滬市債券新語(yǔ)丨四載耕耘結(jié)碩果：我國(guó)REITs市場(chǎng)總市值破2000億元 上交所打造REITs市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展主陣地

　　新華財(cái)經(jīng)上海6月20日電（記者楊溢仁）四年前，隨著首批公募REITs在滬深證券交易所上市，公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）這一創(chuàng)新品種開始進(jìn)入國(guó)內(nèi)投資者的視野。

　　短短四年，我國(guó)REITs市場(chǎng)總發(fā)行規(guī)模已超過1800億元，總市值規(guī)模突破2000億元大關(guān)，共上市66只REITs產(chǎn)品，產(chǎn)品數(shù)量已超過香港、新加坡及日本，成為亞洲第一。其中，上交所正引領(lǐng)國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展。

　　就一級(jí)市場(chǎng)看，上交所已上市REITs產(chǎn)品44只，發(fā)行規(guī)模約1230億元。從二級(jí)市場(chǎng)市值看，截至目前，上交所44只REITs產(chǎn)品的市值達(dá)到1370億元；二級(jí)市場(chǎng)交易層面，2025年以來滬市REITs的日均成交額約4.37億元。

　　觀察一級(jí)發(fā)行到二級(jí)交易的全鏈條，滬市REITs占全市場(chǎng)的比重均在七成左右，上交所正著力打造國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展的主陣地。

　　REITs作為全新、獨(dú)立的權(quán)益類資產(chǎn)，能夠在短短四年里穿越波動(dòng)、蓬勃發(fā)展，主要得益于其形成了以市場(chǎng)化價(jià)格為核心的良性市場(chǎng)生態(tài)。

　　從基礎(chǔ)制度的不斷夯實(shí)，到市場(chǎng)整體擴(kuò)容提質(zhì)，再到投融互信的持續(xù)強(qiáng)化，上交所堅(jiān)持用市場(chǎng)化的力量引導(dǎo)良性生態(tài)的形成，以優(yōu)生態(tài)促發(fā)展，始終走在REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)的前列。

　　一路走來，伴隨市場(chǎng)建設(shè)與投資需求同頻共振，REITs市場(chǎng)初步經(jīng)歷了完整周期，REITs這一創(chuàng)新產(chǎn)品正在逐步打開高質(zhì)量發(fā)展的閥門，秉承“服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)投資大眾、服務(wù)發(fā)展大局”的初心，在為投資者提供穩(wěn)定回報(bào)的同時(shí)，也為盤活存量資產(chǎn)開辟出了一條新路，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，真正實(shí)現(xiàn)多方共贏。

　　以優(yōu)生態(tài)促發(fā)展市場(chǎng)化價(jià)格機(jī)制助力“好項(xiàng)目好待遇”

　　自首批REITs產(chǎn)品上市以來，我國(guó)REITs市場(chǎng)已走過四年的發(fā)展歷程。

　　回望四年REITs二級(jí)市場(chǎng)的波動(dòng)歷史，從發(fā)軔之始的熱切追逐，形成“盲目打新”一枝獨(dú)秀的上漲行情，到2023年交投冷淡，歷經(jīng)“深度調(diào)整”機(jī)構(gòu)調(diào)倉(cāng)的明顯折價(jià)，再到2024年回歸理性，關(guān)注底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的投資價(jià)值確認(rèn)，初步經(jīng)歷了一個(gè)完整周期。

　　在此過程中，上交所順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，立足市場(chǎng)實(shí)踐，在制度建設(shè)、項(xiàng)目發(fā)行與監(jiān)管機(jī)制等方面不斷探索，著重建立以市場(chǎng)化價(jià)格為核心，帶動(dòng)發(fā)行定價(jià)、二級(jí)市場(chǎng)交易、存續(xù)期管理全鏈條發(fā)展的良好生態(tài)，以市場(chǎng)化力量共同促進(jìn)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

　　從一級(jí)市場(chǎng)來看，REITs市場(chǎng)普遍采用詢價(jià)機(jī)制，通過設(shè)定合理的詢價(jià)區(qū)間，吸引投資者參與報(bào)價(jià)，最終確定發(fā)行價(jià)格。

　　據(jù)行業(yè)專家分析，當(dāng)前REITs市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)一步反映了項(xiàng)目資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)相對(duì)均衡的狀態(tài)。

