住房“以舊換新”！山東，放大招

　　【導(dǎo)讀】山東發(fā)布《關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見》，激活住房消費潛力

　　住房“以舊換新”，政策來了！

　　近日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同有關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》，意在進(jìn)一步暢通新房與二手房交易渠道，激活住房消費潛力，鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

　　在“換新”模式上，《指導(dǎo)意見》共給出三類方式：

　　一是“賣舊換新”模式，明確支持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展“賣舊換新”業(yè)務(wù)，在約定時間內(nèi)成功出售舊房的，按約定流程購買新房；未售出的，由機(jī)構(gòu)開展兜底收購或退還意向金。

　　二是“收舊換新”模式，提出政府主導(dǎo)、房企主導(dǎo)和其他主體主導(dǎo)三種實施路徑，鼓勵各類主體按照市場化原則收購二手房，可通過雙方協(xié)商、第三方機(jī)構(gòu)評估等方式合理確定收購價格。

　　三是“拆舊換新”模式，提出城鎮(zhèn)老舊住房原拆原建更新模式，在符合規(guī)劃和安全要求前提下，允許補(bǔ)齊公共配套設(shè)施，新增建筑量不計容積率。

　　此外，《指導(dǎo)意見》還明確了舊房處置的兩種路徑：鼓勵舊房“煥新”再售，支持通過“微改造+功能升級”模式，對舊房進(jìn)行美化裝修，提升房屋品質(zhì)和市場競爭力。支持用于房屋租賃，鼓勵市場主體將收購房屋改造為租賃用房，探索“收儲+托管”運(yùn)營模式，促進(jìn)租購并舉。

　　換新成本方面，《指導(dǎo)意見》鼓勵各市根據(jù)本地實際情況，對出售自有住房并購買新房的群眾發(fā)放“以舊換新”補(bǔ)貼，激活群眾多樣化改善性住房需求。同時，鼓勵房企在依法依規(guī)前提下，給予換房人優(yōu)惠，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)為換房人降低服務(wù)費用。

　　金融支持領(lǐng)域，《指導(dǎo)意見》提到，引導(dǎo)和鼓勵銀行等金融機(jī)構(gòu)為各類主體收購舊房開發(fā)專項金融產(chǎn)品和服務(wù)，為住房“以舊換新”提供全方位金融支持。拓寬住房公積金使用范圍，用好經(jīng)營性物業(yè)貸款。

　　另外，《指導(dǎo)意見》還在交易流程和服務(wù)方面進(jìn)行優(yōu)化，推動在舊房評估、新房選購、貸款審批、合同簽約、稅費繳納、登記辦理等各環(huán)節(jié)實現(xiàn)信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，最大限度減少居民“多頭跑、反復(fù)問”。在網(wǎng)簽備案過程中，允許居民先定新房，待舊房完成轉(zhuǎn)移登記后再辦理新房網(wǎng)簽，讓居民最大限度享受國家退稅政策。

　　據(jù)介紹，淄博、煙臺等市已先期開展了“賣舊換新”活動，支持中介機(jī)構(gòu)幫賣舊房，完成住房“以舊換新”1200余套；濰坊建立“以舊換新”兜底包銷機(jī)制，累計完成202套舊房收購、抵頂購房款1.62億元。

　　以下為《指導(dǎo)意見》全文：

關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見

魯建房字 〔 2025 〕 2 號

　　各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、住房公積金（管理）中心、發(fā)展改革委、財政局、自然資源主管部門、國資委、稅務(wù)局、人民銀行各分支機(jī)構(gòu)、金融監(jiān)管分局：

　　為深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，落實省委、省政府有關(guān)工作要求，進(jìn)一步暢通新房與二手房交易渠道，激活住房消費潛力，鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同有關(guān)部門梳理總結(jié)各地經(jīng)驗做法，形成住房“以舊換新”指導(dǎo)意見，供各市結(jié)合實際參照執(zhí)行。

　　一、豐富“換新”模式

　?。ㄒ唬┕膭睢百u舊換新”。支持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展住房“賣舊換新”業(yè)務(wù)，推廣“幫賣”模式，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房企與購房群眾簽訂三方協(xié)議，對舊房在約定時間內(nèi)售出的，按約定流程辦理新建商品房購買手續(xù)；對舊房未在約定時間內(nèi)售出的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)動房企對舊房開展“兜底收購”或退還新房意向金，意向客戶無需承擔(dān)違約責(zé)任。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　?。ǘ┮龑?dǎo)“收舊換新”。鼓勵各類主體按照市場化原則收購二手房，可通過雙方協(xié)商、第三方機(jī)構(gòu)評估等方式合理確定收購價格。由政府主導(dǎo)的，可結(jié)合國有企業(yè)主責(zé)主業(yè)指定本地國有企業(yè)作為收購主體，通過財政注資、銀行低息貸款、自有資金等方式，收儲轄區(qū)內(nèi)的普通商品住房，用作保障性租賃住房、長租房、人才公寓、再次銷售等。由房企主導(dǎo)的，購房群眾先行支付新房首付，舊房房款可直接抵頂剩余新房房款。由其他主體主導(dǎo)的，舊房房款由收購主體直接撥付給銷售新房的房企。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，責(zé)任單位：省財政廳、省國資委）

