REITs財報看實體經(jīng)濟：高速公路類分紅占“半壁江山”，消費業(yè)績明顯轉(zhuǎn)暖

　　已經(jīng)成立的REITs產(chǎn)品運營情況如何？日前滬深兩市上市的66只公募REITs先后披露了2025年半年度報告。

　　66只公募REITs2025年上半年業(yè)績情況來源：Wind數(shù)據(jù)，界面新聞編制

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年上半年，全市場已發(fā)布中報的REITs產(chǎn)品共計分紅107次，年度累計分紅總額逾68億元。其中，平安寧波交投REIT以6.2億元分紅位居榜首，中金安徽交控REIT、中信建投國家電投新能源REIT分別以4.75億元和4.16億元緊隨其后。

　　從盈利能力看，58只REITs上半年收獲了正凈利潤，高速公路類REITs繼續(xù)領(lǐng)跑。其中平安寧波交投REIT收入最高，今年上半年營收為10.49億元，凈利潤為2.21億元。該項目底層資產(chǎn)為杭州灣跨海大橋，是全國首單跨海大橋公募REITs項目。

　　華夏南京交通高速公路REIT、華泰江蘇交控REIT等項目凈利潤也實現(xiàn)正向增長，反映其資產(chǎn)韌性和穩(wěn)定的現(xiàn)金流能力。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，以高速公路為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品有13只，上半年分紅總額為31.08億元。

　　而消費基礎(chǔ)設(shè)施類REITs在上半年也頗有亮點。華夏華潤商業(yè)REIT上半年營收3.63億元，同比增長35.7%，凈利潤0.16億元，大幅高于去年同期；中金印力消費REIT營收同比增長143.95%，顯示消費復(fù)蘇帶動線下商業(yè)客流回升。此外，多個新發(fā)消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs——如華安百聯(lián)消費REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT等，也已實現(xiàn)穩(wěn)定運營并啟動分紅，體現(xiàn)出較強的資產(chǎn)成熟度。

　　近期華夏凱德商業(yè)REIT網(wǎng)下詢價受到市場追捧。根據(jù)公告，華夏基金共收到142家網(wǎng)下投資者管理的 930個配售對象的詢價報價信息，有效認購份額數(shù)量總和高達282億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的254.08倍。

　　界面新聞注意到，REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性分化。從今年整體運營情況來看，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為底層資產(chǎn)的REIT依然承壓。中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、中金湖北科投光谷REIT、建信中關(guān)村REIT和華安張江產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT等4只公募REITs產(chǎn)品凈利潤告負。

　　而去年虧損的東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的凈利潤已經(jīng)由虧轉(zhuǎn)盈，并且其上半年凈利潤在產(chǎn)業(yè)園類REITs產(chǎn)品中居于第一，但其出租率較去年同期仍有下滑。

　　東吳基金公募REITs總部副總經(jīng)理徐昊在接受界面新聞采訪時表示，上半年東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT運營平穩(wěn)，兩家項目公司上半年實現(xiàn)的凈收入均超過全年凈收入目標金額的50%。受整體宏觀經(jīng)濟影響，目前產(chǎn)業(yè)園行業(yè)出租率均面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　中金公司的研究觀點認為，往前看，產(chǎn)業(yè)園板塊的供需端壓力猶存。一方面，是因為新增供給沖擊尚存。另一方面，現(xiàn)階段各企業(yè)的租賃需求尚未明顯回升。同時中金公司研報也指出，產(chǎn)業(yè)園租戶承租意愿和能力受到我國經(jīng)濟增速、市場需求、國際貿(mào)易等多重因素影響，而上述宏觀因素目前存在諸多不確定性。若宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化，那么必然會對園區(qū)租賃需求帶來不利影響，進而影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)收益及行業(yè)未來發(fā)展趨勢。

　　雖然產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體承壓，但各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在積極運營。半年報顯示，張江產(chǎn)業(yè)園區(qū)充分利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢，引入優(yōu)質(zhì)租戶、優(yōu)化租賃結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)出租率較去年同期大幅提升。上半年張江產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租率為93.03%，同比增長13.62%。

　　同時，今年上半年依然有中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT和華夏金隅智造工場REIT三只新產(chǎn)品成立。創(chuàng)金合信基金相關(guān)負責(zé)人告訴界面新聞，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國家金融創(chuàng)新的重要抓手，可以促進盤活存量資產(chǎn)，帶動新增投資。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是科技創(chuàng)新的重要載體，可以構(gòu)建“資產(chǎn)-資源”的循環(huán)通路，是金融創(chuàng)新服務(wù)實體經(jīng)濟的重要引擎。

　　“盡管短期園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施承壓，面臨市場波動的情況，但中長期來看，具有核心產(chǎn)業(yè)資源、歷史經(jīng)營穩(wěn)定和運營管理能力的項目依然具備穿越周期的價值。”上述人士表示。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來成立的公募REITs產(chǎn)品已達15只，底層資產(chǎn)的類別擴容至新能源、水利、數(shù)據(jù)中心等新型資產(chǎn)，產(chǎn)品的運營管理復(fù)雜度也在提升。未來REITs業(yè)績的表現(xiàn)將更依賴于資產(chǎn)運營效率的提升、成本控制能力及資產(chǎn)組合的動態(tài)優(yōu)化。

　　“REITs正從‘跑馬圈地’進入‘精耕細作’階段，管理人的資管能力將是下一階段估值分化的關(guān)鍵?！币晃还糝EITs基金經(jīng)理指出。

（文章來源：界面新聞）

(原標題：REITs財報看實體經(jīng)濟：高速公路類分紅占“半壁江山”，消費業(yè)績明顯轉(zhuǎn)暖)

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