加速REITs資產(chǎn)證券化，中國金茂22.65億掛牌三亞麗思卡爾頓酒店

　　繼三亞希爾頓酒店之后，中國金茂（00817.HK）又將三亞麗思卡爾頓酒店擺上貨架。

　　11月24日，界面新聞從北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，金茂（三亞）旅業(yè)有限公司100%股權(quán)正在掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌底價約22.65億元，轉(zhuǎn)讓方為上海金茂投資管理集團有限公司，出售目的為資產(chǎn)證券化。

　　據(jù)了解，金茂（三亞）旅業(yè)有限公司主要持有金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店。該酒店為一家五星級酒店，于2008年開業(yè)，擁有446間客房及套房，其中設(shè)有51間行政客房與套房，專屬450平方米行政酒廊以及33棟私密別墅。

　　該酒店也是麗思卡爾頓品牌在中國較早布局的度假奢華酒店之一。

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)顯示，截至今年8月31日，金茂（三亞）旅業(yè)有限公司的營業(yè)收入約2.36億元，凈利潤3777.99萬元。

　　產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)過轉(zhuǎn)讓方股東會決議，決議文件為“關(guān)于同意發(fā)行三亞麗思卡爾頓酒店類REITs的批復(fù)”。

　　知情人士告訴界面新聞，“本次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓實際并非對酒店進行出售，而是對三亞麗思卡爾頓酒店進行類REITs資產(chǎn)證券化，主要基于公司整體戰(zhàn)略安排，旨在進一步優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、持續(xù)壓降有息負債規(guī)模，并非出于現(xiàn)金流層面的考慮?！?/p>

　　截至目前，中國金茂尚未根據(jù)公開掛牌的競價程序確定目標公司100%股權(quán)的受讓方及擬議出售的對價，也未就擬議出售訂立任何有約束力的協(xié)議。在確定目標公司100%股權(quán)的受讓方后，上海金茂將與其簽署產(chǎn)權(quán)交易合同。

　　據(jù)界面新聞了解，中國金茂目前共持有上海金茂君悅大酒店、三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店、金茂深圳JW萬豪酒店、南京威斯汀大酒店、北京金茂萬麗酒店、長沙梅溪湖金茂豪華精選酒店。

　　在這六處酒店資產(chǎn)中，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店收益最高。2025年半年報顯示，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的平均房價為2054元，平均入住率80.5%，每間房收益為1654元。上海金茂君悅大酒店的收益緊隨其后，每間房收益為1038元。長沙梅溪湖金茂豪華精選酒店的每間房收益最低，為453元。

　　在11月25日至11月26日，界面新聞查詢發(fā)現(xiàn)，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的房價為1975元/晚—91205元/晚。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴界面新聞，中國金茂此次以22.65億元底價掛牌出售三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店，并明確表示“目的為資產(chǎn)證券化”，實質(zhì)上是把重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為可交易的金融資產(chǎn)，一次性兌現(xiàn)現(xiàn)金流，為公司減輕負債、優(yōu)化資產(chǎn)負債表。

　　柏文喜指出，對酒店板塊而言，這延續(xù)了去年出售三亞希爾頓的“輕資產(chǎn)”思路——即保留品牌管理輸出、退出物業(yè)所有權(quán)，降低資本沉淀和后續(xù)翻新投入壓力。

　　去年10月，中國金茂通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓金茂三亞的100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，預(yù)計出售所得款項將用于未來投資及一般營運資金。其中，金茂三亞僅持有一家五星級酒店金茂三亞希爾頓酒店，于2006年開業(yè)，擁有492間客房。

　　兩個月后，中國金茂發(fā)布公告稱，最終確定的受讓方為海南驪馳咨詢有限公司（簡稱“海南驪馳”），最終轉(zhuǎn)讓總對價約為18.49億元

　　柏文喜向界面新聞表示，“從市場時機看，三亞高端酒店在2025年仍具吸引力，掛牌底價對應(yīng)2025年前8個月3778萬元的凈利潤，靜態(tài)估值約60倍，不算便宜，但資產(chǎn)稀缺性（446間客房、33棟別墅、成熟五星級）可能吸引險資或REITs平臺接手。”

　　在其看來，此次這筆交易符合行業(yè)“由重轉(zhuǎn)輕”的大趨勢，對金茂而言是主動去杠桿、盤活存量；對潛在買家而言，則是獲取核心度假資產(chǎn)、裝入REITs或私募基金的稀缺標的，能否成交主要取決于買家對2025年后海南高端酒店現(xiàn)金流及資本化率的判斷。

　　據(jù)界面新聞了解，中國金茂近兩年加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，已通過長沙金茂覽秀城REIT等案例打通“募投管退”鏈條。

　　具體而言，去年3月份，首批消費REITs之一的華夏金茂商業(yè)REIT正式在上交所上市交易。其基金底層資產(chǎn)正是長沙覽秀城，為中國金茂旗下覽秀城體系內(nèi)運營最為成熟的購物中心。

　　近日，華夏金茂購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金披露了2025年第三季度報告。報告顯示，基金底層資產(chǎn)長沙覽秀城運營表現(xiàn)亮眼，第三季度實現(xiàn)營業(yè)收入2573.4萬元，同比增長12.79%；項目出租率進一步提升至98.64%，持續(xù)保持較高的出租率水平。

　　業(yè)內(nèi)認為，若本次三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的交易完成后，中國金茂或轉(zhuǎn)向品牌輸出模式，保留運營影響力。而且，此次出售或在前兩年就已做規(guī)劃，接下來就等買家摘牌了。

　　作為央企開發(fā)商，中國金茂近兩年的投資也有所收縮，拿地聚焦于一線城市。11月24日，在上海年內(nèi)第九批次土拍中，中國金茂以底價37.26億元拿下寶山區(qū)廟行地塊，成交樓面價37000元/平方米。

　　從銷售端來看，數(shù)據(jù)顯示，2025年前10個月，中國金茂累計簽約銷售金額926.82億元，累計簽約銷售建筑面積400.60萬平方米。

（文章來源：界面新聞）

(原標題：加速REITs資產(chǎn)證券化，中國金茂22.65億掛牌三亞麗思卡爾頓酒店)

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