千億資金搶籌公募REITs 機(jī)構(gòu)建議短期莫“追高”

　　在基金銷售寒冬期，單只產(chǎn)品配售前認(rèn)購金額近1300億元，足見市場(chǎng)資金對(duì)于公募REITs的認(rèn)可和青睞。

　　近日，華夏基金公告，華夏合肥高新REIT在戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者比例配售前認(rèn)購總金額達(dá)到1294億元。其中，公眾發(fā)售部分的配售比例更是低至0.23%，刷新了公眾配售比例新紀(jì)錄。

　　華夏基金在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從市場(chǎng)供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，各類資金配置意愿較強(qiáng)。目前已上市項(xiàng)目存量規(guī)模較小、流通盤比例不高、產(chǎn)品供給有限，進(jìn)一步加劇了各類資金對(duì)公募REITs的追捧。

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)穩(wěn)健回報(bào)投資者熱捧

　　“從已發(fā)行的公募REITs近一年的運(yùn)作來看，盡管受到疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)增速下滑等因素影響，但整體運(yùn)行仍較為平穩(wěn)?！碧煜嗤额櫹嚓P(guān)人士認(rèn)為，2022年二季報(bào)顯示，公募REITs可供分配金額也基本符合預(yù)期。這意味著，在當(dāng)前權(quán)益類市場(chǎng)波動(dòng)性較大的情況下，公募REITs能夠?yàn)橥顿Y者提供了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的收益來源。

　　對(duì)于此次華夏合肥高新REIT的“大賣”，華夏基金相關(guān)人士表示，從公募REITs的特點(diǎn)看，公募REITs投資于成熟運(yùn)營的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。因此，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、強(qiáng)制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　從資產(chǎn)配置角度看，上述華夏基金人士表示，公募REITs與股票、債券等其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)。在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大的背景下，公募REITs更能滿足投資者的配置需求。

　　格上財(cái)富金樟投資研究員蔣睿也表示，在充滿不確定性的宏觀環(huán)境下，穩(wěn)健類投資產(chǎn)品備受市場(chǎng)歡迎，公募REITs就是新型的穩(wěn)健類產(chǎn)品，因此受到投資者追捧。此外，相比于股票而言，今年以來公募REITs表現(xiàn)確實(shí)尚可，對(duì)投資者吸引力較大。

　　不過，受訪人士也預(yù)計(jì)，未來市場(chǎng)對(duì)于公募REITs的認(rèn)購熱情或隨著其常態(tài)化發(fā)行出現(xiàn)降溫。

　　截至9月20日，公募REITs的總規(guī)模不足600億，相較于權(quán)益類、固收類基金的規(guī)模仍然較低，具有一定的稀缺性，再加上其相對(duì)獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)收益特征以及相對(duì)穩(wěn)健的收益，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)仍然會(huì)受到投資者的追捧。天相投顧相關(guān)人士分析，從長期來看，公募REITs的發(fā)行對(duì)于盤活存量資產(chǎn)、降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有很重要的意義。他預(yù)計(jì)，未來公募REITs將常態(tài)化發(fā)行，而在規(guī)模不斷擴(kuò)張的情況下，投資者的參與熱度可能出現(xiàn)下降。

　　不過，蔣睿則認(rèn)為，在未來一段時(shí)間內(nèi)，REITs還會(huì)延續(xù)目前火爆的銷售狀態(tài)。近期REITs產(chǎn)品發(fā)行在逐步增加，等到供需平衡后，或許火爆的銷售情況會(huì)回歸正常，相關(guān)產(chǎn)品發(fā)展成熟后，市場(chǎng)可能還會(huì)有所分化。

　　公募REITs的熱賣背后的確有新產(chǎn)品稀缺性的優(yōu)勢(shì)，但不容忽視的是，公募REITs今年的業(yè)績表現(xiàn)確實(shí)可圈可點(diǎn)，特別是在權(quán)益類基金整體塌方的背景下，尤為亮眼。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，在有業(yè)績可循的11只產(chǎn)品中，截至9月21日，2022年以來有7產(chǎn)品獲得正收益。其中，華安張江光大園REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)收益接近20%。

