滬市債券新語｜標(biāo)準(zhǔn)倉庫在華東日益稀缺——實(shí)勘中航易商倉儲物流REIT底層資產(chǎn)

　　新華財(cái)經(jīng)上海6月9日電（記者楊溢仁）今年以來，倉儲物流REITs表現(xiàn)幾何？行業(yè)復(fù)蘇是否面臨挑戰(zhàn)？相關(guān)產(chǎn)品擴(kuò)募有何計(jì)劃？

　　為提升信息透明度、深化投資者對底層資產(chǎn)運(yùn)營的認(rèn)知，構(gòu)建透明、互信的市場生態(tài)，中航易商倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“中航易商倉儲物流REIT”，基金代碼：508078）于近日舉辦了上市以來的首期投資者開放日活動。

　　在本次活動中，中航易商倉儲物流REIT運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、基金經(jīng)理帶領(lǐng)投資者實(shí)地探訪了底層資產(chǎn)——富萊德昆山物流園一期、二期、三期，并就基金業(yè)績、擴(kuò)募進(jìn)程、運(yùn)營管理安排等市場關(guān)注的問題，與記者和投資者進(jìn)行了互動交流。

　　區(qū)位優(yōu)勢突出

　　可以看到，中航易商倉儲物流REIT底層資產(chǎn)由富萊德昆山物流園一期、二期、三期組成，合計(jì)可供出租面積逾38萬平方米，均位于江蘇省蘇州市昆山市花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，靠近滬寧高速出入口及上海繞城高速出入口，可以方便到達(dá)上海市區(qū)、蘇州市區(qū)及周邊主要城市。

　　“上海市內(nèi)物流物業(yè)租金的上升、土地供給收緊以及拆除違建等因素，使得大量物流及倉儲需求向周邊城市溢出?！敝泻揭咨虃}儲物流REIT的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，截至2025年3月31日，中航易商倉儲物流REIT底層資產(chǎn)共有簽約租戶13家，行業(yè)構(gòu)成主要包括物流、電商、品牌服裝等。其中，4家重要現(xiàn)金流提供方所屬集團(tuán)母公司均為行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)，資質(zhì)優(yōu)良、財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健，履約情況良好。

圖為：富萊德昆山物流園內(nèi)部（記者楊溢仁攝）

　　記者走訪實(shí)地看到，作為中國華東地區(qū)第一座四層大跨重載物流倉庫，也是目前中國華東地區(qū)最高的物流倉庫——富萊德昆山物流園三期已然成為了地方政府積極構(gòu)建特色節(jié)約集約用地體系的典范，該項(xiàng)目“向天空要用地”的設(shè)計(jì)，既符合節(jié)約集約用地的政策導(dǎo)向，也滿足了各類企業(yè)租戶的需求，起到了高效用地的示范帶頭作用。

　　圖為：富萊德昆山物流園三期（記者楊溢仁攝）

　　易商香港董事總經(jīng)理、公募REITs發(fā)行負(fù)責(zé)人曾瑞華向記者表示：“華東核心城市群未來物流倉儲物業(yè)的新增供給量將不斷減少，標(biāo)準(zhǔn)倉庫在華東區(qū)域?qū)⒆兊迷絹碓较∪保绕涫切l(wèi)星城市的倉庫，憑借著優(yōu)越的地理位置和更加合理的價格，受到大型物流企業(yè)以及零售企業(yè)的青睞。”

　　完成首次分紅

　　通過梳理公開數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)，2025年第一季度，中航易商倉儲物流REIT合并層面實(shí)現(xiàn)收入3422.67萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達(dá)1175.26萬元。

　　更值得一提的是，2025年5月30日，中航易商倉儲物流REIT發(fā)布分紅公告，宣布了實(shí)施成立以來的首次收益分配。自成立以來至此次收益分配基準(zhǔn)日，基金累計(jì)形成可供分配金額52506472.30元。此次分紅每10份基金份額分配金額為0.6563元，總分配金額為52504000.00元，占前述可供分配金額的99.9953%。這充分體現(xiàn)了基金及時將運(yùn)營收益回饋投資者的擔(dān)當(dāng)，也凸顯出了底層物流資產(chǎn)持續(xù)產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流的能力。

　　中航易商倉儲物流REIT的基金經(jīng)理表示，該產(chǎn)品作為產(chǎn)融結(jié)合的典范，將為投資者提供分享倉儲物流資產(chǎn)投資紅利的渠道。

　　“就底層資產(chǎn)所在的花橋市場而言，今年板塊內(nèi)部的整體情況好于去年，客戶的租期需求基本能達(dá)到3年至5年。”前述負(fù)責(zé)人告訴記者，“去年同期，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面尚處在承壓狀態(tài)，彼時的談判租約合同期限多在1年至2年左右。反觀當(dāng)前，大部分租戶已開始布局更長期限的業(yè)務(wù)發(fā)展。站在運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的角度分析，市場已開始‘觸底回升’。2025年上半年，花橋片區(qū)物流園的去化率很快。這個位置，決定了此處還是價值‘洼地’，當(dāng)周邊競品基本都出租后，其未來的價格拉升依舊可期?！?/p>

　　“物流園現(xiàn)階段已入駐企業(yè)的穩(wěn)定性較強(qiáng)，也為中航易商倉儲物流REIT的運(yùn)營表現(xiàn)提供了有力支撐。”上述負(fù)責(zé)人介紹稱，首先，部分重要的現(xiàn)金流提供方會根據(jù)貨物標(biāo)準(zhǔn)以及倉庫內(nèi)部的情況，定制可以滿足庫內(nèi)最大裝貨要求的高強(qiáng)度合金貨架，定制自動分揀裝置及自動打包流水線等，改造所涉及的每平方米價格甚至高于我們的建設(shè)成本，這意味著此類租戶的退租成本較高，穩(wěn)定性也較高；其次，重要現(xiàn)金流提供方存在提前退租條款及保證金約定，這也可以在一定程度上保障租戶經(jīng)營的穩(wěn)定性。

　　擴(kuò)募提上日程

　　“未來我們將多措并舉，不斷提升資產(chǎn)效能，為后續(xù)可持續(xù)分紅創(chuàng)造空間，也將堅(jiān)持‘以投資者利益為核心’理念，持續(xù)提升資產(chǎn)運(yùn)營效率，積極拓展優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擴(kuò)募機(jī)會，為投資者創(chuàng)造可持續(xù)收益，推動釋放基金長期價值。”曾瑞華說。

　　圖為：富萊德昆山物流園一期（記者楊溢仁攝）

　　據(jù)記者了解，作為中航易商倉儲物流REIT的發(fā)起人，易商集團(tuán)擁有龐大的管理資產(chǎn)規(guī)模和在建開發(fā)項(xiàng)目，能夠提供更加豐富的擴(kuò)募儲備資產(chǎn)。據(jù)介紹，易商集團(tuán)在中國40個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市進(jìn)行投資和管理合計(jì)176個園區(qū)，其中納入資產(chǎn)負(fù)債表的項(xiàng)目有40個，項(xiàng)目運(yùn)營管理面積合計(jì)1475.72萬平方米，其中近70%的穩(wěn)定物業(yè)資產(chǎn)位于長三角地區(qū)及大灣區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)中心。

（文章來源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：滬市債券新語｜標(biāo)準(zhǔn)倉庫在華東日益稀缺——實(shí)勘中航易商倉儲物流REIT底層資產(chǎn))

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