激活萬億級(jí)“沉睡”房產(chǎn)！“以房養(yǎng)老”遭遇落地之困

　　劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象正在養(yǎng)老市場(chǎng)上演。

　　一方面，打著“以房養(yǎng)老”“養(yǎng)老補(bǔ)貼”幌子的養(yǎng)老詐騙案頻發(fā)；另一方面，真正的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品舉步維艱。這是當(dāng)前養(yǎng)老金融市場(chǎng)之怪現(xiàn)狀。

　　券商中國(guó)記者在調(diào)研采訪中了解到，信托版“以房養(yǎng)老”首單之后遭遇復(fù)制難、推廣難，推出逾10年的保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”迄今也不足300單。

　　住房資產(chǎn)是民眾重要的財(cái)富組成部分，也是提升老年人生活質(zhì)量的關(guān)鍵資源。通過機(jī)制完善的金融工具推進(jìn)“以房養(yǎng)老”，對(duì)于盤活萬億級(jí)存量住房資產(chǎn)、豐富養(yǎng)老資金來源、激發(fā)市場(chǎng)活力均意義深遠(yuǎn)，但任重道遠(yuǎn)。

　　信托版“以房養(yǎng)老”：“首單”之后復(fù)制難

　　在老齡化日益加深的當(dāng)下，不僅存在“養(yǎng)老難”，還存在“養(yǎng)老貴”的問題。與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中住房資產(chǎn)占比超過60%，但大量房產(chǎn)無法產(chǎn)生正向現(xiàn)金流。

　　通過信托方式推進(jìn)“以房養(yǎng)老”，是一種新的探索方向。中共中央、國(guó)務(wù)院2024年底發(fā)布的《關(guān)于深化養(yǎng)老服務(wù)改革發(fā)展的意見》提出，要大力發(fā)展養(yǎng)老金融，其中提到要“拓展養(yǎng)老服務(wù)信托業(yè)務(wù)”。

　　今年以來，在地方政府積極推動(dòng)下，不動(dòng)產(chǎn)信托登記在北京、上海、廣州、廈門、天津、蘇州等六個(gè)城市試點(diǎn)破冰，為信托版“以房養(yǎng)老”打開空間。從落地案例來看，以養(yǎng)老、特殊需要為目的的不動(dòng)產(chǎn)信托，從服務(wù)高凈值人群的工具走進(jìn)了尋常百姓家，在養(yǎng)老、特殊群體保障等領(lǐng)域展現(xiàn)顯著價(jià)值。

　　北京通州區(qū)70歲的居民田女士為其40歲的自閉癥患者兒子，完成了不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記辦理，成為全國(guó)首例不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)案例。該不動(dòng)產(chǎn)信托將田女士唯一房產(chǎn)納入信托保護(hù)，為其自閉癥患者的終身照護(hù)提供了穩(wěn)定、受保護(hù)的經(jīng)濟(jì)來源。

　　又如，在上海，年近80歲的李女士膝下無子女，晚年日常生活主要依靠侄子照料。李女士名下僅有一套處于出租狀態(tài)的房產(chǎn)，如何在保障自身晚年生活無虞的同時(shí)，將房產(chǎn)妥善傳承給侄子，成為李女士亟待解決的難題。通過設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托，李女士的多重需求得到了系統(tǒng)性解決。

　　不過，不動(dòng)產(chǎn)信托首單落地后，普遍遭遇“推廣難題”。據(jù)券商中國(guó)記者了解，不動(dòng)產(chǎn)信托登記雖然解決了不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性問題，實(shí)現(xiàn)了“非交易過戶”，但在實(shí)際操作中按照“交易過戶”來執(zhí)行，導(dǎo)致重復(fù)征稅且稅負(fù)較重。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)裝入信托后的納稅義務(wù)主體是誰，是委托人、受托人還是受益人，亦或是信托本身？當(dāng)前各地關(guān)于該業(yè)務(wù)的稅收多表述為“按照相應(yīng)法律法規(guī)、稅收政策辦理”。該模糊表述亟待更具體的政策辦法予以完善。