　　天相投顧相關(guān)人士分析，公募REITs場(chǎng)內(nèi)表現(xiàn)較好的原因，首先是公募REITs資產(chǎn)整體具有一定的稀缺性，作為與股、債相關(guān)性均較低的資產(chǎn)，具有良好的配置價(jià)值，所以無法獲得首發(fā)配售的投資者可能會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)購買，但由于公募REITs場(chǎng)內(nèi)交易份額相對(duì)較少，因此會(huì)抬高交易價(jià)格。

　　“公募REITs作為底層是實(shí)體項(xiàng)目的投資基金，前期發(fā)行的特許經(jīng)營權(quán)REITs和產(chǎn)權(quán)類REITs的底層項(xiàng)目均較為優(yōu)質(zhì)，本身能夠提供較為穩(wěn)健的回報(bào)，這增加了投資者的參與熱情，進(jìn)而推高價(jià)格。”上述天相投顧人士表示，這也是今年以來多只公募REITs場(chǎng)內(nèi)收益較高的原因。

　　在蔣?？磥?，當(dāng)下已經(jīng)發(fā)行的REITs產(chǎn)品底層項(xiàng)目資質(zhì)均排名前列，本身具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，越是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越表現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)，REITs走勢(shì)也就比較好。

　　避免追漲殺跌

　　目前，我國公募REITs通過向戰(zhàn)略投資者定向配售(“戰(zhàn)略配售”)、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售(“網(wǎng)下發(fā)售”)及向公眾投資者公開發(fā)售(“公眾發(fā)售”)相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售。

　　據(jù)了解，公眾投資者在參與REITs打新時(shí)，可通過場(chǎng)外直銷及代銷機(jī)構(gòu)認(rèn)購，也可通過券商場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購的渠道。投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購的，應(yīng)持有場(chǎng)內(nèi)證券賬戶。投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場(chǎng)外認(rèn)購的，應(yīng)持有場(chǎng)外基金賬戶。同時(shí)，公眾投資者可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行買入及賣出操作。

　　那么，普通投資者參與REITs產(chǎn)品需要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？華夏基金認(rèn)為主要包括底層資產(chǎn)運(yùn)營和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。

　　在底層資產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)方面，華夏基金相關(guān)人士表示，公募REITs投資集中度高，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券(ABS)并最終投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，因此公募REITs收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營情況，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能受經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或運(yùn)營不善等因素影響，導(dǎo)致實(shí)際現(xiàn)金流大幅低于預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，存在基金收益率不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營過程中租金、收費(fèi)等收入的波動(dòng)也將影響基金收益分配水平的穩(wěn)定。

　　“公募REITs在證券交易所上市交易，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)將直接影響投資者的投資收益。投資者需仔細(xì)研究REITs投向的底層資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營情況、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)情況、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性等因素有一個(gè)綜合判斷，再根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。”對(duì)于二級(jí)價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)方面，華夏基金相關(guān)人士分析。

　　投資者也應(yīng)該充分了解公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征。REITs作為底層是實(shí)體項(xiàng)目的投資基金，雖然具有很好的配置價(jià)值，但其業(yè)績表現(xiàn)受到宏觀經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目運(yùn)作影響較大，并不能夠保證未來一定能達(dá)到預(yù)期。

　　天相投顧相關(guān)人士也表示，未來隨著公募REITs的常態(tài)化發(fā)行，出現(xiàn)業(yè)績不及預(yù)期的可能性也在加大。他強(qiáng)調(diào)，目前部分公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)率較高，投資者不宜過度炒作，減少高位買入導(dǎo)致虧損的情況。

　　華夏基金建議投資者應(yīng)理性投資，避免追漲殺跌。如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)比較大的回撤，可能是逢低布局的好機(jī)會(huì)；如果漲幅已經(jīng)較高的部分產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)一步上漲，顯著超出其內(nèi)在價(jià)值，短期內(nèi)不建議追高。整體來看，公募REITs的投資還是要結(jié)合底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值、隱含的長期投資回報(bào)率、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，以及投資者自身的投資回報(bào)要求，進(jìn)行綜合考慮和投資判斷。

（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）

(原標(biāo)題：千億資金搶籌公募REITs 機(jī)構(gòu)建議短期莫“追高”)

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