從萌芽起步到蓬勃發(fā)展 滬市REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模與活力雙提升

　　從首批9只公募REITs成功上市，到如今44只產(chǎn)品在上交所熠熠生輝；從最初5只REITs于上交所首發(fā)募資166億元，到截至2025年6月5日收盤全市場(chǎng)總市值歷史性突破2000億元大關(guān)，其中上交所REITs總市值占比67%達(dá)1352億元……這一組組數(shù)據(jù)，生動(dòng)地描繪了我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)，尤其是滬市REITs市場(chǎng)令人矚目的發(fā)展軌跡。

　　2021年6月21日，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式落地，首批9只公募REITs成功叩開(kāi)資本市場(chǎng)大門。其中，中金普洛斯、東吳蘇園、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)、浙商滬杭甬、華安張江產(chǎn)業(yè)園共5只REITs在上交所首發(fā)上市，拉開(kāi)了滬市REITs蓬勃發(fā)展的序幕。截至2025年6月5日收盤，在不到4年的時(shí)間里，市場(chǎng)規(guī)模與活力實(shí)現(xiàn)了跨越式增長(zhǎng)。

　　記者從上交所獲悉，截至2025年6月5日，上交所REITs產(chǎn)品上市數(shù)量達(dá)44單，較2023年底翻倍，募集規(guī)模1216億元，占全市場(chǎng)近七成（全市場(chǎng)總募集規(guī)模1795億元）。產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目中，園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、消費(fèi)、保障性租賃住房項(xiàng)目在上交所分別有12單、5單、4單、6單，募集規(guī)模分別為203億元、138億元、63億元、95億元。經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目里，能源、交通、生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目上交所分別有5單、10單、1單，募集規(guī)模為143億元、540億元、19億元。

　　值得關(guān)注的是，自2024年起，新資產(chǎn)類型不斷涌現(xiàn)，包括首批消費(fèi)類（物美、金茂、百聯(lián)、奧萊）、首單跨海大橋（平安交投）、首單市政（濟(jì)南供熱）。未來(lái)，數(shù)據(jù)中心、旅游景區(qū)等領(lǐng)域首單公募REITs有望加速落地，進(jìn)一步豐富資產(chǎn)類型。

　　在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面，滬市33只REITs披露2024年年報(bào)，較2023年增加13只。這些REITs共實(shí)現(xiàn)收入85億元，同比增長(zhǎng)35%；實(shí)現(xiàn)可供分配金額62億元，同比增長(zhǎng)28%；分紅金額59億元，同比增長(zhǎng)32%，為投資者提供了穩(wěn)定回報(bào)。

　　與此同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)逐步回暖、市場(chǎng)交投活躍。2025年初，央行釋放適度寬松貨幣政策信號(hào)，10年期國(guó)債收益率下行至1.67%左右。在此背景下，投資者越發(fā)認(rèn)識(shí)到REITs的配置價(jià)值，二級(jí)市場(chǎng)熱度持續(xù)。2025年以來(lái)（截至6月5日收盤），滬市REITs復(fù)權(quán)漲幅達(dá)21%，超過(guò)中證REITs全收益指數(shù)的14%，較發(fā)行價(jià)漲幅達(dá)28%。消費(fèi)、租賃住房、收費(fèi)公路行業(yè)表現(xiàn)突出，年內(nèi)漲幅分別為44%、26%、22%，高于全市場(chǎng)同類項(xiàng)目平均漲幅。同時(shí)，滬市REITs日均成交額4.4億元，占全市場(chǎng)70%，日均換手率0.79%，高于全市場(chǎng)平均的0.77%。收益表現(xiàn)上，滬市REITs平均現(xiàn)金流分派率5.8%、平均內(nèi)部收益率3.6%，配置性價(jià)比高。

　　此外，上交所積極推動(dòng)完善REITs擴(kuò)募機(jī)制，形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局。2023年，華安張江REIT、中金普洛斯REIT完成擴(kuò)募上市，規(guī)模約50億元。2024年，6單項(xiàng)目發(fā)布擴(kuò)募公告，截至目前2單已通過(guò)，4單處于受理反饋階段。據(jù)了解，滬市擴(kuò)募項(xiàng)目在資產(chǎn)篩選上呈現(xiàn)資產(chǎn)混包、跨區(qū)域資產(chǎn)組合等特點(diǎn)，如中航京能REIT探索“光伏+水電”資產(chǎn)混裝，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT推出“工業(yè)廠房+研發(fā)辦公”資產(chǎn)組合。

（文章來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)）

(原標(biāo)題：從萌芽起步到蓬勃發(fā)展 滬市REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模與活力雙提升)

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