　　一家信托公司財(cái)務(wù)人員向券商中國(guó)記者分析，不動(dòng)產(chǎn)信托目前面臨較重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，主要源自于兩方面：

　　一是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的重復(fù)征稅問題。按照目前稅務(wù)部門對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的認(rèn)定，尚無與信托設(shè)立相關(guān)的“非交易過戶”制度。由于信托設(shè)立與處置階段被視為涉及兩次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，因此均需要繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記對(duì)應(yīng)的契稅、印花稅等稅費(fèi)。

　　二是信托產(chǎn)品的稅收身份問題。目前信托產(chǎn)品無法成為不動(dòng)產(chǎn)的持有主體，也無法以信托產(chǎn)品作為稅收身份繳稅，因此在信托設(shè)立、存續(xù)、處置階段，均需按照信托公司（非信托產(chǎn)品）進(jìn)行交易，繳納相應(yīng)的增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)，而公司作為主體適用的稅率往往較高。

　　據(jù)記者調(diào)研了解，在已經(jīng)落地的一些首單案例中，各方對(duì)于雙重征稅和稅收成本較高異議較多，在稅負(fù)分擔(dān)方面尚未形成規(guī)?；茝V的成熟模式。

　　針對(duì)這一痛點(diǎn)，各地采取不同方式應(yīng)對(duì)。例如，在北京通州區(qū)政府的引導(dǎo)下，由八位熱心市民與北京慧眾慈善基金會(huì)共同出資發(fā)起設(shè)立了專項(xiàng)慈善信托。首期資金專項(xiàng)補(bǔ)貼符合條件的北京地區(qū)特殊需要家庭設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托的契稅費(fèi)用，單戶最高資助2萬元，通過“政府引導(dǎo)+社會(huì)參與”模式，推動(dòng)信托制度向普惠民生領(lǐng)域延伸。

　　保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”：10年不足300單

　　相較信托版“以房養(yǎng)老”，保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”實(shí)踐探索時(shí)間更長(zhǎng)。自2015年首款老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)“幸福房來寶”獲批上市銷售，迄今已逾10年。但“叫好不叫座”的情況凸顯。

　　老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)可將“沉睡”房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為終身領(lǐng)取的養(yǎng)老金。其操作方式是，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

　　作為一種連接住房、養(yǎng)老和投資理財(cái)?shù)慕鹑趧?chuàng)新工具，保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”在全球多個(gè)國(guó)家得到初步發(fā)展，并被視為盤活房產(chǎn)價(jià)值、補(bǔ)充養(yǎng)老資金來源的重要工具，如新加坡的屋契回購計(jì)劃（LBS）已服務(wù)超1萬戶家庭。

　　在我國(guó)，原中國(guó)保監(jiān)會(huì)于2014年6月發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，啟動(dòng)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，試點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州以及武漢等4個(gè)城市。2018年7月31日，該業(yè)務(wù)正式擴(kuò)大到全國(guó)。

　　2017年，彼時(shí)82歲的陳大爺成為上海第一批嘗試“以房養(yǎng)老”的老年人之一，通過將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，陳大爺不用改變住處和生活習(xí)慣，從保險(xiǎn)公司定期獲得的保險(xiǎn)金成為他安享晚年的重要養(yǎng)老金來源。接受記者采訪時(shí)，陳大爺對(duì)該模式連連點(diǎn)贊。

　　不過，歷經(jīng)多年探索，保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”依然未能實(shí)現(xiàn)量的突破。目前批量開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司僅幸福人壽一家。據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至2025年8月底，幸福人壽累計(jì)發(fā)放養(yǎng)老金超過1.2億元，為149戶家庭、218名老人的生活經(jīng)費(fèi)來源提供長(zhǎng)期保障。

　　據(jù)券商中國(guó)記者了解，咨詢反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的家庭并不少，最終之所以大部分無法完成投保，主要有三點(diǎn)原因：一是年齡不合適，二是房子不合適，三是投保阻力大。

