【行業(yè)觀察】 政策護(hù)航 公募REITs邁入發(fā)展黃金期

　　戴丹苗（國信證券經(jīng)濟(jì)研究所分析師）

　　REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）在中國經(jīng)歷了從私募到公募，從債性到股性的轉(zhuǎn)變。從首批公募REITs上市至今，四年以來，相關(guān)政策從中央到地方合力，推動(dòng)公募REITs逐漸落地，隨后REITs市場橫向擴(kuò)容，縱向深化，一年一個(gè)新臺(tái)階。公募REITs不僅是盤活存量資產(chǎn)的重要抓手，更在低利率時(shí)期填補(bǔ)了中風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)收益資產(chǎn)的配置空白。政策賦能疊加配置價(jià)值凸顯，REITs市場開啟擴(kuò)容新征程。

　　中國公募REITs的發(fā)展軌跡，始終與政策支持同頻共振。自2020年啟動(dòng)以來，國家發(fā)改委會(huì)同證監(jiān)會(huì)持續(xù)推動(dòng)公募REITs市場擴(kuò)圍擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)了從傳統(tǒng)基建向多元資產(chǎn)的破圈——初期將倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等納入發(fā)行范圍；后續(xù)又逐步增加了清潔能源、數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房、水利設(shè)施、文化旅游、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型。目前，REITs發(fā)行范圍已涵蓋了12大行業(yè)的52個(gè)資產(chǎn)類型，其中10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的18個(gè)資產(chǎn)類型已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了首單發(fā)行上市。目前已上市公募REITs已達(dá)到77只，從底層資產(chǎn)類型結(jié)構(gòu)看，市場呈現(xiàn)明顯的“三核驅(qū)動(dòng)”特征，交通、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)園三大板塊市值合計(jì)占比達(dá)62%，成為市場絕對(duì)主力。近期，國家發(fā)改委正積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)一步擴(kuò)圍至城市更新設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施等更多資產(chǎn)類型，資產(chǎn)邊界的持續(xù)拓寬將為市場注入新的增長動(dòng)力。

　　作為連接實(shí)體資產(chǎn)與資本市場的重要橋梁，公募REITs的長期發(fā)展空間廣闊。作為權(quán)益型金融工具，在全球范圍內(nèi)，REITs已經(jīng)發(fā)展成為獨(dú)立的資產(chǎn)類別，是機(jī)構(gòu)投資者配置的重要方向。我們以REITs發(fā)展較為成熟的美國和日本市場作為參考，分別以GDP和上市公司總市值為錨。截至2024年，美國REITs的市值規(guī)模占GDP和上市公司總市值的比值分別為4.9%、2.3%，日本的相應(yīng)比值分別為2.6%、1.6%。當(dāng)前，國內(nèi)REITs市值為2188億元，相應(yīng)比值僅均為0.2%左右。以美國和日本為參考，中國REITs市場規(guī)模還有較大擴(kuò)容空間，萬億級(jí)市場藍(lán)海正在形成中。

　　公募REITs的核心優(yōu)勢(shì)在于其獨(dú)特的產(chǎn)品屬性——兼具股性與債性特征，收益和風(fēng)險(xiǎn)介于股票與債券之間，填補(bǔ)了傳統(tǒng)資產(chǎn)類別的配置空白，在當(dāng)前低利率環(huán)境下展現(xiàn)出顯著的配置價(jià)值。2022~2025年期間，已上市公募REITs的年平均分紅率達(dá)到5.73%，高于中證紅利指數(shù)5.52%的平均分紅率。在利率下行趨勢(shì)下，近三年公募REITs分紅率與十年期國債收益率的息差保持在300~400BP之間，相較于債券資產(chǎn)具備明顯的收益優(yōu)勢(shì)，成為追求穩(wěn)健收益投資者的優(yōu)質(zhì)選擇。

　　此外，公募REITs與主流資產(chǎn)的弱相關(guān)性特征，使其成為優(yōu)化投資組合的重要工具。2025年以來，中證REITs指數(shù)與滬深300、10年期國債、黃金、中證紅利股均呈現(xiàn)弱相關(guān)或極弱相關(guān)特征，相關(guān)系數(shù)分別為-0.07、0.14、0.21、0.17，核心源于各類資產(chǎn)的收益驅(qū)動(dòng)邏輯、市場環(huán)境適配性及資金偏好的本質(zhì)差異。中證REITs與滬深300因上半年和下半年的階段性反向走勢(shì)對(duì)沖，形成極弱負(fù)相關(guān)；與10年期國債雖受利率波動(dòng)存在階段性弱聯(lián)動(dòng)，但前者兼具債性與底層資產(chǎn)運(yùn)營屬性，后者為純債性資產(chǎn)，屬性差異削弱了相關(guān)性；與黃金僅在二季度避險(xiǎn)資金驅(qū)動(dòng)下形成短期共振，但黃金受全球宏觀因素影響、REITs聚焦國內(nèi)實(shí)體資產(chǎn)與政策支持，核心驅(qū)動(dòng)因素不同導(dǎo)致弱正相關(guān)；與紅利股雖因共同的穩(wěn)定分紅屬性吸引長期資金形成弱關(guān)聯(lián)基礎(chǔ)，但前者收益依賴底層資產(chǎn)運(yùn)營現(xiàn)金流，受政策擴(kuò)容驅(qū)動(dòng)明顯，后者受企業(yè)經(jīng)營周期與權(quán)益市場波動(dòng)影響更大，邏輯差異拉低了相關(guān)性。

　　四年蝶變啟新程，中國公募REITs市場已從試點(diǎn)探索邁入規(guī)?；l(fā)展的新階段。政策層面的持續(xù)加碼，底層資產(chǎn)的不斷擴(kuò)圍，配置價(jià)值的日益凸顯，共同構(gòu)成了市場發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。對(duì)比國際成熟市場，我國公募REITs萬億藍(lán)海市場仍待開拓。對(duì)于投資者而言，公募REITs兼具穩(wěn)定分紅與資本增值潛力，且與主流資產(chǎn)弱相關(guān)的特性，使其成為優(yōu)化資產(chǎn)配置、分散投資風(fēng)險(xiǎn)的選擇。隨著城市更新、商業(yè)辦公等新資產(chǎn)類型的逐步納入，以及中長期資金的持續(xù)入場，我國公募REITs市場將迎來高質(zhì)量發(fā)展的黃金時(shí)期。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)）

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