　　值得一提的是，近期啟動(dòng)詢價(jià)的中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，通過采用上下限打開的市場(chǎng)化定價(jià)區(qū)間，給予投資者充分的定價(jià)權(quán)，激發(fā)了市場(chǎng)投資人的熱情，共獲575戶網(wǎng)下對(duì)象報(bào)價(jià)，全場(chǎng)倍數(shù)251.12倍（剔除后），報(bào)價(jià)機(jī)構(gòu)戶數(shù)、全場(chǎng)倍數(shù)均位于中國(guó)公募REITs產(chǎn)品推出以來市場(chǎng)第二，央企公募REITs第一。中外運(yùn)最終定價(jià)參考市場(chǎng)化報(bào)價(jià)結(jié)果較評(píng)估價(jià)的溢價(jià)率達(dá)到16.16%，為公募REITs推出以來市場(chǎng)最高發(fā)行溢價(jià)率，這也奠定了其未來平穩(wěn)走勢(shì)的基礎(chǔ)。

　　二級(jí)市場(chǎng)方面，上交所已上市的44只REITs中涌現(xiàn)出了一批“排頭兵”項(xiàng)目，這些項(xiàng)目得益于底層資產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、投資回報(bào)穩(wěn)定豐厚、產(chǎn)業(yè)方積極參與、重要機(jī)制逐步建立，市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)在各自行業(yè)內(nèi)名列前茅。

　　記者了解到，北京保障房、京能光伏等REITs在原始權(quán)益人集團(tuán)層面設(shè)置了REITs“運(yùn)營(yíng)官”角色，從集團(tuán)戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后各類重大事項(xiàng)，調(diào)動(dòng)協(xié)調(diào)各類資源；嘉實(shí)京東、華潤(rùn)有巢等REITs項(xiàng)目已建立了市場(chǎng)化的激勵(lì)約束機(jī)制，將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成效與團(tuán)隊(duì)、個(gè)人績(jī)效直接掛鉤，充分激發(fā)了一線運(yùn)營(yíng)人員的工作積極性；臨港、國(guó)金鐵建等REITs項(xiàng)目常態(tài)化開展投資者開放日等投融對(duì)接活動(dòng)，帶領(lǐng)投資者走進(jìn)底層資產(chǎn)，和產(chǎn)業(yè)方面對(duì)面交流，及時(shí)回應(yīng)投資者關(guān)切，優(yōu)化投資體驗(yàn)。在市場(chǎng)化的價(jià)格形成機(jī)制下，投資者對(duì)于“好項(xiàng)目”的認(rèn)可會(huì)自發(fā)地發(fā)揮市場(chǎng)篩選作用，其具體表現(xiàn)就是二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的上漲和交易活躍度的提升。

　　記者還觀察到，這些市場(chǎng)認(rèn)可的“好項(xiàng)目”較發(fā)行價(jià)的漲跌幅（后復(fù)權(quán)）普遍在20%以上、最高超過90%，2025年以來的換手率普遍在1%以上，顯著高于全市場(chǎng)平均水平，已走在全市場(chǎng)前列。除了市場(chǎng)認(rèn)可外，對(duì)于“好項(xiàng)目”參與方，上交所充分發(fā)揮交易所債券條線在市場(chǎng)服務(wù)、融資審核、持續(xù)監(jiān)管、投資交易等全鏈條的綜合服務(wù)優(yōu)勢(shì)，支持其建好REITs平臺(tái)，形成“好項(xiàng)目有好待遇”的REITs市場(chǎng)生態(tài)。

　　“REITs市場(chǎng)化改革的核心在于讓價(jià)格回歸市場(chǎng)，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用?！蹦迟Y深市場(chǎng)人士表示，“經(jīng)過改革，REITs市場(chǎng)在項(xiàng)目篩選、定價(jià)、交易等環(huán)節(jié)更加透明、高效，投資者能夠根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)偏好做出合理決策，市場(chǎng)資源配置效率顯著提升?！?/p>

　　市值分紅多點(diǎn)開花各方獲得感持續(xù)提升

　　REITs市場(chǎng)自誕生四年來，以優(yōu)異的價(jià)格表現(xiàn)和穩(wěn)健的分紅回報(bào)，贏得了資本市場(chǎng)投資者的青睞。截至目前，全市場(chǎng)共有66只REITs產(chǎn)品上市，總市值超2000億元。其中，滬市44只REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出，總市值達(dá)到1370億元，較發(fā)行價(jià)復(fù)權(quán)上漲約30%，尤其是2025年以來漲幅超過20%，跑贏主要寬基指數(shù)。

　　得益于REITs高分紅的產(chǎn)品特性，配置型投資者能從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益?？梢钥吹?，滬市REITs四年累計(jì)向投資者分紅151億元，其中2024年59億元，以年末市值計(jì)算的分紅率達(dá)到5.7%。此外，高速公路REITs以82億元的分紅金額占據(jù)半壁江山，是名副其實(shí)的“現(xiàn)金?！?；能源環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流實(shí)際分紅金額均在10億元以上，分別為32億元、16億元、13億元。

