滬市債券新語 | 智能制造載體升級加速——探訪東久新經(jīng)濟REIT東久（無錫）智造園

　　新華財經(jīng)上海6月20日電（記者楊溢仁）作為國內(nèi)首批工業(yè)廠房類產(chǎn)業(yè)園REITs之一和長三角一體化示范區(qū)REITs聯(lián)動發(fā)展的重要實踐，國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“國泰君安東久新經(jīng)濟REIT”）自上市以來便斬獲了投資人的廣泛關(guān)注。

　　今年以來，該產(chǎn)品表現(xiàn)如何？面對日益激烈的市場競爭，運管機構(gòu)如何應(yīng)對？擴募是否已漸行漸近？記者帶著諸多問題，走訪了東久新經(jīng)濟REIT的底層資產(chǎn)之一——東久（無錫）智造園，與國泰君安東久新經(jīng)濟REIT運營管理機構(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)負責人、基金經(jīng)理進行了深入交流。

　　嵌入長三角制造“黃金走廊”

　　可以看到，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT通過專項計劃100%持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目由4個產(chǎn)業(yè)園組成，包括東久（金山）智造園、 東久（昆山）智造園、東久（無錫）智造園和東久（常州）智造園，分別位于上海、蘇州、無錫和常州地區(qū)，建筑面積合計約283934平方米，可租賃面積合計約278282平方米。

　　聚焦東久（無錫）智造園項目，其位于無錫國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)核心地帶，毗鄰滬寧高速無錫樞紐，距蘇南碩放國際機場僅11公里，1小時經(jīng)濟圈覆蓋了上海、蘇州、南京等長三角核心城市。

　　“隨著長三角制造業(yè)向智能化、集約化加速轉(zhuǎn)型，高標準產(chǎn)業(yè)載體的需求持續(xù)攀升。” 國泰君安東久新經(jīng)濟REIT運營管理機構(gòu)首席投資官陳名向記者表示，“東久（無錫）智造園憑借其交通樞紐地位及地方政府對智能制造的政策支持，已成為高端裝備制造、半導體等行業(yè)企業(yè)的優(yōu)先落戶地?！?/p>

　　記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，東久（無錫）智造園采用了較為創(chuàng)新的設(shè)計，共8棟鋼結(jié)構(gòu)單層廠房。單棟廠房面積為4400至8500平方米，層高在11米以上，地坪荷載為每平方米3.0噸，電力配置充足、辦公面積配置合理，園區(qū)路網(wǎng)兼顧了安全性和實用性，充分考慮了物流裝卸需求，能滿足高端制造設(shè)備安裝需求。園區(qū)可供出租面積約8.3萬平方米，吸引了諸多高新技術(shù)企業(yè)入駐。

　　運營韌性構(gòu)筑現(xiàn)金流“護城河”

　　據(jù)記者了解，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT的整體運營表現(xiàn)穩(wěn)健。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年一季度，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT所持有的底層資產(chǎn)共有租戶44家，主要行業(yè)集中在精密機械、高新材料、信息產(chǎn)業(yè)和汽車裝備等領(lǐng)域，與國家的產(chǎn)業(yè)政策導向高度契合。

　　“園區(qū)內(nèi)的頭部企業(yè)為定制化空間投入了高昂的改造費用，其設(shè)備嵌入性與生產(chǎn)連續(xù)性大幅提升了租約黏性?！眹┚矕|久新經(jīng)濟REIT運管機構(gòu)工業(yè)與生物醫(yī)藥事業(yè)部副總裁吳振宇強調(diào)，“園區(qū)已形成了以高端制造為核心的‘鐵三角’租戶結(jié)構(gòu)?！?/p>

　　針對市場機構(gòu)關(guān)注的“關(guān)稅調(diào)整是否會影響園區(qū)內(nèi)外資租戶黏性”的問題，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT的相關(guān)負責人表示：“園區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)租約多已超過五年，向產(chǎn)業(yè)鏈的前端追蹤，其原材料供應(yīng)商、采購、生產(chǎn)基本實現(xiàn)了‘國產(chǎn)化’，更關(guān)鍵的是，此類外資企業(yè)的目標客群和市場也在國內(nèi)，可以說和中國實現(xiàn)了‘深度捆綁’，因而我們對此并不擔憂。”

　　儲備資產(chǎn)錨定產(chǎn)業(yè)升級賽道

　　眼下，擴募已然成為了各路上市REITs資產(chǎn)最受關(guān)注的發(fā)展方向。

　　國泰君安東久新經(jīng)濟REIT基金管理人在交流中透露：“首發(fā)資產(chǎn)的成熟運營為后續(xù)擴募奠定了基礎(chǔ)，目前擴募工作正在持續(xù)積極推動中，擬擴募資產(chǎn)將與現(xiàn)有園區(qū)形成產(chǎn)業(yè)互補。未來將繼續(xù)優(yōu)先注入具備智能制造基因、租金收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)項目，持續(xù)做大產(chǎn)融結(jié)合生態(tài)?！?/p>

　　據(jù)悉，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT的擬擴募資產(chǎn)為東久（南通）智造園及東久（重慶）智造園一期項目，目前已經(jīng)提交申報。

　　“國泰君安東久新經(jīng)濟REIT歷史業(yè)績優(yōu)秀，自2022年10月上市以來，各季度平均月末出租率均保持在95%以上。本次擴募裝入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將為投資者增厚分派率、分散風險，并為其創(chuàng)造長期價值。”陳名說。

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標題：滬市債券新語 | 智能制造載體升級加速——探訪東久新經(jīng)濟REIT東久（無錫）智造園)

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