一級市場“一票難求” 二級市場價(jià)格分化 公募REITs供需矛盾待解

　　日前，網(wǎng)下超額認(rèn)購235.8倍的某只基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT在深圳證券交易所正式掛牌上市，上市首日開盤即跌破發(fā)行價(jià)，收盤報(bào)價(jià)5.499元，較發(fā)行價(jià)下跌10.16%，成為年內(nèi)第一只上市即破發(fā)的REITs產(chǎn)品。一邊是一級市場“一票難求”，另一邊卻是二級市場價(jià)格分化，公募REITs市場為何上演“冰與火之歌”？

　　記者梳理同花順iFinD數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至12月22日，今年以來已發(fā)行上市20只REITs，發(fā)行規(guī)模合計(jì)達(dá)407.81億元，全市場已發(fā)行上市78只公募REITs，發(fā)行規(guī)模合計(jì)為2017.50億元。已上市的REITs產(chǎn)品在二級市場走勢呈現(xiàn)分化態(tài)勢，今年內(nèi)22只REITs的二級市場價(jià)格出現(xiàn)下跌。

　　擴(kuò)容

　　14只REITs等待上市

　　2020年4月，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，同年8月，《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》發(fā)布，標(biāo)志著國內(nèi)公募REITs試點(diǎn)的正式起步。自2021年首批9只公募REITs面向公眾投資者發(fā)售以來，公募REITs市場已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行節(jié)奏。

　　同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2021年新發(fā)行上市的公募REITs產(chǎn)品有11只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)達(dá)到364.13億元；2022年新發(fā)行上市13只公募REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模合計(jì)達(dá)到419.48億元；2023年新發(fā)行上市5只REITs，發(fā)行規(guī)模達(dá)170.92億元；2024年新發(fā)行上市29只REITs，發(fā)行規(guī)模合計(jì)達(dá)655.17億元。

　　記者注意到，除了已掛牌上市的78只公募REITs產(chǎn)品之外，目前仍有14只首次發(fā)售的REITs項(xiàng)目處于申報(bào)、發(fā)行等“排隊(duì)”上市流程中。其中，1只REITs項(xiàng)目處于募集期，處于“已反饋”狀態(tài)的REITs項(xiàng)目有5只，“已問詢”的REITs項(xiàng)目3只，“已受理”的REITs項(xiàng)目3只，“已申報(bào)”的REITs項(xiàng)目2只。

　　與發(fā)行數(shù)量對應(yīng)，REITs發(fā)行范圍也在持續(xù)擴(kuò)大，繼2024年新增了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類、水利設(shè)施類REITs項(xiàng)目后，今年又迎來第一只市政設(shè)施類REITs項(xiàng)目。來自國家發(fā)展改革委的數(shù)據(jù)顯示，目前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍已涵蓋了12大行業(yè)的52個(gè)資產(chǎn)類型，其中，10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的18個(gè)資產(chǎn)類型已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了首單發(fā)行上市。

　　今年11月，中國證監(jiān)會發(fā)布《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見稿）》，提出單列“商業(yè)不動產(chǎn)REITs”項(xiàng)目。國家發(fā)展改革委近期也印發(fā)了《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，基礎(chǔ)設(shè)施REITs由12大行業(yè)擴(kuò)圍至15大行業(yè)。

　　分化

　　二級市場收益承壓

　　持續(xù)擴(kuò)容之下，已掛牌上市的REITs市場表現(xiàn)如何？

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前公募REITs市場整體處于回調(diào)狀態(tài)，中證REITs全收益指數(shù)今年以來更是經(jīng)歷了由漲到跌的轉(zhuǎn)變。截至12月22日收盤，中證REITs全收益指數(shù)收報(bào)992.05點(diǎn)，較年初增長17.34點(diǎn)，年內(nèi)增幅僅為1.78%，較今年年中最高點(diǎn)時(shí)下跌132.86點(diǎn)，跌幅為11.81%。

　　市場回調(diào)期間，不同資產(chǎn)類型的REITs產(chǎn)品行情分化顯著。以二級市場今年以來的漲幅為例，56只REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)年內(nèi)收漲，占比為71.79%，其中，有37只REITs產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過10%，奪下“漲幅王”的易方達(dá)華威市場REIT年內(nèi)累計(jì)上漲71.48%；在出現(xiàn)下跌的22只REITs產(chǎn)品當(dāng)中，跌幅最大的中金湖北科投光谷REIT年內(nèi)跌超24.64%。

　　不同行業(yè)的REITs走勢如何？來自平安證券研報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，截至11月28日，在已上市REITs所屬的10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域中，市政設(shè)施REITs、新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs年內(nèi)漲幅居前，分別為69%、43%，受基本面支撐等因素影響的消費(fèi)REITs漲幅達(dá)到20%，剩下7個(gè)行業(yè)漲幅在4%至12%之間。

　　德勤中國房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人羅遠(yuǎn)江向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，國內(nèi)REITs市場的行情分化源于底層資產(chǎn)的估值分化，對于供應(yīng)過量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或業(yè)態(tài)老舊的商業(yè)地產(chǎn)等，若投資者對其租金收入等分紅預(yù)期偏向負(fù)面時(shí)，必然會導(dǎo)致這類REITs項(xiàng)目的估值走低，除非特定REITs項(xiàng)目具備不可取代的優(yōu)勢屬性，如商業(yè)地產(chǎn)處在核心地段且客流量較高。