　　除直接分紅收益外，交易型投資者也能從二級(jí)市場(chǎng)交易中獲取增值收益。滬市REITs二級(jí)市場(chǎng)除權(quán)價(jià)格平均漲幅約14%，其中，市政水利、消費(fèi)、保障房的表現(xiàn)尤為突出，除權(quán)漲幅均在55%以上。各大類資產(chǎn)呈現(xiàn)出差異化特征，為不同風(fēng)險(xiǎn)偏好、不同交易策略的投資者提供了多元化配置選擇。優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)推動(dòng)了整體流動(dòng)性的提升，市值提升與交易活躍互相促進(jìn)，REITs作為獨(dú)立大類資產(chǎn)的投資價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　REITs市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展離不開各類投資者的積極參與。從公開信息可以看到，REITs市場(chǎng)投資者呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，除保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持續(xù)參與REITs投資外，券商自營(yíng)、私募基金等投資機(jī)構(gòu)的參與度也顯著提高。日益豐富的投資者群體使得REITs投資策略不斷多元化，基于REITs投資策略的資管產(chǎn)品也獲得了不斷創(chuàng)新。

　　未來，隨著REITs指數(shù)基金以及ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品的推陳出新，必然會(huì)繼續(xù)為市場(chǎng)帶來穩(wěn)定的增量資金，也有助于流動(dòng)性改善。

　　某市場(chǎng)資深人士告訴記者：“根據(jù)公開信息，目前全市場(chǎng)在審或待發(fā)售的REITs項(xiàng)目共21單（含擴(kuò)募），其中上交所17單，這些在審項(xiàng)目將進(jìn)一步擴(kuò)充REITs市場(chǎng)的容量及深度，為REITs指數(shù)基金、ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)打下基礎(chǔ)，REITs產(chǎn)品體系將會(huì)愈發(fā)豐富，產(chǎn)品創(chuàng)新日益繁榮，市場(chǎng)化程度持續(xù)提高，使得REITs市場(chǎng)各參與方的獲得感、參與感不斷提升?！?/p>

　　“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容增類

　　截至目前，上交所已上市REITs產(chǎn)品44只，數(shù)量較2023年底增加一倍，常態(tài)化發(fā)行成效顯著。資產(chǎn)類型方面，上交所作為國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展的主陣地，有最全面的資產(chǎn)大類和最豐富的細(xì)分形態(tài)。

　　從2021年6月首批上市的產(chǎn)業(yè)園、收費(fèi)公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保，到后來陸續(xù)上新的保障房、能源、消費(fèi)、市政等大類資產(chǎn)，再到本周剛剛獲批的數(shù)據(jù)中心，上交所REITs市場(chǎng)資產(chǎn)圖譜不斷拓寬。其中，污水處理、市政供熱是滬市REITs獨(dú)有的大類資產(chǎn)。

　　在行業(yè)細(xì)分形態(tài)上，滬市REITs更是百花齊放，平安交投是收費(fèi)公路中特有的跨海大橋，嘉實(shí)電建是目前能源REITs中唯一的水電設(shè)施。再如，目前市場(chǎng)最為關(guān)注的消費(fèi)行業(yè)，在滬市已上市的類別中包括了百貨大樓、社區(qū)商超、奧特萊斯、商業(yè)綜合體等，底層租戶更是涉及零售、餐飲、服務(wù)、娛樂等不同業(yè)態(tài)，形式多元豐富。

　　未來，滬市REITs必然將向著更多不同類別的底層資產(chǎn)延伸觸角，旅游景區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施、冰雪經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域首單公募REITs有望加速落地，繪就更加豐富多元的公募REITs圖譜。

　　我國(guó)是基建大國(guó)，公募REITs承載著盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)等宏大的戰(zhàn)略意義，多發(fā)行主體、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域、跨行業(yè)類別的REITs持續(xù)上新，將為公募REITs留下更多的期待空間。

　　當(dāng)然，除首發(fā)的各類REITs項(xiàng)目外，已上市滬市REITs的擴(kuò)募工作也在加速推進(jìn)中。

　　擴(kuò)募機(jī)制是公募REITs生命力的重要體現(xiàn)，也是助推公募REITs市場(chǎng)增長(zhǎng)的關(guān)鍵機(jī)制，能夠起到優(yōu)化資產(chǎn)組合、降低資產(chǎn)集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者獲悉，上交所正持續(xù)積極推動(dòng)滬市REITs市場(chǎng)擴(kuò)容，鼓勵(lì)已上市項(xiàng)目通過擴(kuò)募做大做優(yōu)，助力REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，且已經(jīng)形成了“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展新格局。

　　2023年，上交所REITs市場(chǎng)已有普洛斯、張江產(chǎn)業(yè)園2只REITs實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募份額上市。2024年以來，全市場(chǎng)已有10單REITs項(xiàng)目已發(fā)布擴(kuò)募公告，其中有4單處于受理審核階段、2單已獲基金注冊(cè)批復(fù)，均為上交所項(xiàng)目。擴(kuò)募作為REITs最具特色的發(fā)展路徑之一，正引領(lǐng)著上交所REITs市場(chǎng)向更深層次、更寬領(lǐng)域邁進(jìn)。