　　另外，保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”還有三大現(xiàn)實(shí)難題：一是“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)前期現(xiàn)金流壓力較大；二是房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大，規(guī)?；\(yùn)營(yíng)將對(duì)保險(xiǎn)公司償付能力和風(fēng)險(xiǎn)管理產(chǎn)生較大壓力；三是關(guān)于房屋債權(quán)的確認(rèn)，公證遺囑效力存在被臨終前最后一次有法定效力的遺囑覆蓋的可能，給處置環(huán)節(jié)房屋債權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來挑戰(zhàn)。

　　發(fā)展契機(jī)：亟需頂層設(shè)計(jì)、多方協(xié)同

　　總的來說，無論是保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”，還是信托版“以房養(yǎng)老”，雖然在制度上取得了“破冰”性進(jìn)展，具備了服務(wù)普通家庭的潛力，但離真正“飛入尋常百姓家”尚有不小距離。

　　其中，公眾認(rèn)知不足是一個(gè)非常突出的制約因素，這是一個(gè)需要政府部門、金融機(jī)構(gòu)、社區(qū)、家庭等各部門共同參與的長(zhǎng)期過程。同時(shí)，還需要進(jìn)一步完善制度設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)增加供給，滿足市場(chǎng)需求。

　　中國(guó)社科院世界社保研究中心主任鄭秉文認(rèn)為，老年人住房反向抵押固然是一款小眾產(chǎn)品， 但作為養(yǎng)老保障制度的一個(gè)組成部分，它具有兩個(gè)不可替代的作用：一是對(duì)只有一處住所的老年群體增加退休收入來源的不可替代性；二是居家養(yǎng)老的退休養(yǎng)老方式的不可替代性。在理論上講，我國(guó)住房反向抵押的潛在市場(chǎng)是存在的，潛在需求是明顯的。

　　鄭秉文建議，針對(duì)反向住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)效果不佳的現(xiàn)狀，建議完善政策與立法，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，引入擔(dān)保機(jī)制，對(duì)承保人提供保險(xiǎn)，或?qū)Τ斜Ｈ?、投保人提供“雙向保險(xiǎn)”，以降低風(fēng)險(xiǎn)，激發(fā)市場(chǎng)活力。

　　鄭秉文同時(shí)建議豐富“以房養(yǎng)老”實(shí)現(xiàn)形式。不動(dòng)產(chǎn)信托對(duì)于解決特殊群體養(yǎng)老傳承需求有重要意義，也是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷情況下盤活資產(chǎn)的重要切入點(diǎn)，建議推廣通州已落地的不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度，為特殊群體提供房產(chǎn)隔代傳承和養(yǎng)老保障解決方案，并優(yōu)化相關(guān)稅收政策，避免重復(fù)征稅。建議支持保障房領(lǐng)域的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品創(chuàng)新，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期激活相關(guān)需求。

　　多位信托行業(yè)人士分析認(rèn)為，從目前不動(dòng)產(chǎn)信托試點(diǎn)情況來看，不動(dòng)產(chǎn)信托普惠化需打通“登記—稅收”政策閉環(huán)。其核心在于消除重復(fù)征稅與明確信托納稅身份，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下推進(jìn)信托財(cái)產(chǎn)登記配套信托稅制建立，同時(shí)防范不法套利，讓制度真正惠及民生。

　　建議明確可納入養(yǎng)老金融或普惠型信托產(chǎn)品的不動(dòng)產(chǎn)信托產(chǎn)品種類，制定專項(xiàng)政策配套，避免雙重征稅。

　　“把房產(chǎn)裝入信托實(shí)際上是建立了一種信托關(guān)系，并不是真正的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，因此在處置階段繳稅是比較合理的，否則存在重復(fù)征稅的問題?！币患倚磐泄矩?fù)責(zé)人表示，這個(gè)問題如果解決，不動(dòng)產(chǎn)信托在解決“以房養(yǎng)老”問題上將是一片藍(lán)海。

（文章來源：券商中國(guó)）

(原標(biāo)題：深度｜激活萬億級(jí)“沉睡”房產(chǎn)！“以房養(yǎng)老”遭遇落地之困)

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