賺大錢還是接飛刀？美國AI基建支出即將首超寫字樓 僅甲骨文一家就狂簽2480億美元租賃大單

　　美國商業(yè)地產(chǎn)投資的底層邏輯正在被人工智能熱潮重塑，這一趨勢雖然為投資者帶來了巨額潛在回報，但也使其投資組合以前所未有的程度暴露在單一行業(yè)的風(fēng)險之下。

　　據(jù)《華爾街日報》23日援引美國人口普查局的數(shù)據(jù)報道，數(shù)據(jù)中心建設(shè)支出最早有望在明年超過寫字樓建設(shè)支出。在AI需求的推動下，數(shù)據(jù)中心的投資回報率已領(lǐng)跑市場，據(jù)美國房地產(chǎn)投資受托人全國委員會數(shù)據(jù)，該類資產(chǎn)去年的回報率高達(dá)11.2%，除活動房屋外，表現(xiàn)優(yōu)于所有其他房地產(chǎn)板塊。

　　這種狂熱的建設(shè)浪潮正通過驚人的資金投入體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)服務(wù)公司JLL預(yù)測，2025年至2030年間，北美地區(qū)的新建數(shù)據(jù)中心規(guī)?？赡苓_(dá)到1萬億美元。由于急需擴(kuò)充算力，科技巨頭們正改變策略，從自建轉(zhuǎn)向租賃，僅甲骨文一家公司目前的未來租賃承諾就高達(dá)2480億美元。

　　然而，這種轉(zhuǎn)變引發(fā)了市場對“AI泡沫”及其對實體資產(chǎn)影響的擔(dān)憂。與2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂時商業(yè)地產(chǎn)相對穩(wěn)健的表現(xiàn)不同，如今的房地產(chǎn)業(yè)與科技行業(yè)的捆綁程度已達(dá)到歷史峰值。隨著投資者押注AI技術(shù)將產(chǎn)生萬億美元級的新收入，一旦需求出現(xiàn)回調(diào)或建設(shè)交付不及預(yù)期，風(fēng)險敞口大增的地產(chǎn)基金恐將面臨嚴(yán)峻考驗。

　　萬億美元基建潮與寫字樓的衰退

　　數(shù)據(jù)中心建設(shè)支出的激增，正值美國城市努力消化長達(dá)數(shù)十年形成的寫字樓過剩之際。目前，寫字樓的新建工程幾乎陷于停滯，空置率徘徊在歷史高位。相比之下，對計算能力的渴望使得數(shù)據(jù)中心的擴(kuò)張趨勢在短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。

　　為了加速構(gòu)建人工智能網(wǎng)絡(luò)，Meta、亞馬遜、甲骨文等超大規(guī)模云計算公司正在更多地從業(yè)主手中租賃數(shù)據(jù)中心空間，而非單純依靠自建。據(jù)McKinsey估計，今年美國超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心容量中有40%是通過租賃獲得的，這一比例高于2023年的35%。

　　這種向數(shù)據(jù)中心的傾斜不僅僅是資金流向的變化，更是商業(yè)地產(chǎn)投資性質(zhì)的根本性轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)上，寫字樓、公寓和購物中心被視為多元化且穩(wěn)定的資產(chǎn)，能夠?qū)_科技行業(yè)的波動。在2000年至2002年的科技股拋售潮中，盡管納斯達(dá)克指數(shù)暴跌近80%，但商業(yè)地產(chǎn)價值基本持平或僅小幅下跌。如今，這種脫鉤關(guān)系已不復(fù)存在。

　　資本涌入與巨頭押注

　　主要資產(chǎn)管理公司的基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)部門，如Blackstone和Brookfield，近年來已顯著增加了對數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的敞口。據(jù)美國房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會數(shù)據(jù)，上市房地產(chǎn)公司在2024年將數(shù)據(jù)中心投資增加了15%，同時縮減了對寫字樓和公寓等傳統(tǒng)領(lǐng)域的投資。私人資本同樣在跟進(jìn)，CBRE對92家主要投資者（包括私募股權(quán)和養(yǎng)老基金）的調(diào)查顯示，95%的受訪者計劃增加對數(shù)據(jù)中心的投資。

　　在這一輪擴(kuò)張中，甲骨文表現(xiàn)得尤為激進(jìn)。根據(jù)最近的公開文件，該公司資產(chǎn)負(fù)債表外背負(fù)著2480億美元的未來租賃承諾。這一龐大的資本支出計劃也曾在本月早些時候引發(fā)市場震蕩，導(dǎo)致甲骨文股價在宣布增加AI基礎(chǔ)設(shè)施支出后大幅下跌。

　　Green Street分析師David Guarino指出，盡管金額巨大，但超大規(guī)模企業(yè)擁有足以支撐這些交易的資產(chǎn)負(fù)債表。為了對沖風(fēng)險，業(yè)主和貸款人也在交易結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了特殊設(shè)計。以Meta在路易斯安那州即將推出的Hyperion數(shù)據(jù)中心為例，該項目由Blue Owl Capital持有多數(shù)股權(quán)的合伙企業(yè)開發(fā)。其20年的租約被分為五個四年期，如果Meta希望在首個租期后終止合同，必須償還當(dāng)時的未償債務(wù)并向Blue Owl支付額外現(xiàn)金。

　　單一租戶與嚴(yán)苛條款帶來的新風(fēng)險

　　商業(yè)地產(chǎn)長期以來的吸引力在于其“多元化”屬性，例如寫字樓通常租給多個行業(yè)的不同公司。然而，隨著數(shù)據(jù)中心的主要增長動力來自人工智能，該資產(chǎn)類別正變得高度依賴單一類型的租戶，而這些租戶的商業(yè)模式尚未完全實現(xiàn)盈利。

　　除了市場風(fēng)險，運(yùn)營中斷帶來的技術(shù)性違約風(fēng)險也不容忽視。Parametrix保險公司首席商務(wù)官Sharon Haran指出，許多租賃協(xié)議包含保護(hù)科技租戶的條款。例如，如果每月斷電時間超過一定限度，業(yè)主可能面臨相當(dāng)于數(shù)月租金的罰款；而長期的電力、冷卻或連接問題甚至可能賦予租戶取消整個租約的權(quán)利。這種技術(shù)性指標(biāo)可能導(dǎo)致重大的財務(wù)損失，也是許多保守投資者至今未涉足該行業(yè)的原因。

　　盡管需求旺盛，但供應(yīng)端正面臨多重挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)中心行業(yè)正在努力應(yīng)對低迷的勞動力市場，這可能導(dǎo)致施工隊伍人員短缺。同時，建筑材料的供應(yīng)鏈正受到關(guān)稅威脅，而電力獲取在許多地區(qū)仍是一個巨大的問號。

　　這些操作層面的障礙可能導(dǎo)致開發(fā)商在施工期間受阻，進(jìn)而觸發(fā)導(dǎo)致租約終止的延誤條款。數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商Applied Digital的首席執(zhí)行官Wes Cummins警告稱，預(yù)計會有許多項目在實際交付環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。他指出：

　　“如果你交付得太晚，通常會觸發(fā)取消條款?！?/p>

　　這意味著，在這場萬億美元的基建豪賭中，執(zhí)行力將成為決定投資者究竟是“賺大錢”還是“接飛刀”的關(guān)鍵因素。

（文章來源：華爾街見聞）

(原標(biāo)題：賺大錢還是接飛刀？美國AI基建支出即將首超寫字樓，僅甲骨文一家就狂簽2480億美元租賃大單)

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