　　“像數(shù)據(jù)中心這類新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs，它的回報(bào)率可能隨著科技發(fā)展出現(xiàn)大幅增長，因此二級市場愿意為未來預(yù)期給出更高的估值?！绷_遠(yuǎn)江舉例稱，香港某數(shù)據(jù)中心此前的年?duì)I收規(guī)模約1億港元，隨著硬件設(shè)備、能源管理方案等更新升級，項(xiàng)目營收增長了三倍，這類REITs受到投資者追捧也是理所當(dāng)然。

　　“這種走勢分化是市場從‘稀缺炒作’回歸‘價(jià)值發(fā)現(xiàn)’的早期陣痛?！辟Y本市場投教“星火計(jì)劃”講師畢彧楷則分析稱，一方面，市場情緒降溫，投資者不再盲目打新，轉(zhuǎn)而審視基本面；另一方面，部分項(xiàng)目發(fā)行定價(jià)偏高，但實(shí)際盈利能力不足以支撐，上市后必然破發(fā)回歸其真實(shí)價(jià)值。

　　這一趨勢也在已掛牌上市的REITs產(chǎn)品三季報(bào)中得到印證。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，73只披露當(dāng)期財(cái)報(bào)的REITs產(chǎn)品當(dāng)中，有13只REITs出現(xiàn)了凈利潤虧損，合計(jì)虧損額為0.68億元。其中，6只園區(qū)REITs產(chǎn)品合計(jì)虧損0.25億元，3只倉儲物流產(chǎn)品合計(jì)虧損0.27億元。

　　提質(zhì)

　　供需矛盾待解

　　公募REITs在二級市場的走勢分化，并不影響一級市場的“搶籌大戰(zhàn)”。來自平安證券的數(shù)據(jù)顯示，2025年，REITs在一級市場的網(wǎng)下打新認(rèn)購倍數(shù)已攀升至173倍，相較2024年的17倍、2023年的58倍、2022年的111倍、2021年的15倍創(chuàng)出新高，這也意味著REITs打新中簽率大幅下降。

　　資金為何如此追捧公募REITs？“‘熱’是短期供需失衡的表象，‘冷’是長期價(jià)值回歸的必然?！碑厪蛴浾弑硎?，“打新熱”的根源在于資產(chǎn)荒下的稀缺性，目前市場整體優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給嚴(yán)重不足，少量優(yōu)質(zhì)的REITs新項(xiàng)目一經(jīng)發(fā)行自然引來資金追捧，導(dǎo)致超額認(rèn)購；與此同時(shí)，流通盤子較小，也放大了這種稀缺效應(yīng)。

　　“金融投資產(chǎn)品有自身的定位。當(dāng)投資者選擇投資REITs項(xiàng)目時(shí)，更多是追求穩(wěn)定收益。我自己也買過一些REITs產(chǎn)品，買完之后基本上不怎么看，它的收益本身就依賴于固定資產(chǎn)，不像股票等其他投資產(chǎn)品那樣具有故事性、經(jīng)常發(fā)生變化，因此機(jī)構(gòu)投資者對REITs產(chǎn)品的認(rèn)同度頗高?！绷_遠(yuǎn)江說。

　　在新一輪政策加持之下，公募REITs市場如何走向高質(zhì)量發(fā)展？“在地產(chǎn)下行周期，具有較穩(wěn)健固定收益的REITs產(chǎn)品，對投資人的吸引力在持續(xù)走強(qiáng)?！绷_遠(yuǎn)江對記者表示，美國、日本、新加坡等地推出REITs的時(shí)間，大都處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，尤其是住宅市場到達(dá)頂部并逐步走弱時(shí)，中國在2021年啟動公募REITs也是正當(dāng)其時(shí)。

　　“對中國市場而言，REITs剛剛起步，并不需要太過追求規(guī)模的大小，反而更傾向于穩(wěn)健運(yùn)作，確保有一個(gè)相對穩(wěn)健的投資回報(bào)。”羅遠(yuǎn)江稱，基于這種考量，可以看到國內(nèi)REITs項(xiàng)目的審批較為謹(jǐn)慎，對底層資產(chǎn)的審計(jì)、分紅質(zhì)量、業(yè)態(tài)等均提出較高要求，業(yè)內(nèi)因此傾向于先將符合監(jiān)管要求的底層資產(chǎn)列入發(fā)行。

　　“這種做法好過于一下子把一大堆資產(chǎn)并入，一旦中間發(fā)生分紅等問題，反倒會增加REITs項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)?！绷_遠(yuǎn)江舉例，大部分人對于金融資產(chǎn)的認(rèn)知程度是存在分化的，對渴望實(shí)現(xiàn)較穩(wěn)健回報(bào)的普通投資者而言，更需要的是中國REITs項(xiàng)目品種夠多、數(shù)量夠多，并保證相對穩(wěn)定的分紅狀態(tài)。

　　“一個(gè)健康的REITs市場，應(yīng)該是一個(gè)供給充足、制度友好、定價(jià)有效、投資者多元的市場?！碑厪瑒t建議，供給方面，要加速優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，簡化擴(kuò)募流程，讓市場“有米下鍋”；制度方面，要推動稅收優(yōu)惠政策落地，降低發(fā)行和持有成本，提升參與意愿；資金方面，要鼓勵社保、養(yǎng)老金等長期資金入市，提供穩(wěn)定壓艙石。

（文章來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）

(原標(biāo)題：一級市場“一票難求” 二級市場價(jià)格分化公募REITs供需矛盾待解)

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