保險(xiǎn)資金頻繁收購租賃型物業(yè)，看好大城市租金收益前景

　　歷經(jīng)了對地產(chǎn)股投資的退潮之后，近來險(xiǎn)資又重新瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　近日，一支總規(guī)模45億元的長租住房基金在北京成立，背后是大家人壽等各大險(xiǎn)企。此前，友邦、新華保險(xiǎn)等險(xiǎn)資力量也已經(jīng)介入租賃住房領(lǐng)域。不只是保租房，近年來，險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)的步伐顯著加速，零售商場、寫字樓、物流地產(chǎn)等都成為險(xiǎn)資鐘意的資產(chǎn)。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，保險(xiǎn)資金規(guī)模大、期限長，一般需要投資長期能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。而核心城市的住房租賃項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，租金收入相對穩(wěn)定，空置率較低。在當(dāng)前的低利率環(huán)境下，能夠?yàn)殡U(xiǎn)資提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和相對較高的收益率，符合險(xiǎn)資注重資產(chǎn)安全性、收益穩(wěn)定性、可獲得長期現(xiàn)金流的要求。疊加各類政策的加持，退出機(jī)制的完善，未來險(xiǎn)資有望更多聚焦于核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　涌入長租公寓市場

　　8月底，大家長租住房基金募集成立。該基金由大家保險(xiǎn)發(fā)起，聯(lián)合大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、復(fù)星保德信人壽等保險(xiǎn)公司共同設(shè)立，總規(guī)模45億元，將重點(diǎn)布局北京、上海等一線城市的保障性租賃住房項(xiàng)目。

　　稍早些時間，友邦保險(xiǎn)在7月份斥資9.8億元收購了上海松江柚米社區(qū)。該項(xiàng)目為旭輝瓴寓國際與松江經(jīng)開區(qū)管委會于2021年聯(lián)合拍得的純租賃地塊項(xiàng)目，共有2252套保租房。該項(xiàng)目于2024年6月投入運(yùn)營，開業(yè)不到8個月，已租房源近2000套，出租率達(dá)90%。

　　2月份時，新華保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)攜手萬科等成立了“萬新金石”Pre-REIT基金，總規(guī)模約16億元，用于收購廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)資產(chǎn)；中國人壽攜手首程控股設(shè)立公募REITs投資基金，首期規(guī)模超50億元，投向包括保租房在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs……

　　據(jù)克而瑞長租統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，已披露住房租賃類大宗交易7筆，其中上海涉及4筆、北京2筆、廈門1筆，收購主體涉及基金、保險(xiǎn)等資方。2023年前以銀行及外資機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的格局，正逐步讓位于基金與險(xiǎn)資的主力地位。

　　億翰智庫資管事業(yè)部研究員李京陽向第一財(cái)經(jīng)記者表示，險(xiǎn)資具備規(guī)模大、期限長、追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流的特點(diǎn)。在各類資產(chǎn)中，公寓類資產(chǎn)具備抗周期性，市場需求具有穩(wěn)定性，哪怕租金有漲有跌，出租率也會相對穩(wěn)定，可提供持續(xù)穩(wěn)定的租金回報(bào)，契合險(xiǎn)資兌付保單負(fù)債的需求。

　　李京陽認(rèn)為，增配能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的實(shí)物資產(chǎn)，是對抗通脹、分散投資組合風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)典策略。租賃住房作為民生消費(fèi)領(lǐng)域的基礎(chǔ)資產(chǎn)，其需求剛性較強(qiáng)，可以為險(xiǎn)資提供良好的風(fēng)險(xiǎn)屏障。

　　克而瑞長租也認(rèn)為，一二線城市的長租公寓資產(chǎn)具有顯著的收益優(yōu)勢，這種兼具收益穩(wěn)定性、現(xiàn)金流充裕性及抗通脹特性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，精準(zhǔn)契合保險(xiǎn)資金對“收益可預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)可管控”的核心配置需求，成為長期資本布局不動產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)選標(biāo)的。同時，從已發(fā)行REITs較發(fā)行價漲跌幅來看，保障房REITs維持在18%以上，領(lǐng)跑全市場，且現(xiàn)金分派率也有顯著超額收益的特征。