　?。ㄈ┨剿鳌安鹋f換新”。依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，加快推進(jìn)城市更新所在區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃編制或修編，鼓勵引導(dǎo)各市因城施策、一項目一策推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建。優(yōu)化完善規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)權(quán)登記、項目審批、財政支持等方面政策，尊重群眾意愿，成熟一個推進(jìn)一個。項目在符合專項規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃等規(guī)劃要求、不對周邊產(chǎn)生負(fù)面影響（日照采光、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量安全等）且建設(shè)資金可實現(xiàn)平衡的前提下，允許補(bǔ)齊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施等，增設(shè)必要的電梯、風(fēng)道、公共走廊等附屬設(shè)施及公共景觀，新增建筑量不計入容積率。對建筑間距、退距、密度以及日照、綠地、停車泊位等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，可通過技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進(jìn)行更新。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，責(zé)任單位：省發(fā)展改革委、省財政廳、省自然資源廳）

　　二、拓寬處置途徑

　?。ㄋ模┕膭钆f房“煥新”再售。鼓勵采用“微改造+功能升級”模式，對舊房通過簡單美化或全面精裝等方式，完善舊房使用功能，提升房屋品質(zhì)和價值，提高市場流通性。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　　（五）支持用于發(fā)展租賃住房。鼓勵各類市場主體結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H和市場需求，將收購房屋改造為租賃用房。鼓勵企業(yè)探索創(chuàng)新“收儲+托管”運(yùn)營管理模式，委托第三方專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)開展租賃服務(wù)。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　　三、降低換新成本

　　（六）加大換新購房補(bǔ)貼發(fā)放力度。鼓勵各市根據(jù)本地實際情況，對出售自有住房并購買新房的群眾發(fā)放“以舊換新”補(bǔ)貼，激活群眾多樣化改善性住房需求。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，責(zé)任單位：省財政廳）

　?。ㄆ撸┕膭钇髽I(yè)加大換新支持力度。鼓勵房企在依法依規(guī)前提下，給予換房人優(yōu)惠，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)為換房人降低服務(wù)費用。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　　四、完善金融服務(wù)

　　（八）推出金融支持產(chǎn)品。引導(dǎo)和鼓勵銀行等金融機(jī)構(gòu)為各類主體收購舊房開發(fā)專項金融產(chǎn)品和服務(wù)，為住房“以舊換新”提供全方位金融支持。對于企業(yè)購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，住房租賃企業(yè)購買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運(yùn)營的，鼓勵商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴(yán)格不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放住房租賃團(tuán)體購房貸款（牽頭單位：中國人民銀行山東省分行、山東金融監(jiān)管局、青島金融監(jiān)管局，責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　　（九）拓寬住房公積金使用范圍。開展二手房住房公積金貸款“帶押過戶”業(yè)務(wù)，提高交易便利性和時效性。允許符合條件的“以舊換新”購房者，再次申請公積金貸款購買新建商品房時，核減一次公積金貸款次數(shù)。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，責(zé)任單位：省自然資源廳）

　?。ㄊ┯煤媒?jīng)營性物業(yè)貸款。允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等符合條件的企業(yè)以經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請經(jīng)營性物業(yè)貸款，用作承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的裝修改造資金或運(yùn)營維護(hù)資金。（牽頭單位：中國人民銀行山東省分行、山東金融監(jiān)管局、青島金融監(jiān)管局）

　　五、優(yōu)化交易流程與服務(wù)

　?。ㄊ唬┩晟婆f房評估服務(wù)機(jī)制。各市結(jié)合本地實際，制定二手房價格評估細(xì)則，明確評估標(biāo)準(zhǔn)、操作流程、評估模型等，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，為二手房交易提供制度支撐。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　　（十二）推行多元化評估方式。推廣“雙盲”評估、輪換評估或多機(jī)構(gòu)評估模式，打造公開、可追溯、多方監(jiān)督的二手房價格評估體系，更好保障交易公平，促進(jìn)住房“以舊換新”。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

　　（十三）優(yōu)化“以舊換新”登記服務(wù)。鼓勵各市在舊房評估、新房選購、貸款審批、補(bǔ)貼核銷、合同簽約、稅費繳納、登記辦理等環(huán)節(jié)提供“一站式”服務(wù)。企業(yè)收購二手房房源后可以申請辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，待舊房再次出售時，由企業(yè)申請注銷預(yù)告登記，舊房權(quán)利人與舊房購買人共同申請辦理轉(zhuǎn)移登記。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，責(zé)任單位：省財政廳、省自然資源廳、省稅務(wù)局、青島市稅務(wù)局、中國人民銀行山東省分行、山東金融監(jiān)管局、青島金融監(jiān)管局）

　　（十四）優(yōu)化網(wǎng)簽備案服務(wù)。進(jìn)一步優(yōu)化住房“以舊換新”網(wǎng)簽備案程序，方便群眾享受相關(guān)優(yōu)惠政策。申辦住房“以舊換新”網(wǎng)簽服務(wù)時，群眾與房企可先簽訂新房買賣合同，待舊房完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，再辦理新房合同網(wǎng)簽備案手續(xù)。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳）

　　六、健全風(fēng)險防控機(jī)制

　?。ㄊ澹?qiáng)化交易資金封閉監(jiān)管。各市結(jié)合新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管、存量房交易資金監(jiān)管工作實際，強(qiáng)化對交易資金的封閉監(jiān)管，按照合同約定及交易進(jìn)度節(jié)點及時足額撥付資金，確保專款專用、及時支付。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，責(zé)任單位：山東金融監(jiān)管局、青島金融監(jiān)管局）

　　山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

　　山東省發(fā)展和改革委員會

　　山東省財政廳

　　山東省自然資源廳

　　山東省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

　　國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局

　　國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局

　　中國人民銀行山東省分行

　　國家金融監(jiān)督管理總局山東監(jiān)管局

　　國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局

　　2025年12月3日

（文章來源：中國基金報）

(原標(biāo)題：住房“以舊換新”！山東，放大招)

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