產(chǎn)業(yè)園類產(chǎn)品跌幅居前！公募REITs二級市場承壓，有REIT上市首日收盤險破發(fā)

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，截至上周五（11月7日），中證REITs（收盤）指數(shù)收于811.48點(diǎn)，環(huán)比下跌0.42%；中證REITs全收益指數(shù)收于1041.51點(diǎn)，環(huán)比下跌0.4%。受較弱的基本面數(shù)據(jù)、解禁、擴(kuò)募采用配售方式等因素影響，公募REITs二級市場仍顯弱勢。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，已上市的77只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的為33只，下跌的增加至43只，還有一只表現(xiàn)持平。漲幅最大的三只產(chǎn)品為華夏金茂商業(yè)REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT和國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT，周內(nèi)漲幅分別為4.42%、2.37%和2.25%。跌幅最大的三只產(chǎn)品則為廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT，周內(nèi)跌幅都超過5%。

　　行業(yè)方面，11月6日，中信建投沈陽國際軟件園REIT登陸上交所，上市首日開盤破發(fā)，收盤走平。同日，山證晉中公投瑞陽供熱REIT獲反饋，監(jiān)管關(guān)注點(diǎn)主要圍繞熱源采購、采暖費(fèi)收入、運(yùn)營管理等六個方面展開。

　　中信建投沈陽國際軟件園REIT上市首日收盤險破發(fā)

　　年內(nèi)首只上市首日收盤險破發(fā)的公募REITs產(chǎn)品，上周出現(xiàn)了。

　　11月6日，中信建投沈陽國際軟件園REIT登陸上交所。該產(chǎn)品首發(fā)基金份額共計3億份，募集資金合計10.98億元。首發(fā)入池的13棟產(chǎn)業(yè)樓宇坐落于沈陽市渾南區(qū)核心科創(chuàng)板塊，產(chǎn)權(quán)建筑面積共計20.12萬平方米，項(xiàng)目原始權(quán)益人為沈陽國際軟件園產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司和沈陽國際軟件園有限公司。

　　不過令人意外的是，受近期REITs市場表現(xiàn)不佳影響，中信建投沈陽國際軟件園REIT上市首日盤中破發(fā)。該基金開盤價為3.661元/份，上市首日盤中一度跌至3.590元/份，不過尾盤強(qiáng)勁回升，當(dāng)日收平至3.660元/份。11月7日，該基金繼續(xù)下探，收盤價為3.600元/份，相比前一日下跌1.64%。申銀萬國證券對此指出，或?qū)罄m(xù)新發(fā)產(chǎn)品的市場情緒形成壓制。

　　另外，11月6日，山西首單REIT項(xiàng)目——山證晉中公投瑞陽供熱REIT獲反饋，監(jiān)管關(guān)注點(diǎn)主要圍繞熱源采購、采暖費(fèi)收入、運(yùn)營管理等六大方面展開，體現(xiàn)了監(jiān)管層在REITs一級市場持續(xù)強(qiáng)化估值邏輯、嚴(yán)控項(xiàng)目質(zhì)量的政策導(dǎo)向。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至11月7日，今年以來已成功發(fā)行18單公募REITs；發(fā)行規(guī)模363.4億元，同比下降25.8%。目前共有10只REITs基金等待上市，發(fā)行市場保持活躍。

　　政策方面，近日天津市委金融委員會辦公室等11部門印發(fā)《天津市金融創(chuàng)新服務(wù)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新專項(xiàng)方案》，提出支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及有條件的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），探索私募REITs等產(chǎn)品，助力傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化，盤活存量、做優(yōu)增量、提升質(zhì)量。

　　二級市場持續(xù)承壓，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs領(lǐng)跌

　　上周，公募REITs二級市場繼續(xù)承壓。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至上周五，中證REITs（收盤）指數(shù)收于811.48點(diǎn)，環(huán)比下跌0.42%；中證REITs全收益指數(shù)收于1041.51點(diǎn)，環(huán)比下跌0.4%。

　　從板塊來看，中信建投證券數(shù)據(jù)顯示，產(chǎn)權(quán)類REITs周內(nèi)下跌0.8%，經(jīng)營權(quán)類REITs上漲0.1%；所有REITs子板塊中，市政環(huán)保板塊的漲幅最大為1.3%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊跌幅最大為2.1%。

　　單只產(chǎn)品方面，已上市的77只公募REITs產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的為33只。漲幅最大的三只產(chǎn)品為華夏金茂商業(yè)REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT和國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT，周內(nèi)分別上漲4.42%、2.37%和2.25%。

　　上周漲幅排名前十的公募REITs

　　環(huán)比下跌的則增加至43只，還有一只表現(xiàn)持平。跌幅最大的三只產(chǎn)品為廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT，都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，周內(nèi)分別下跌9.44%、8.43%和7.01%。

　　華西證券分析，園區(qū)、倉儲板塊受去化承壓影響，跌幅最大達(dá)1.8%。成都高投產(chǎn)業(yè)園本周跌幅最大達(dá)9.44%，項(xiàng)目持有的盈創(chuàng)動力大廈出租率呈現(xiàn)明顯下降趨勢，“考慮項(xiàng)目尚未起租面積后出租率約78%，關(guān)注項(xiàng)目實(shí)際簽約情況”。

　　上周跌幅排名前十的公募REITs

　　在分析2026年的投資策略時，中信建投證券表示，2025年公募REITs市場經(jīng)歷了創(chuàng)新高后又回調(diào)的起落走勢，目前市場已觸底企穩(wěn)。三季度業(yè)態(tài)間及業(yè)態(tài)內(nèi)業(yè)績分化持續(xù)，強(qiáng)運(yùn)營、抗周期等資產(chǎn)仍然穩(wěn)中有升，部分市場化競爭激烈賽道仍面臨挑戰(zhàn)；中短期內(nèi)市場配置資金對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求仍非常旺盛。

　　“展望2026年，政策紅利蓄勢待發(fā)，考慮到今年政策節(jié)奏，預(yù)計年底前存在較大逆周期調(diào)節(jié)空間；具體政策方向包括條件趨于成熟的指數(shù)化產(chǎn)品、更加完善的稅收政策以及備受支持的持有型不動產(chǎn)ABS等?！痹摍C(jī)構(gòu)指出。

（文章來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）

(原標(biāo)題：產(chǎn)業(yè)園類產(chǎn)品跌幅居前！公募REITs二級市場承壓，有REIT上市首日收盤險破發(fā))

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