EITs的投資價值，認為其適合長期持有，投資者需關(guān)注底層資產(chǎn)運營、現(xiàn)金流分派率等核心指標。

　　公募REITs作為單獨大類資產(chǎn)受青睞

　　警惕流動性不足和估值泡沫風險

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來，中證REITs全收益指數(shù)漲幅為12.62%，但近期該指數(shù)出現(xiàn)高位震蕩。

　　“在貨幣政策寬松、無風險利率下行的背景下，今年公募REITs作為單獨大類資產(chǎn)的優(yōu)勢愈發(fā)凸顯，受到了更多投資者青睞?！睎|吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT基金經(jīng)理孫野說，宏觀方面，REITs的強分紅特點讓其對利率比較敏感，貨幣政策的變化會影響其股息吸引力；行業(yè)方面，REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)行業(yè)越來越豐富，不同行業(yè)屬性導(dǎo)致底層資產(chǎn)在運行中有著不同收益表現(xiàn)，進而影響REITs表現(xiàn)；短期內(nèi)供求的不平衡也對REITs市場價格有較大的影響。

　　紅土創(chuàng)新基金解釋，公募REITs具有股債雙重屬性?！肮尚浴斌w現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境變化對底層資產(chǎn)運營情況的影響，“債性”與債市利率走勢、投資人結(jié)構(gòu)、固定收益投資人的市場情緒等因素有關(guān)，二者均有可能導(dǎo)致基金價格波動。目前在經(jīng)濟周期調(diào)整及利率水平持續(xù)下行的環(huán)境下，公募REITs分派率和十年期國債收益率的利差對市場影響較大。公募REITs板塊兼具資產(chǎn)增值潛力和分紅穩(wěn)定的特性，但仍要警惕流動性不足和估值泡沫的風險。

　　博時基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄稱，公募REITs二級市場價格更多是由底層資產(chǎn)運營表現(xiàn)決定，而非受短期政策或情緒波動影響，底層資產(chǎn)多為國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，部分需求相對剛性。同時機構(gòu)投資者對公募REITs持倉比例較高，市場穩(wěn)定性較強。在股市震蕩下，部分避險資金從高波動資產(chǎn)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定性較強的資產(chǎn)，需求端形成一定的抗跌支撐。

　　展望后市行情，孫野認為，隨著公募REITs常態(tài)化的發(fā)行、稀缺性逐漸弱化，同時投資者的認知也在不斷提升，三重因素共振下，REITs市場有望逐漸回歸理性，一級市場打新策略的有效性或逐步弱化，二級市場有望回歸產(chǎn)品的本質(zhì)運行。同時，公募REITs被納入FOF、社?；鹜顿Y范圍，并推動納入滬深港通標的，有望為REITs市場帶來更多增量資金。

　　劉玄表示，當前股市不穩(wěn)定性加大，而公募REITs較穩(wěn)定的現(xiàn)金流和強制分紅機制有望進一步吸引避險資金流入。但由于不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)在不同程度上依賴于整體經(jīng)濟表現(xiàn)，投資者需關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟活力、底層資產(chǎn)類型、經(jīng)營質(zhì)量及收入構(gòu)成，警惕宏觀經(jīng)濟波動帶來的滯后性影響。

　　北京某大型公募稱，在利率下行和資產(chǎn)荒的背景下，REITs作為高分紅、中低風險的資產(chǎn)，在政策力度加強以及社?；鸷?span id="bk_90.BK0823">養(yǎng)老金入市預(yù)期下，有望持續(xù)提升配置性價比。未來REITs市場將延續(xù)擴容與分化的雙重趨勢。底層資產(chǎn)將進一步覆蓋新基建、智慧城市、文旅等新興領(lǐng)域，同時存量項目擴募提速將強化市場流動性。

　　看好公募REITs配置價值

　　關(guān)注底層資產(chǎn)、現(xiàn)金流分派率等指標

　　在公募REITs的投資上，紅土創(chuàng)新基金表示，從2021年首批公募REITs推出以來，其收益穩(wěn)定性與多元化資產(chǎn)配置優(yōu)勢日益凸顯。短期可以根據(jù)利率的周期、REITs分派率和十年期國債收益率的利差等進行資產(chǎn)配置及倉位調(diào)整；對于持有較多REITs基金份額的專業(yè)投資者，也可考慮適度買入國債期貨對沖風險。長期來看，在公募REITs項目運營和基金投資策略未發(fā)生重大變化，同時二級市場未發(fā)生較大波動情況下，堅持長期持有為主。

　　前述大型公募也稱，在選擇REITs產(chǎn)品時，需先考察底層資產(chǎn)的基本面，分散投資于不同類型和地區(qū)的REITs，降低市場波動帶來的風險；REITs基金適合長期持有，避免頻繁交易以減少交易成本和稅收負擔；為防范高位波動等風險，需要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟形勢、政策變化和市場情緒，及時調(diào)整投資策略；定期對REITs投資組合進行風險評估。

　　其進一步表示，短期內(nèi)市場或繼續(xù)受宏觀波動影響，保障房、消費等弱周期板塊若回調(diào)可能凸顯配置價值，倉儲、產(chǎn)業(yè)園等順周期板塊需關(guān)注內(nèi)需修復(fù)與估值錯殺機會。長期來看，養(yǎng)老、新型基建REITs等政策支持的擴容方向，以及利率下行背景下高分紅資產(chǎn)的吸引力，或推動市場結(jié)構(gòu)性機會深化。

　　如何篩選REITs產(chǎn)品，紅土創(chuàng)新基金稱，投資者可重點關(guān)注EBITDA、現(xiàn)金流分派率、項目成本收入構(gòu)成及影響因子，并根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，關(guān)注相關(guān)核心運營指標。近期發(fā)行的公募REITs監(jiān)管問詢回復(fù)中，大多有調(diào)降估值的安排，從監(jiān)管發(fā)行層面，一級市場基礎(chǔ)設(shè)施項目的估值被進一步壓實，為二級市場留出了一定套利空間。

　　孫野表示，REITs產(chǎn)品核心指標主要是運營指標和財務(wù)指標：一是底層資產(chǎn)日常運營的數(shù)據(jù)，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租率、租金，高速公路行業(yè)的車流量等；二是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)圍繞分派率的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，如收入、凈利潤、可供分配金額等。“這些數(shù)據(jù)均可通過定期報告獲取，可作為篩選產(chǎn)品的一些參考依據(jù)。”

　　前述大型公募也說，在篩選REITs產(chǎn)品時，投資者應(yīng)重點關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量、項目收益和現(xiàn)金流水平、市場估值水平和市場情緒、未來發(fā)展空間和成長性等多個指標。“REITs的底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定性是其估值合理性的關(guān)鍵支撐。投資者需關(guān)注資產(chǎn)的出租率、租金收繳率、運營主體能力等。新發(fā)行REITs的市場表現(xiàn)和投資者情緒，是判斷其估值合理性的重要參考，此外，政策支持和市場環(huán)境對其估值和現(xiàn)金流穩(wěn)定性有重要影響?！?/p>

（文章來源：中國基金報）

(原標題：最高暴漲超50%，基金經(jīng)理提醒)

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