　　筑牢規(guī)則制度基底持續(xù)強(qiáng)化市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)

　　在國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)的四年建設(shè)發(fā)展歷程中，相關(guān)配套制度也在持續(xù)完善創(chuàng)新。

　　上交所按照“成熟一類，推出一類”的原則，從審核、持續(xù)擴(kuò)募、信息披露、業(yè)務(wù)操作等多個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，不斷優(yōu)化各類制度安排，已完善形成“業(yè)務(wù)辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系，推動(dòng)監(jiān)管制度逐漸規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。

　　資深投資機(jī)構(gòu)代表認(rèn)為，健全的制度體系、完善的配套政策，是投資者有意愿、有條件認(rèn)知REITs產(chǎn)品并參與投資的基底，也是我國(guó)REITs市場(chǎng)能夠持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的重要保障。

　　記者注意到，上交所作為國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展的主陣地，正持續(xù)發(fā)力加強(qiáng)投融互通互信，旨在引導(dǎo)各類投資機(jī)構(gòu)參與，積極培育REITs良性市場(chǎng)生態(tài)，提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效能。

　　一位資深投資人告訴記者：“2021年REITs推出以來，上交所作為組織者，以業(yè)績(jī)說明會(huì)、投資者交流會(huì)、專題節(jié)目錄制等多種形式，協(xié)調(diào)市場(chǎng)各類投資者與REITs項(xiàng)目融資方進(jìn)行對(duì)接交流。通過這些活動(dòng)，投資者對(duì)于REITs產(chǎn)品特性、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、平臺(tái)建設(shè)發(fā)展等方面的認(rèn)識(shí)愈發(fā)深入，各市場(chǎng)參與方之間的溝通交流更充分，投資者基于REITs產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值進(jìn)行投資決策，進(jìn)一步強(qiáng)化了REITs市場(chǎng)的價(jià)格均衡?！?/p>

　　根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，上交所在四年間合計(jì)舉辦業(yè)績(jī)說明會(huì)51場(chǎng)次、錄制“REITs新視界”6期、“REITs大家談”9期。

　　資產(chǎn)證券化產(chǎn)品圖譜不斷豐富 REITs市場(chǎng)未來可期

　　持續(xù)推動(dòng)多層次REITs市場(chǎng)的發(fā)展也是強(qiáng)化REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)的重要方面。

　　當(dāng)前我國(guó)多層次REITs市場(chǎng)已初步成型：Pre-REITs聚焦于資產(chǎn)培育和成長(zhǎng)，資產(chǎn)尚處于起步階段；類REITs的底層資產(chǎn)相對(duì)更成熟，固收屬性較為突出，是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的初步嘗試；持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS已能夠產(chǎn)生期間現(xiàn)金流收益，且具有更加鮮明的權(quán)益屬性，是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化布局下的重要?jiǎng)?chuàng)新。

　　上交所作為持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的設(shè)計(jì)者，目前已有7單項(xiàng)目落地，總?cè)谫Y規(guī)模達(dá)到122億元。可以看到，在多層次REITs市場(chǎng)發(fā)展中，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品圖譜越來越全面，發(fā)展路徑方向更加清晰，投融雙方選擇更為豐富，也為公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。

　　展望未來，REITs的覆蓋面與普及率會(huì)大幅提升；REITs所服務(wù)的資產(chǎn)類別、企業(yè)類別和資金類別會(huì)與時(shí)俱進(jìn)、持續(xù)擴(kuò)容；REITs平臺(tái)將更具市場(chǎng)活力和自驅(qū)力，不斷推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制、資源要素配置效率的優(yōu)化和提升，成為我國(guó)盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要金融工具。

　　如果說四年前首批9只REITs的發(fā)行上市，是國(guó)內(nèi)公募REITs萌芽階段的蹣跚起步，那么在上市四周年這個(gè)時(shí)刻，REITs正逐步進(jìn)入擴(kuò)容提質(zhì)的新階段。上交所作為國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)的主陣地，也會(huì)持續(xù)發(fā)揮資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)作用，為REITs市場(chǎng)各方做好服務(wù)，為REITs市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展保駕護(hù)航。隨著REITs底層資產(chǎn)的逐步擴(kuò)大、更多積極舉措的出臺(tái)，相信新的REITs市場(chǎng)版圖正在徐徐展開。

（文章來源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：滬市債券新語(yǔ)丨四載耕耘結(jié)碩果：我國(guó)REITs市場(chǎng)總市值破2000億元 上交所打造REITs市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展主陣地)

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