　　此外，上述機(jī)構(gòu)續(xù)稱，各地政府為保障性租賃住房項(xiàng)目提供的稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼、低息貸款等優(yōu)惠政策，有效降低了項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營成本，提升了項(xiàng)目的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如今，租賃住房公募REITs退出渠道打通，這類前期投入大、回報(bào)周期長的資產(chǎn)提供了資產(chǎn)證券化的退出渠道。未來隨著租賃住房供應(yīng)高峰的到來，險(xiǎn)資有望更深更廣地參與其中。

　　加速布局不動產(chǎn)

　　過往，險(xiǎn)資在地產(chǎn)領(lǐng)域的投資多以持有地產(chǎn)股的方式呈現(xiàn)，此后經(jīng)歷了一番撤退，當(dāng)前再回歸到地產(chǎn)領(lǐng)域，且加大了實(shí)物資產(chǎn)的關(guān)注。回顧今年以來不動產(chǎn)領(lǐng)域的收購案例，險(xiǎn)資的觸角已經(jīng)深入到各類資產(chǎn)領(lǐng)域之中。

　　今年年初以來，新華保險(xiǎn)通過旗下的坤華基金接盤了宣城、安陽、四平等多個萬達(dá)廣場；中郵保險(xiǎn)作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu)，攜手中東主權(quán)投資機(jī)構(gòu)收購了上海博華廣場；同期，大家保險(xiǎn)從加拿大養(yǎng)老金基金投資公司處接手了龍湖旗下四個房地產(chǎn)合資項(xiàng)目的49%股權(quán)，涵蓋零售商場、辦公室和租賃住房業(yè)態(tài)；近期，以泰康人壽為首的險(xiǎn)資財(cái)團(tuán)成立了一只總規(guī)模80億元的 Pre-REITs并購基金，對多家薈聚購物中心發(fā)起收購……

　　另據(jù)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會披露，今年以來截至7月22日，中國人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽公布了13筆大額不動產(chǎn)投資，涉及6個不動產(chǎn)項(xiàng)目，均為對此前簽署的不動產(chǎn)項(xiàng)目的新增投資，合計(jì)新增投資47.47億元，出資筆數(shù)和金額均較去年同期有所增加。此外，通過設(shè)立基金或投資公募REITs等方式布局不動產(chǎn)也是險(xiǎn)資常用的投資模式。

　　據(jù)仲量聯(lián)行觀察，在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，2025年第一季度中，保險(xiǎn)資本從外資機(jī)構(gòu)和本地開發(fā)商完成了跨城市、跨業(yè)態(tài)的多筆大宗資產(chǎn)收購。將時間線拉長來看，保險(xiǎn)公司正成為中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)資本市場的重要力量。

　　上述機(jī)構(gòu)發(fā)布的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，2022-2024年間，保險(xiǎn)公司在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá)93億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場相當(dāng)，并居亞太區(qū)市場首位。與其他主要市場相比，保險(xiǎn)資本在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)總投資中占比高，且持續(xù)看好能穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，其對公募REITs試點(diǎn)涵蓋的零售物業(yè)和長租公寓板塊保持高度關(guān)注。

　　為何險(xiǎn)資當(dāng)下選擇投向上述資產(chǎn)？克而瑞長租發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，地產(chǎn)類資產(chǎn)價格較低，是險(xiǎn)資加大投資力度的良機(jī)，既能支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，又能等待增值與長期收益。而核心地段的商業(yè)辦公、租賃住房及物流倉儲等具備“穩(wěn)定租約+穩(wěn)定現(xiàn)金流+長期增值潛力”的資產(chǎn)，既能匹配險(xiǎn)資“長錢長投”的資產(chǎn)特性，又能通過租金收益、資產(chǎn)增值形成雙重回報(bào)。

　　李京陽進(jìn)一步分析稱，這是因?yàn)閲鴤?、高等級信用債等固定收益資產(chǎn)收益率持續(xù)下行，難以覆蓋壽險(xiǎn)產(chǎn)品剛性負(fù)債成本，易引發(fā)“利差損”風(fēng)險(xiǎn)，險(xiǎn)資被動轉(zhuǎn)向更具收益性的商業(yè)地產(chǎn)。

　　在曹晶晶看來，險(xiǎn)資對于住房租賃、商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目的布局，在新的市場環(huán)境下尋求長期穩(wěn)定回報(bào)并優(yōu)化資產(chǎn)配置的理性選擇，未來險(xiǎn)資對住房租賃和商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目的布局也將更多聚焦于核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：保險(xiǎn)資金頻繁收購租賃型物業(yè)，看好大城市租金收益前景)

(責(zé)任編輯：10)